Весь 2017 год на рынке первичной недвижимости Киева сопровождался прогнозами о скором его крахе и изменениями правил игры.

Но это не мешало застройщикам Киева достраивать старые проекты и открывать продажи в новых , искать интересные покупателю форматы и финансовые инструменты.

Ценовая стабильность

Существенных изменений средней стоимости квартир в новостройках Киева в 2017 году не произошло. В течение всего года она колебалась на уровне 850-900 долларов за квадратный метр. В ноябре-декабре средняя цена в долларовом эквиваленте несколько снизилась из-за подорожания валюты. Гривневая цена оставалась стабильной. Не исключено, что этому способствовали новогодние акции от застройщиков. В ближайшие месяцы 2018 года, если курс доллара останется на текущем уровне или продолжит расти, рост цен в новостройках весьма вероятен.

Хотя большинство девелоперов формируют стоимость квадратного метра в своих объектах в гривне, цена по-прежнему существенно зависит от колебаний курса. Особенно это ощущается в новостройках бизнес - и премиум-класса , где используются импортные строительные и отделочные материалы. В бюджетных сегментах корреляция меньше, но тоже есть.

Стабильность средней по городу цены не означает неизменность цен в отдельных объектах. Большинство из них в течение года дорожали - в связи с продвижением строительных работ и более высокой степенью готовности. Более того, старт каждой новой очереди в объектах, которые хорошо продаются, происходил по более высокой цене. Есть объекты, где цена в течение 2017 года снизилась. Чаще всего это связано с тем, что объекты выводились на рынок по завышенной цене, которую, застройщикам приходилось корректировать в соответствии со спросом. Коррекция стоимости квадратного метра достигала 15-20%, в отдельных случаях. Рост цен в наиболее востребованных жилых комплексах составляет те же 15-20%.

Новое предложение и индикаторы спроса

В минувшем году на первичный рынок Киева было выведено 59 новых жилых комплексов, среди которых, как отдельные точечные новостройки, так и проекты квартального формата. Общее количество квартир в новых объектах превышает 45 тысяч. Из них 15 тысяч - в жилых комплексах, которые появились на рынке в декабре. Примечательно, что второй год подряд декабрь становится самым активным месяцем по выводу на рынок нового предложения.

В 2017 году предложение в новых домах комфорт-класса превысило предложение в классе эконом. По данным каталога новостроек Domik.ua, в декабре в процессе строительства в Киеве было 106 проектов комфорт-класса и 72 - класса «эконом».

Информации о количестве сделок на первичном рынке по-прежнему нет, что дает повод для предположений и инсинуаций о количестве проданных и непроданных квартир. В середине прошлого года информационное пространство всколыхнули заявления о том, что на рынке якобы переизбыток около 80 тысяч квартир, и последовавшие за ними прогнозы о «пузыре», который скоро должен лопнуть.

Вывод о количестве непроданных квартир был сделан на основании соотношения количества сданного жилья с количеством сделок на вторичном рынке. Очевидно, что это две совершенно разные группы сделок, и выводы, сделанные на этом основании, не корректны.

Данных о реальном количестве сделок на первичном рынке по-прежнему нет. Застройщики не обнародуют информацию о количестве инвесторов, а предварительные договоры не фиксируются ни в каких публичных реестрах. Попытки создать подобные реестры предпринимаются все активней, об этом - позже.

Очевидно, что спрос на квартиры в новостройках огромен, но по большей части он неплатежеспособный. Оценить платежеспособный спрос так же трудно, как и количество сделок, тем более, что именно сделки дают возможность говорить о спросе.

Косвенный индикатор спроса на новостройки - отсутствие других, более надежных инвестиционных инструментов. И хотя банкиры говорят о росте депозитных вкладов, уровень доверия украинцев к банкам все еще очень низок, а других альтернатив в стране не существует вовсе.

Новые форматы жилья

2017 год можно назвать годом комплексной застройки в Киеве. С начала года на рынок вышли сразу несколько проектов, сочетающих в себе жилую, торговую, деловую, развлекательную составляющую и необходимые объекты инфраструктуры - от детских садов и школ до бизнес-кампусов.

