Об этом заявил председатель правления банка «Глобус» Сергей Мамедов в интервью для проекта «50 ведущих банков Украины - 2019».

- Ипотечный рынок Украины уже восстановился после кризиса?

- Основной прирост кредитного портфеля физических лиц в банковской системе в 2018 году был достигнут за счет кредитов на потребительские цели - свыше 90%. Вклад автокредитов был на уровне 7%, а ипотека обеспечила всего 2% прироста. Ипотечный рынок еще не восстановился, но потенциал для роста ипотечного кредитования огромный. Мы фокусируемся на первичном рынке: в 2018-м заключили договоры с новыми застройщиками-партнерами, стали кредитовать новые площадки, интенсивно выходим в регионы.

- Почему вы поставили партнерские программы в центр вашей модели ипотечного кредитования?

- Работа с застройщиками позволяет большему количеству потенциальных клиентов купить жилье: процентные ставки по этим продуктам на порядок ниже, чем по классической ипотеке. У нас есть программа, где на первый год ставка 0,01% либо на три года - 6,9%. Данное направление наиболее безопасно для банка, поскольку мы проводим аккредитацию всех строительных площадок и застройщиков. Мы понимаем их финансовую модель, техническую документацию, следим за ходом строительства и являемся не просто банком-посредником, а реальным партнером застройщика, увеличивая его продажи.

- Какая сейчас доля жилья на первичном и вторичном рынках покупается в кредит?

- Доля жилья на первичном рынке, которое покупалось в кредит, в 2018 году выросла почти вдвое и достигла 7-8% от общих продаж застройщиков. У отдельных компаний показатель кредитных продаж уже превысил 10%. На вторичном рынке уровень ниже - 6,5%. Мы видим, что у населения появляется желание жить в новых домах, все больше людей хотят улучшить свои жилищные условия.

- Думали ли вы над тем, чтобы больше сфокусироваться на вторичном рынке?

- Выстраивая свои кредитные продукты, мы исходим из того, что при рыночной ставке в районе 23-25% ипотека является неподъемной для большинства клиентов. Именно парт­нерские программы делают кредиты намного дешевле, что расширяет круг клиентов при снижении рисков. И мы видим, что качество нашего портфеля остается высоким: у нас нет проблем с ипотечными кредитами, которые мы выдали.

- Началось ли возвращение в сегмент ипотеки банков с иностранным капиталом?

- На рынке ипотеки работают два десятка банков: большинство из них - на вторичном, на первичном - не больше шести-семи. Если через несколько лет банки с иностранным капиталом выйдут в данный сегмент, то для клиентов это будет только плюс, поскольку конкуренция создаст более интересные условия для покупателей жилья.

- Насколько заемщиками востребован максимальный срок кредитования - продолжительностью 20 лет?

- Если клиент не уверен в стабильности своих будущих доходов, он старается подстраховаться и растянуть кредит на максимально возможный период. При этом он в любой момент может досрочно погасить кредит без каких-либо штрафных санкций. Поэтому реальный срок жизни ипотеки у нас намного меньше - в среднем в нашем банке ипотечный кредит погашается за 2 года и 2 месяца.

- Как за год изменилась средняя сумма выданных вами кредитов?

- Средняя сумма кредита пока остается без изменений и колеблется в районе 500 тыс. грн. При этом нет перекоса между Киевом и регионами - и там, и там есть как элитное, так и бюджетное жилье. С элитным жильем мы почти не работаем. Если жилье намного дороже - от 1,5-2 млн грн, то автоматически увеличивается и наше требование относительно обязательного первоначального взноса - не менее 50%.

- Возможно ли снижение минимального первоначального взноса ниже 20%?

- Он может быть и ниже, но тогда ставка будет выше. Мы стараемся, чтобы все продукты были стандартными, на нестандартный продукт идет больше времени. Если человек скажет, что хочет внести всего 10%, он заплатит дополнительную комиссию за рассмотрение заявки. Вопрос минимального порога дискуссионный. С одной стороны, чем ниже взнос, тем больше клиентов могут взять кредит, но сразу же возникают вопросы о рисках и доходах такого клиента для обслуживания задолженности.

- Какая сейчас реальная эффективная процентная ставка по ипотечному кредитованию?

- Ожидаемая доходность банка по ипотечным кредитам составляет порядка 22-24% годовых. В нее входит прямая доходность, которую получает банк, кросс-продажи, а также компенсация от наших партнеров-застройщиков - скидки, которые они дают за объем. Реальная ставка для покупателя жилья на порядок меньше: кредит на первый год под 0% - это реальность. Через год ставка превращается в 22-24%, в зависимости от продукта. И это стимулирует людей погашать кредит досрочно. К сожалению, я не вижу оснований для снижения процентных ставок в 2019 году.

- Как выглядит портрет обычного вашего заемщика?

- Это менеджер среднего звена в возрасте 35-45 лет с заработком на уровне 11-15 тыс. грн. Он берет кредит на сумму 50-70% от стоимости жилья, как правило, для улучшения своих жилищных условий. За последний год зарплаты украинцев выросли на 20%, что расширяет базу наших потенциальных заемщиков. В прошлом году мы выдали 575 кредитов суммарно на 309 млн грн и аккредитовали свыше ста новых объектов строительства. К концу года банк сотрудничал уже с 35 строительными компаниями по всей стране, а наш ипотечный портфель вырос до 354 млн грн.

- Какие дополнительные факторы влияют на желание купить квартиру в кредит?

- Самое большое влияние оказывает валютный курс. Как только курс доллара резко идет вверх, люди сразу принимают решение поменять валюту и купить недвижимость. Как только гривна укрепляется, реализация жилья уменьшается. Ощущается также влияние сезонов деловой активности: осенью и весной жилья покупается больше, летом и зимой - меньше. Спрос падает в июне-июле и начинает восстанавливаться в августе. Также мы видим уменьшение спроса в период новогодних праздников.

- Ипотека - довольно стандартный продукт. Какие ноу-хау может придумать банк?

- Мы упрощаем принятие решений, начали работать с клиентами дистанционно - открыли на сайте банка карту, с помощью которой клиент может выбрать себе квартиру, посмотреть условия и подать заявку. Уже порядка 2% сделок получаем через интернет. Остальные - через застройщиков-партнеров. Партнеры включают нас в свою рекламу, потому что название банка в проекте - это дополнительная гарантия для потенциального покупателя.

- Как вы будете развивать ипотеку в текущем году?

- Мы разрабатываем новые программы с застройщиками и ведем переговоры по новым площадкам в регионах. Ипотечный портфель мы планируем увеличить на 25-30%. Также мы развиваем сотрудничество с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ), которое занялось финансовым лизингом. Еще в планах - продолжить сотрудничество с Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству. Мы также ожидаем активизации государственных программ поддержки ипотеки как на национальном, так и на региональном уровне.