Новые градостроительные нормы, родившиеся на стыке интересов сразу нескольких министерств, призваны (и могут) сделать города Украины более просторными, современными и комфортными. Но это в будущем, а интересы девелоперских компаний ущемлены уже сейчас.

1 сентября вступили в силу новые государственные строительные нормы (ГСН), главная из которых - ГСН Б.2.2-12: 2018 "Планировка и застройка территорий" - заменила собой шесть устаревших норм. Новые правила включают ряд действительно революционных изменений, которые, впрочем, не вызвали радости у девелоперов. Потому что их основной смысл - прекратить хаотичную, с многочисленными нарушениями, застройку украинских городов.

"За" жителей, "против" девелоперов

Во-первых, для застройщиков (точнее, для планировщиков) вводятся понятия голубых, зеленых и желтых линий. "Голубая линия" - ограничение высоты застройки, регулирующее силуэт города; "зеленая линия" - сохранение зеленых зон за счет ограничения строительства в них; "желтая линия" - обеспечение путей эвакуации в случае разрушения зданий.

Также моментально ставшая костью в горле у коммерческих застройщиков ГСН Б.2.2-12: 2018 регламентирует:

1. Пределы максимальной плотности застройки. Максимум для микрорайона: - 450 чел/га. Допускается повышение не более чем на 20% при условиях:

- размещение на территории микрорайона подземных и /или многоэтажных гаражей со стоянками для автомобилей и велосипедов;
- встроенно-пристроенных дошкольных учреждений в жилых и общественных зданиях;
- наличия объектов повседневного или периодического обслуживания населения.

2. Максимальную высотность в зависимости от численности населения. Села до 1000 человек - только усадебная застройка, более 1000 человек - усадебная застройка и многоквартирные здания высотой до 12 м (не выше 4 этажей); поселки городского типа - усадебная застройка и многоквартирные дома до 5 этажей; города до 50 тыс. человек - усадебная застройка и многоквартирные дома до 9 этажей; города от 50 тыс. до 100 тыс. человек - многоквартирные здания высотой до 48 м (до 16 этажей). И только в городах населением от 100 тыс. максимальная этажность застройки устанавливается в зависимости от пространственного планирования.

3. Нормы площади застройки участка. При этажности жилого строительства 3 этажа, максимально допустимый процент застройки земельного участка составит 50%, при этажности 4-5 этажей - 45%, 6-8 этажей - 40%, 9-10 этажей - 35%, при этажности выше 11 этажей - 30%. Так исключается бесконечная "уплотнительная застройка", даже если коммунальные сети позволяют.

4. Многие другие нормы, например запрет на парковку авто внутри жилых кварталов. При проектировании кварталов на площади до 3 га, внутри должна сохраняться зеленая зона - не менее 6 кв. м. на одного жильца. На придомовых территориях вдвое увеличиваются размеры площадок для отдыха, в 10 раз - размеры площадок для спорта. Предусмотрено проектирование транспортно-пересадочных узлов и сокращение дальности пешеходных подходов к ним. Не допускается размещение люков и дождеприемников на пешеходных зонах тротуара.

Сторонники новых ГСН в правительстве особый упор делают на то, что эти нормативы согласованы с действующими в ЕС, что позволит Украине повысить свои позиции в различных мировых рейтингах. Также новые строительные нормы ускорят процесс принятия градостроительной документации местными органами власти. В итоговых документах теперь должны учитываться в комплексе и социальная инфраструктура, и транспортные потоки, и инженерные сети - все это поможет ограничить злоупотребления на местах.

Конфликты начались заранее

Категорически против вступления в силу новых градостроительных норм выступили компании-девелоперы, многие из которых либо уже ведут строительство (и даже успели продать часть строящихся квартир), либо уже имеют готовые проекты, потратили немалые средства на узаконение документации, договорились с подрядчиками.

