В этом году рынок новостроек столицы продолжит активно развиваться, конкуренция между застройщиками усилится, а цены продолжат рост. Рынок двигают застройщики.

2017-й за последние несколько лет стал рекордным по приросту новых объектов, которые застройщики вывели на рынок. За 12 месяцев количество новостроек, в которых продавались квартиры, выросло со 158 до 197. Для сравнения: в конце 2014-го застройщики продавали квартиры в 129 ЖК.

По мнению коммерческого директора компании "Интергал-Буд" Анны Лаевской, опасения насчет возможного обвала рынка из-за значительного превышения предложения над спросом на данный момент оказались безосновательны. Хотя новые предложения появляются быстрее, чем способен поглотить рынок, количество непроданных квартир не достигло критической массы. "А основные игроки рынка не переживают, что свободных к продаже квартир больше, чем покупателей, поскольку знаковые и популярные комплексы очень хорошо реализуются", - утверждает маркетолог девелоперской компании City One Development Дмитрий Новиков.

Основной акцент в спросе по-прежнему приходится на бюджетный сегмент. Наиболее востребованы квартиры эконом-класса, они занимают 53%, что свидетельствует о довольно низкой покупательной способности украинцев из-за роста инфляции и падения гривни. В то же время на рынке прослеживается четкая тенденция к повышению интереса инвесторов к жилью бизнес- и премиум-классов. Покупатель даже с ограниченными средствами выбирает такое жилье как более надежную инвестицию благодаря своим качественным характеристикам, применению энергосберегающих материалов и технологий. Также популярности среди покупателей им добавляют продуманные концепции, использование элементов смарт-технологий, инфраструктура с высоким уровнем безопасности и сервиса.

В нынешнем году девелоперы сбавлять темп строительства и запуска новых ЖК не собираются. "Ежегодно на рынок выходят все новые и новые объекты. 2018-й не стал исключением - только за первые несколько месяцев столичные застройщики открыли продажи и анонсировали запуск более чем в 15 проектах", - говорит Дмитрий Новиков.
"В этом году девелоперы начали выводить на рынок проекты, которые закладывались еще в 2014-2016 годах, как следствие - рынок жилья будет расти", - отмечает коммерческий директор компании "НЕСТ" Илья Величко.

Способствовать стабильному спросу, по прогнозам компании City One Development, будут многие факторы, в том числе и постоянно увеличивающиеся программы от застройщиков по длительной рассрочке и кредитованию.

Еще одна причина сохранения спроса на недвижимость - низкая степень доверия к банковскому сектору. "По сути, недвижимость - это основной источник сбережения населением своих доходов, - говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. - В то же время экономических предпосылок для повышения доходов и, соответственно, роста покупательной способности пока что не видно".

По словам Анны Лаевской, как и в 2017 г., в 2018-м рынок будет развиваться преимущественно за счет частных инвестиций. Сдерживать развитие рынка будут недоступность банковского кредитования для компаний и ипотечного - для покупателей. По оптимистическим прогнозам, понижение процентной ставки по ипотечным кредитам можно ожидать через год-полтора. В ближайшей перспективе существует вероятность ее роста вследствие повышения учетной ставки НБУ, падения курса гривни и зависшего вопроса о дальнейших траншах МВФ.

В такой ситуации застройщики будут и далее использовать собственные финансово-кредитные механизмы, работая над улучшением условий рассрочки для покупателя - увеличивая срок и сокращая размер первого взноса. По мнению участников рынка, в текущем году 50-60% квартир в киевских новостройках будут приобретены при 100%-ной оплате их стоимости, до 5% инвесторов воспользуются банковским кредитованием, в остальных операциях по приобретению жилья покупатели воспользуются программами по рассрочке от застройщика.

Цены будут расти

По данным портала 100realty.ua, за последние три года средневзвешенная стоимость 1 кв. м квартир в гривне увеличилась почти на 44%. Тенденция ежемесячного роста средних цен, начавшаяся еще летом 2017-го, продолжится и в этом году. За год средняя стоимость одного квадрата в новостройках Киева увеличилась на 2,9%. Повышение цен, по словам Ильи Величко, наблюдается на жилую недвижимость во всех сегментах. Сейчас треть предложения составляет престижное жилье. А каждый третий инвестор готов покупать со 100%-ной оплатой при условии получения максимальной скидки.

