Общая площадь принятого в эксплуатацию жилья в Украине в первом полугодии уменьшилась поч­ти на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2017-го. При этом объемы ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в Киеве снизились на 64%. Также в первом полугодии отмечается снижение числа зарегистрированных домов. По данным "Ситиконсалт Кепи­талс Компани", около 30% столичных новостроек, по которым на рынке есть актуальные предложения, находятся в стадии введенных в эксплуатацию. То есть не все квартиры были проданы до завершения строительства. В бизнес-классе доля таких домов меньше - около 25%. После стремительных темпов роста строительства и увеличения объемов строительных работ в 2016 и 2017 гг. такие тенденции немного настораживают.

Впрочем, девелоперы не видят причин для волнения. "Для застройщиков показательный период - это конец года, а не первое полугодие, - отмечает владелец девелоперской компании "Акрополь", член совета директоров КСУ Дмитрий Войцех. - Думаю, что по итогам года никаких статистических падений не будет". По его мнению, снижение ввода в эксплуатацию объясняется тем, что в прошлом году был значительный рост этого показателя, многие компании сдали дома, а сейчас работают над новыми проектами. В целом, считает эксперт, в 2018 г. в строительстве продолжаются умеренно оптимистичные тенденции прошлого года.

Цены будут расти

По данным "Ситиконсалт Кепиталс Компани", с февраля цены на квартиры в новостройках немного снизились. Вероятнее всего, это произошло вследствие снижения курса доллара США к гривне. Средняя цена вернулась к январскому уровню только к концу лета. В числе факторов, которые повлияли на это, - небольшое сокращение количества предложений в эконом-классе, проседание курса гривни, восстановление спроса после периода отпусков. В "Киевгорстрое" объясняют увеличение стоимости жилья в новостройках ростом цен на стройматериалы, комплектующие, топливо, энергоносители, повышением оплаты работы строителей. "С начала года в среднем цены выросли на 25%, - констатирует директор департамента продаж и маркетинга ЧАО "ХК "Киевгорстрой" Татьяна Маркова. - Поэтому, подойдя практически впритык к прибыльности, многие застройщики, и мы в том числе, поднимаем цены на квартиры". По данным холдинга, в целом на сегодняшний день себестоимость строительства увеличилась на 25% и квадратный метр вырос в цене на 25%. Такая тенденция сохранится и в дальнейшем, уверена Татьяна Маркова. По словам директора департамента по маркетингу "Ситиконсалт Кепиталс Компани" Ольги Момчилович, драйверами повышения цен могут стать валютные колебания, сезонное повышение активности потенциальных покупателей, продолжающийся переток спроса в сегмент более качественного жилья. "Среди других факторов, влияющих на цену как в одну, так и в другую сторону, можно назвать доступность кредитов, рост реальных доходов населения, развитие сферы альтернативного капиталовложения. Вполне возможно, уровень роста цен по сравнению с серединой зимы прошлого года составит 3-4%", - добавляет она.

В пригороде Киева в среднесрочной перспективе цена на жилье в новостройках вырастет на 5-10% из-за новых требований по этажности жилых комплексов, считают в "Акрополе". "Поэтому, если планируете покупку жилья под Киевом, это лучше сделать до конца года", - советует Дмитрий Войцех. По мнению заместителя директора по коммерческим вопросам компании "ИСК ОБРИЙ" Олеси Перчак, период курсовых скачков благоприятен для покупателей, откладывающих средства на квартиру в валюте. "Поскольку в бюджетных новостройках цена квадратного метра сформирована в гривне, и девелоперы оперативно не реагируют повышением цен на падение курса гривни", - объясняет она. В ближайшие полгода, по ее словам, стоит ожидать повышения до 15%. К факторам, которые дают основания прогнозировать подорожание в сегменте новостроек, кроме выше упомянутых, эксперт добавляет также предстоящие президентские выборы в марте 2019 г. "Покупатели стремятся перед выборами куда-то вложить свои деньги, и самый надежный способ - вложить их в недвижимость. Думаю, что к концу зимы стоит ожидать всплеска спроса и незначительного роста цены", - прогнозирует Олеся Перчак. В Royal House ожидают с августа до конца года рост цен на рынке первички на уровне 5% при условии сохранения уровня роста экономики страны не ниже нынешнего.

Покупательная способность

По информации девелоперских компаний, спрос на квартиры в новостройках по-прежнему высокий. "Потребитель принял ситуацию в стране и более спокойно расстается со значительной суммой денег, которую ранее хранил в банках, на депозитах, в валюте или под матрасом", - говорит директор по продажам и маркетингу Royal House Руслана Грабко. Также она отмечает, что развитие банковского кредитования первичной недвижимости дает возможность более уверенно смотреть в будущее и покупать квартиры с большей площадью. Еще один вывод эксперта - покупатель готов платить немалые деньги за продуманный до мелочей и качественный продукт. В компании "Киевгорстрой" уверены, что столичные застройщики смогут продать не только построенные квадратные метры, но и те, которые в планах. "Пока банковская система будет отвоевывать назад потерянное в период кризиса доверие, люди будут хранить деньги либо дома, либо вкладывать их в квадратные метры", - отмечает Татьяна Маркова. К тому же это хороший способ инвестировать деньги: доходность от перепродажи квартиры в готовом доме, если она была куплена на этапе котлована, составляет порядка 25-40%. В готовых домах холдинга практически не остается свободных квартир. По-прежнему самым высоким спросом пользуется жилье эконом- и комфорт-класса.