Больше всего застройщиков, попавших под "удар" новых ГСН, оказалось в Киеве - речь идет в основном о строительстве на окраинах города. Поскольку в центре столицы свободной земли мало и она дорогая, новые жилые массивы в последние годы строятся в основном на окраинах, в том числе на землях прилегающих к столице сельсоветов.
Однако новые нормы резко ограничивают высотность застройки таких территорий.

Построить полноценную современную многоэтажку теперь там можно, только пройдя через процедуру смены статуса населенного пункта и присоединения его к Киеву или городу-спутнику. То есть в реальности невозможно.

Представители стройбизнеса называют "оторванными от рыночных реалий" прежде всего нормы по максимальной этажности и по проценту площади застройки земельного участка, а также по близости транспортных развязок, внесенные в ГСН Министерством инфраструктуры.

Еще до вступления в силу новых норм девелоперы начали подавать судебные иски против Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ. Так, Окружной административный суд Киева рассматривает иск бизнесмена Олега Мартынова - заказчика строительства жилого комплекса "София" в с. Софиевская Борщаговка, а также строящего еще один жилой комплекс "София Нова" в селах Новоселки и Чабаны (Киево-Святошинский район). Он требует отменить пункт 6.1.3 новых ГСН, регламентирующий высотность застройки в населенных пунктах в зависимости от их классификации и заселенности. Если Мартынов проиграет суд - он не сможет построить в Чабанах многоквартирные жилые дома.

Тот же суд рассматривает иск киевского ООО "Старонаводницкий парк", представители которого утверждают, что компании будет причинен значительный ущерб, поскольку у нее на стадии проекта находится несколько объектов - а их по новым нормам строить нельзя. В Минрегионстрое указывают, что подавшее иск ООО - часть строительной империи, аффилированной с бывшим "регионалом", а сегодня депутатом от группы "Возрождение" Владимиром Зубиком. А он - член Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ.

В результате Окружной административный суд Киева 27 августа своим постановлением остановил действие приказа Минрегионстроя №100 "Об утверждении ДБН Б.2.2-12:2018 "Планирование и застройка территорий". Одна из причин - жалобы истцов, что в новых ГСН не урегулированы вопросы дальнейшего строительства на объектах, проектная документация которых была разработана до принятия новых норм.

Минрегионстрой возражает: вступление в силу ГСН связано не с действием приказа, а с моментом их публикации в официальном печатном издании, в данном случае - в информационном бюллетене ведомства №5 в мае 2018 г. По закону, ГСН вступают в силу через три месяца после публикации - с 1 сентября. Этот срок дается как раз для того, чтобы все девелоперы успели провести нужные согласования и привести проекты в соответствие с новыми ГСН.

В ответ застройщики утверждают, что Минрегионстрой недостаточно привлекал их для обсуждения новых норм, не предупреждал о нововведениях, а также не предусмотрел переходного периода, который дал бы возможность реализовать уже начатые проекты.

Вице-премьер Геннадий Зубко на одном из заседаний правительства сказал, что из-за новых ГСН можно говорить "о рейдерской атаке на реформу стройотрасли". По его словам, сегодня в судах находятся одновременно пять исков о прекращении действия новых норм. А если учесть, что в строительной отрасли многие проблемные вопросы давно решаются в судах, борьба за новые ГСН может стать долгой и ожесточенной.

Президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе признает, что массовые иски от застройщиков могут остановить действие новых ГСН на достаточно долгое время. Хотя сами девелоперские компании не готовы оценивать совокупный ущерб для себя от новых норм - ведь каждая из них по-своему "решала вопросы" с местными чиновниками на стадии выделения участков и проектирования, да и объемы инвестиций в строительство далеко не всегда прозрачны.

Последствий у инновационных градостроительных норм будет много и разных. Однозначно начнет расти цена на квартиры в новостройках. Особенно в Киеве, ведь в правительстве особо и не скрывают, что одна из задач новой градостроительной политики - сделать Киев менее привлекательным для внутренних мигрантов, и одновременно - стимулировать жилищное строительство в регионах.

Однако в более отдаленной перспективе городская среда станет намного более близкой к европейским нормам, а также более экологичной и безопасной.