Себестоимость строительства жилья за последний год увеличилась примерно на 15-20%, что связано с ростом цен на расходные материалы и повышением заработной платы рабочим. Но цены на жилье не растут. Застройщики не рискуют их повышать из-за жесткой конкуренции на киевском рынке недвижимости. Крупные компании зарабатывают на объемах продаж, а мелкие - экономят на материалах. Но уже осенью стоимость жилья в Киеве и области может вырасти.

Расходы застройщиков растут

За последний год средняя цена создания одного квадратного метра жилья выросла на 15-30% в зависимости от сегмента, сообщил в беседе с Mind коммерческий директор компании UTG Андрей Рыжиков. Это несложно проследить по той же опосредованной стоимости строительства жилья, регулярно устанавливаемой Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Если по состоянию на 1 января 2017 года она составляла 11 270 грн за 1 кв. м, то к 1 января 2018-го цена выросла до 13 047 грн за «квадрат». А по прогнозу на текущий год она составляет уже 14 340 грн за 1 кв. м. И это при том, что опосредованная стоимость строительства - своего рода необходимый минимум, не учитывающий серьезной части трат застройщиков и слабо применимый к объектам выше эконом-класса.

«Рост себестоимости в первую очередь объясняется ростом тех затрат, которые прямо или опосредованно зависят от курса доллара: стройматериалы, комплектующие, зарплаты персонала и так далее. Кроме того, на стоимость влияют растущие коммунальные тарифы, удорожание логистики (те же цены на бензин) и многие другие факторы», - поясняет генеральный директор компании «Укрбуд Девелопмент» Олег Майборода.

Существенное увеличение стоимости строительных материалов объясняется тем, что в 2014-2015 годах при резком обесценивании национальной валюты подавляющее большинство производителей пытались сдержать вполне объективный рост цен на изготовляемую и поставляемую продукцию, объясняет директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов. «Главная цель сдерживания цен заключалась в том, чтобы сохранить темпы потребления, потеряв при этом определенный процент прибыли. Такой шаг сформировал предпосылки отложенного подорожания, которое произошло в 2016-2017 годах. Именно поэтому темпы роста цен на основные строительные материалы за последние год-два гораздо выше среднестатистической инфляции», - говорит эксперт. Директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлева уточняет, что рост себестоимости наблюдается как в эконом-, так и в сегменте бизнес-класса.

Но цены на жилье существенно не меняются

Опрошенные Mind представители строительных компаний отметили, что за последний год повышали цены не более чем на 5-7%. Застройщики незначительно увеличили их весной. Например, по данным портала Address.ua, в апреле медианная стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке недвижимости Киева составляла $836, что на 3,2% выше по сравнению с предыдущим месяцем. В этот период однокомнатные квартиры стоили $843 за 1 кв. м (рост 4%), двухкомнатные - $772 за 1 кв. м (рост 1,5%), а трехкомнатные - $896 за 1 кв. м (рост 7 %). Курс доллара в это время существенно не менялся.

Почему застройщики не торопятся повышать цены?

В 2017 году объем введенного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах Украины вырос на 13% по сравнению с предыдущим годом и составил 5,9 млн кв. м. По количеству построенных квартир на 1 000 человек населения в прошлом году Украина опередила ЕС (2,9 по сравнению с 2,8), но по уровню обеспеченности жильем она все еще уступает (менее 400 квартир на 1 000 человек по сравнению с 486 в Евросоюзе), сказано в отчете о финансовой стабильности НБУ. На первичном рынке ежегодно продается 12-16 тыс. объектов в год. Потребители сейчас очень чувствительны к ценам на жилье, поэтому даже незначительное подорожание может отпугнуть покупателей.

«Конкуренция усиливается, а покупательная способность населения снижается. Соответственно, для сохранения рентабельности застройщики вынуждены снижать себестоимость или использовать различные маркетинговые ходы для обоснования повышения цены продажи», - говорит Андрей Рыжиков из UTG. По его словам, компании могут уменьшать себестоимость строительства двумя способами.

Первый - экономия на качестве, уровне отделки общих помещений, фасадах, оконных системах, инженерных решениях. По этому пути, как правило, идут небольшие компании. «Они закладывают в смету использование одних материалов, а применяют совсем другие. Могут закупать контрафакт, который дешевле по сравнению с легально произведенной продукцией», - рассказывает Mind вице-президент Ассоциации управляющих недвижимостью Анатолий Топал. Например, вместо кирпича все чаще во внутренних перегородках используют газоблоки, отказываются от стяжки не только в санузлах, но и во всей квартире, экономят на разводке воды и устанавливают более дешевые автоматы.

Второй - оптимизация за счет BIM-проектирования (строительный объект проектируется как единое целое и изменение одного параметра приводит к автоматическому изменению остальных связанных с ним параметров и объектов), грамотной логистики, продвинутого управления, а также инновационных систем и материалов может быть достигнуто снижение не только капитальных затрат, но и экономия на последующей эксплуатации.

«Чем больше и масштабнее проект, тем сотрудничество с подрядными организациями дольше, а значит, можно рассчитывать на скидки и хорошие условия. На большом объеме строительных работ партнеры идут на ценовые скидки, поэтому себестоимость объектов способна держаться на прежнем уровне, соответственно, цена на объект также может оставаться стабильной», - объясняет менеджер по связям с общественностью девелоперской компании City One Development Галина Мартыненко.

Крупные системные застройщики могут сдерживать цены эффективнее за счет большего объема закупок, замкнутого цикла работы и оптимизации затратной части своего бюджета, признает Майборода. «Нередко им приходится даже «срезать» часть дохода, если условия рынка не позволяют отпускать рост цены - ведь подорожание жилья может привести к снижению и так не самой высокой покупательной способности клиентов. Если же теоретизировать о возможном снижении себестоимости путем закупки более дешевых - а значит, менее качественных - материалов и комплектующих, то это путь в никуда. Подобная экономия однозначно отразится на качестве строительства и на репутации застройщика», - признает он.

Изменения ожидаются осенью

По прогнозам девелопера Сергея Овчинникова, жилье может подорожать на 10-15%. Сейчас себестоимость строительства находится на минимальном уровне, и снижать ее уже некуда, объясняет эксперт.

Ангелина Деревлева говорит, что строительные компании не рискнут повышать цены на квартиры летом, чтобы увеличить продажи в несезон. Стоимость, по ее словам, может вырасти во второй половине августа или в конце сентября. «Это зависит от стратегии работы застройщика. Некоторые из них стараются подготовить покупателей к новым ценам перед стартом сезона в сентябре, другие - пересматривают стоимость после увеличения количества сделок», - рассказывает она.

Это может отразиться на развитии всего строительного рынка

Себестоимость сейчас находится на таком уровне, что застройщик уже не сможет ее снизить без потери качества стройматериалов и строительно-монтажных работ, рассказывает Mind начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов. «Попросту говоря, реализация многих новых «портфельных» проектов может быть отложена до того момента, когда застройщику вновь станет выгодно их реализовывать, при сохранении, как минимум, уже сложившейся конъюнктуры прибыльности», - прогнозирует он. Это уже происходит. В первом квартале объем введенного в эксплуатацию жилья снизился на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 975 тыс. кв. м.