Первым таким проектом в 2017 году стал жилой район Rybalsky , где акцент делают на рекреационную составляющую и общественные пространства. Похожая концепция у ЖК «Файна Таун» : выхода к воде у него нет, зато много внимания уделено общественным пространствам и инфраструктуре. В проекте UNIT City пошли от противного: вначале создали бизнес-кампус, за ним планируется хаб для мероприятий и коворкинг, в последнюю очередь - жилье.

Помимо этих проектов, только в конце 2017 года в Киеве стартовали продажи в трех ЖК комплексной застройки - «Svitlo Park» , «Urban Park» и «Art Park» , общее количество квартир в которых достигает 15 000. В некоторых из них, кроме жилья, предусмотрена полноценная инфраструктура в виде детских садов, школ, больниц, торговых центров и спорткомплексов.

Такой взгляд вполне соответствует европейскому подходу к строительству многофункциональных комплексов, где люди могут жить, работать, делать покупки и развлекаться. Это вполне сочетается с другими мировыми трендами - сокращения времени на дорогу из дома на работу и обратно и использования транспорта.

В 2017 году мы также наблюдали расширение спектра сервисов, предоставляемых в том или ином ЖК. Консьерж-сервис становится «must have» к ЖК класса «бизнес» или «премиум» постепенно распространяется на комфорт-класс. Яркий пример - ЖК «Новая Англия» , где покупателям предлагают широкий спектр услуг от доставки еды до ухода за домашними питомцами. Все больше застройщиков предлагают покупателям системы «умный дом» с разным набором функций, места для отдыха в виде дизайнерских лобби и террас и др. Так, корпорация УКРБУД в 2018-2020 годах планирует оборудовать 20 тысяч квартир в 19-ти своих ЖК системой «умный дом» CLAP от украинского разработчика. Первым объектом, в котором будет внедрена система, станет ЖК «SpasSky» .

Среди других новшеств этого года - первые попытки застройщиков использовать возобновляемые источники энергии. Пока речь идет только о солнечных панелях. Используют их по минимуму - например, для освещения придомовой территории или мест общего пользования внутри дома. Например, солнечные панели для обеспечения жилого комплекса электроэнергией планируют установить на крыше ЖК «Mirax» на Глубочицкой. Но это только начало. Учитывая ситуацию в ЖКХ и отсутствие перспектив ее изменения, в ближайшее время вполне возможна активизация использования возобновляемой энергии.

Впервые застройщики начали делать акцент на качестве питьевой воды для своих инвесторов. Так, DIM GROUP в своем комплексе "Автограф" запустила артезианскую скважину глубиной в 260 метров на территории своего комплекса. Артезианской водой обеспечат каждую квартиру дополнительно к традиционной сети водоснабжения.

Основные финансовые инструменты

Несмотря на многократные громкие заявления о старте в 2017 году ипотеки в Украине, полноценно этот финансовый инструмент так и не заработал. В лучшем случае, банки предлагают 1-2 льготных года, в течение которых ипотека предоставляется под 6-10%, после чего ставка поднимается до среднего по рынку показателя в 22-24%. Количество банков, которые выдают ипотечные кредиты, в прошлом году не изменилось. Самыми активными по-прежнему остаются «Укргазбанк», «Ощадбанк» и «Глобус». Анонсированной доступной ипотеки от «Приватбанк» потенциальные покупатели не дождались. Зато растет выбор среди жилых комплексов, квартиру в которых можно купить в кредит. Так, лидер доверия по версии пользователей портала Domik.ua - ХК «Киевгорстрой» - предлагает квартиры во всех своих ЖК в кредит на срок до 20-ти лет со ставкой от 5% годовых в первый год.

Девелоперы и банкиры утверждают, что большая часть ипотечных кредитов оформляется как раз на льготные 1-2 года. При этом на руках у покупателя обычно уже есть 70% нужной суммы. Если застройщик предлагает выбор между ипотекой и длительной рассрочкой на 5-10 лет, покупатели предпочитают рассрочку.

Отдельные застройщики предлагают длительные программы рассрочки. Такая программа, например, действует в ЖК «Файна Таун» от КАН Девелопмент , в некоторых объектах компании «Интергал-Буд» . Однако в большинстве случаев рассрочка выдается либо до окончания строительства, либо на срок не более 2-3-х лет.