"Несколько лет подряд, стараясь выстоять на рынке и занять свою нишу, многие застройщики компенсировали рост себестоимости снижением маржи. Но бесконечно это продолжаться не может, средние цены вырастут", - объясняет соучредитель ЖСК "Милые квартиры" Андрей Зеленый. В то же время он не исключает, что минимальные цены могут остаться на прежнем уровне, поскольку на рынке есть ряд объектов, которые строятся незаконно или с существенными нарушениями, и квартиры в них застройщики будут сбрасывать по любой цене.

Ожидать падения или снижения цен на жилье в текущем году не стоит, уверен Дмитрий Новиков: "Сейчас многие застройщики предлагают покупку недвижимости на ранних этапах на уровне 13-14 тыс. грн, что уже само по себе находится на грани себестоимости строительства". По данным НБУ, себестоимость строительства в 2017 г. составляла 12 128 грн за квадратный метр, а в 2018-м возрастет до 14 340 грн. Соответственно, вырастут и цены.

В компании City One Development прогнозируют рост цен на жилье по сравнению с прошлым годом на уровне 10-15% в зависимости от класса себестоимости строительства, стройматериалов, стоимости энергоресурсов, курса валют и стоимости рабочей силы. Очевидно, что многие застройщики будут поднимать цены, поскольку стоимость стройматериалов и других составляющих строительства уже растет. Также стоимость будет расти в некоторых объектах, которые находятся на финальной стадии строительства. Это стандартная на рынке недвижимости практика, когда с увеличением готовности дома повышается стоимость квадратного метра, что позволяет покупателям заходить в проект на более безопасных этапах.

Увеличение цены директор отдела продаж DIM group Павел Подраный связывает также с выходом на рынок в 2018-м и последующих годах ряда объектов комфорт- и бизнес-классов, цена квадратного метра в которых на порядок выше, чем в жилье эконом-класса.

В то же время Михаил Артюхов считает, что предпосылок для повышения цен нет ни в одном сегменте. Если же экономическая ситуация улучшится, повышение цен начнется с жилья премиального класса.

Идея и содержание

Основной тренд на рынке первичной недвижимости в 2018 г. - это создание максимальной дополнительной ценности квадратного метра жилья. "Застройщики, наученные горьким опытом прошлых кризисов, более внимательно отслеживают статистику продаж и тенденции спроса, оперативно корректируют развитие проектов, ценовую политику", - рассказывает Анна Лаевская.

Еще до недавнего времени застройщики строили дома без инфраструктуры, максимум первые этажи отдавались под коммерцию. Но сейчас правила на рынке диктует покупатель, которому недостаточно одной возведенной коробки. Инвесторы в жилищную недвижимость стали более требовательны и ориентируются на объекты с развитой инфраструктурой, где можно жить и работать в комфортной среде. Серьезные застройщики уже реализуют в своих проектах фитнес-центры, парки на крышах, зоны барбекю, детские сады и пр.

Чтобы быть успешным на высококонкурентном рынке, девелоперу необходимо придумать свою фишку - инфраструктуру, детские сады, консьерж-сервис, системы "умный" дом и т.  д., предложить покупателю уникальную услугу, повышающую комфорт. "Именно за такими проектами будущее, - подчеркивает Дмитрий Новиков и добавляет: - Конкурировать девелоперы вынуждены будут на уровне качества проектов, их инновационности и фишек.

"Востребованным будет жилье с четкой маркетинговой концепцией, поскольку оно понятно своей целевой аудитории и находит покупателей", - заключает Михаил Артюхов. "Сегодня подавляющее большинство девелоперов не понимают, кто их покупатель, и не могут ответить на вопрос, почему купить жилье следует именно у них и чем их предложение отличается от других на рынке", - отмечает он. Такое явление эксперт объясняет отсутствием соответствующего опыта, поскольку активное экспериментальное строительство у нас началось с 2004 г.