Самые ходовые - однокомнатные квартиры, практически впритык к ним идут "двушки", их в основном покупают для себя. Спрос на жилье бизнес-класса остается стабильным уже многие годы. По словам Татьяны Марковой, в большинстве случаев покупка совершается при 100%-ной оплате, именно тогда застройщик привлекает наибольшей скидкой, а если к тому же операция происходит на этапе котлована, то и очень привлекательной ценой. По показателям этого года около 15% квартир покупают с помощью ипотеки.

В "ИСК ОБРИЙ" приятно удивлены покупательской активностью летом, несмотря на то, что этот период считается наименее активным сезоном в сфере недвижимости. Так, количество сделок возросло в сравнении с прошлым летом в среднем на 23%. Способствовали покупательской активности девальвация гривни и маркетинговые программы стимулирования спроса девелоперов.

Глеб Шемовнев, Пресс-секретарь корпорации «Укрбуд»

В последние два-три года покупательская способность на рынке недвижимости Киева сохраняется на одном уровне. Вкратце его можно охарактеризовать как умеренный, поскольку далеко не всем финансовое положение в не самое простое для Украины время позволяет купить новое жилье. За счет этого год за годом формируется огромная доля отложенного спроса со стороны людей, которые мечтают о квартире в новостройке, но не могут обзавестись ей здесь и сейчас.

У корпорации «Укрбуд» показатели продаж по Киеву в первом полугодии 2018 года примерно соответствуют показателям первой половины прошлого года. При этом определенная этапность в динамике продаж у нас тоже заметно не меняется: около 40% всей жилплощади покупают при открытии продаж на старте строительства, когда квадратный метр предлагается по минимальной цене. Большая часть оставшихся квартир продается до введения дома в эксплуатацию, и на момент сдачи свободной жилплощади зачастую остается меньше 5%, а в отдельных случаях не остается вообще.

Новых тенденций в плане покупательских предпочтений пока тоже не наметилось. Как и в предыдущие годы, наибольшей популярностью у клиентов пользуются одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади в жилых комплексах комфорт-класса.

При этом цена квадратного метра с начала года тоже изменилась незначительно. На столичном рынке аналитики фиксируют повышение, но совсем небольшое - на уровне 4-5,5%. На стоимость недвижимости в нынешнем году влияли в основном традиционные факторы - это размер зарплат строителей, цена материалов и комплектующих, тарифы на коммунальные ресурсы, отчасти курс иностранных валют. От него тоже зависит стоимость энергоносителей, а еще горюче-смазочных и строительных материалов, не говоря уже о продукции иностранного производства, у которой не всегда есть качественные отечественные аналоги.

Так как удерживать рост цен с каждым месяцем девелоперам становится все сложнее - тем более при подорожании иностранных валют, - до конца осени на столичном рынке однозначно стоит ждать повышения стоимости квадратного метра в новостройке. Насколько именно вырастет цена, однозначно сказать сложно. Но участники рынка предполагают, что рост может достичь 10-15%. Поэтому сейчас, особенно при наличии заманчивых скидок и акций, может быть лучшее время для выгодной покупки недвижимости.

Если курс иностранных валют будет расти заметно, то можно ожидать увеличения доли сделок со 100%-ной оплатой жилья, находящегося на начальных этапах строительства. В таких домах девелоперы предлагают максимально низкую цену квадратного метра. А по мере приближения к окончанию строительства стоимость, как известно, поэтапно повышается. Поэтому для тех людей, которые имеют накопления в гривне, покупка недвижимости становится эффективным способом сохранить свои деньги от обесценивания. И даже больше - заработать на своей инвестиции путем дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, когда дом будет достроен. Но здесь очень важно учитывать риски, с которыми сопряжена любая инвестиция. А потому стоит доверять свои деньги только тем строительным компаниям, у которых хватит сил, ресурсов и порядочности закончить начатое и выполнить свои обязательства перед клиентами.

Кроме того, в корпорации «Укрбуд» ждут дальнейшего роста популярности ипотечного кредитования. После старта совместных программ с банками-партнерами это направление показывает стабильный рост. Если в 2016 году жилье в кредит брали меньше 1% покупателей, то по итогам прошлого года их было 3,5%, а в первой половине текущего - уже 6,6%. Пока же самой востребованной формой оплаты остается рассрочка - в первом полугодии 2018 года ей воспользовались 43% клиентов «Укрбуда» в Киеве.

Что же до новых тенденций нынешнего года, то на столичном рынке повысился спрос на коммерческую недвижимость. В корпорации «Укрбуд» это заметно особенно сильно - только в первой половине 2018 года было продано больше нежилых помещений, чем за весь 2017-й. Одна из причин такого оживления рынка - постепенное возвращение части бизнеса в стрит-ритейл из больших торговых центров. Еще один фактор - увеличение группы клиентов, которые покупают недвижимость в качестве инвестиции, чтобы позже перепродать ее или сдать в аренду.

Не стоит забывать и про продолжающуюся позитивную тенденцию к повышению качества жилых комплексов. И речь не только о качестве строительства. Учитывая острую конкуренцию на рынке, девелоперы привлекают клиента, стараясь предложить ему при примерно той же цене больше, чем другие. А это и более современная архитектура домов, и красивый дизайн внутренних помещений, и новые подходы к обеспечению безопасности жильцов, благоустройству окружающей территории, созданию собственной инфраструктуры, это применение новых энергоэффективных технологий и цифровых решений, и многое-многое другое. Главное, что однозначный победитель в этой борьбе всегда один - покупатель, который в результате получает более комфортное пространство для жизни..