Безусловно, выиграют застройщики, которые применяют при возведении домов энергоэффективные технологии. Ведь покупатели уже на стадии покупки подсчитывают, что это позволит в дальнейшем сократить расходы на обслуживание квартиры.

"Также в тренде 2018 года использование интересных архитектурных решений, которые из статуса опционных становятся обязательными, причем это касается жилья всех классов", - отмечает Павел Подраный. "Спрос на квартиры в новостройках зависит от трех основных факторов: удачного расположения объекта, маркетинговой активности, соблюдения застройщиком заявленных сроков строительства. Стоит строительству немного замедлиться, это сразу сказывается на продажах", - делает он вывод. По мнению эксперта, если не произойдет каких-либо существенных изменений в экономике, то и спрос на жилье останется на прежнем уровне. А вот структура изменится. Так, спрос на смарт-квартиры в прошлые годы спровоцировал дефицит двухкомнатных квартир, поэтому в относительно короткой перспективе их доля будет увеличиваться. Также инвестор будет искать жилье с максимально продуманной планировкой и функциональностью, грамотным зонированием. В целом предложение и спрос будут смещаться в сторону жилья комфорт-класса, отдавая предпочтение тандему ценовой доступности и расширенному спектру услуг.

"Глобальная тенденция на рынке недвижимости - это формат "город в городе" или "город для жизни", - говорит Илья Величко. - В дальнейшие годы она станет мегатрендом". В прошлом году началась реализация сразу нескольких масштабных проектов комплексной застройки. "В целом философия девелоперов и застройщиков меняется в пользу формирования комфортной среды для инвесторов и создания продукта, соответствующего пожеланиям клиента", - подытоживает коммерческий директор компании "НЕСТ".

Игроки и риски

На столичном рынке первичной недвижимости по-прежнему остается большое количество игроков - объекты с новыми квартирами предлагают более 75 операторов. Из более 200 новых ЖК в столице 67 являются незаконным строительством, список этих объектов опубликовал портал domik.net. В целом говорить об улучшении климата на отечественном строительном рынке, по мнению некоторых экспертов, пока не приходится.
"На рынок жилой недвижимости в 2018-м однозначно окажут негативное воздействие последние законодательные изменения в строительной сфере, когда были существенно усложнены разрешительные процедуры", - говорит Андрей Зеленый. Он не исключает, что ужесточение требований к новому жилищному строительству может привести к вытеснению с рынка малого и среднего бизнеса. "Также эти изменения предполагают существенное увеличение финансовой нагрузки на застройщиков, что приведет к повышению цены за квадратный метр в законно строящихся домах и вытеснению с рынка мелких и средних застройщиков, в первую очередь добросовестных. При этом они не затронут уже существующие самострои, недострои и долгострои, демпингующие на рынке", - утверждает эксперт.

"Украина за последние годы не приблизилась к созданию цивилизованного строительного рынка", - полагает председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояр. К примеру, среди застройщиков достаточно распространена практика начинать строительство, не имея даже выделенного участка. Если в других странах застройщик застрахован государством, то в Украине в случае, если с застройщиком что-то случится, инвесторы останутся с носом. "Застройщики стараются улучшить ситуацию, пытаются сохранять имя, но есть факторы, влияющие на рынок, которые от них не зависят", - утверждает Иван Кудояр. В таких условиях инвестиция в каждом ЖК, даже если его возводит застройщик с именем, несет в себе риски - репутационные, документальные, по степени готовности дома и схеме инвестирования.

Скандалы, которые периодически возникают вокруг того или иного жилищного комплекса, тормозят развитие рынка. Отчасти они связаны с уже незаконно построенными объектами, отчасти - с новыми комплексами, которые строятся с нарушением градостроительных норм. Как правило, речь идет о захвате застройщиками скверов, детских площадок и придомовых территорий под строительство очередной высотки. В таких условиях возрос спрос на услуги консультантов по недвижимости, которые могут грамотно проверить чистоту сделки и определить степень риска для потенциального покупателя.

Подтолкнуть рынок к развитию могли бы законодательные изменения, направленные на защиту инвесторов - как девелоперов, так и покупателей квартир.