Не получила дальнейшего развития инициатива Минрегиона о лизинге жилья или аренде с правом выкупа. До сих пор не до конца понятно, каким образом эту инициативу собираются реализовать, за чей счет будет строиться арендное жилье, и кому такие квартиры будут предоставляться. Застройщики уверяют, что готовы участвовать в программе, но только на условиях сохранения той маржи, которую они получают при продаже квартир частным инвесторам. Озвучивалась возможность привлечения в строительство такого жилья китайских кредитов. Об этом говорят уже не первый год, но пока без особого результата. В целом, пока программа аренды с правом выкупа выглядит таким же популизмом, как и доступная ипотека от «Приватбанка».

Худо-бедно работают государственные программы доступного жилья . Но их нельзя назвать очень выгодными для покупателей. Процентные ставки, хоть и ниже средних, все равно достаточно высокие, а выбор объектов, в которых можно приобрести жилье в рамках программ, крайне ограничен.

Законодательные новшества

В 2017 году законодательные изменения на рынке недвижимости следовали одно за другим. Еще больше было обсуждений изменений, которые необходимы рынку, но они так и не вступили в силу в этом году.

Самым обсуждаемым изменением в законодательстве прошлого года стала замена категорий сложности строительства классами последствий , закрепленная законом № 1817-VIII, который вступил в силу 10 июня. Закон отменил декларативный принцип в многоквартирном жилищном строительстве и лишил застройщиков возможностей строить без экспертизы проекта и получения разрешений. Последствием стали запреты ГАСК ряда строек в пригороде Киева, включая уже введенные в эксплуатацию дома. И хотя в большинстве случаев застройщикам удавалось через суд отменить решение ГАСК, скандалы вызвали опасения у потенциальных покупателей. Спрос начал потихоньку перемещаться из пригорода в Киев.

Заявленных, но не реализованных законодательных инициатив в 2017 году оказалось гораздо больше. Все еще обсуждается возможность отмены долевого участия застройщиков в развитие инфраструктуры. Рассматриваются разные варианты, в том числе, возложение на застройщиков обязательства по созданию объектов социальной инфраструктуры взамен долевого участия, но фактически ситуация за год не сдвинулась с мертвой точки.

В очередной раз было реанимировано обсуждение темы достройки недостроев, но единое решение по-прежнему не выработано. Законопроект №6033 «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулировании обязательств относительно долгостроев», который предлагает несколько вариантов и юридических механизмов достройки зданий, с февраля находится на рассмотрении Верховной рады. Минрегион дает свой вариант решения проблемы, в котором, помимо прочего, предлагает создать отдельный реестр инвесторов в новостройки и страхового фонда по контролю над строительством. Эти действия могут снизить риск появления недостроев в будущем, но никак не помогут достроить существующие.

Создание реестра инвесторов в новостройки - еще одно законодательное новшество 2017 года, которое заслуживает того, чтобы остановиться на нем подробнее. Авторы проекта уверяют, что реестр позволит закрепить за покупателем квартиру, сведет к минимуму двойные перепродажи и продажи несуществующих в проекте квартир. Аналитикам рынка такой закон откроет доступ к данным о количестве сделок и позволит точно соотносить их с количеством предложения, а значит, мы получим точное представление о ситуации в сегменте первичной недвижимости. Закон был подан на рассмотрение Верховной рады в сентябре, где находится и сегодня.

В 2018 году, считает издание Domik.ua, в первую очередь необходимо урегулировать вопрос долевого участия и создания девелоперами вместе с жилыми проектами объектов инфраструктуры. С каждым годом проблема инфраструктуры становится все острее, а отсутствие качественного взаимодействия с городом тормозит ее создания даже в тех случаях, когда застройщик проявляет такую инициативу.

Новые ДПТ

В 2017 году в Киеве продолжилась разработка и утверждение детальных планов территорий (ДПТ). В частности, были приняты ДПТ Никольской слободки, Теремков-3, Саперной Слободки, участка между улицей Здолбуновской, проспектом Григоренко и Днепровской набережной на Позняках, Радужного массива, Отрадного, части Дорогожичей.

Многие новые ДПТ, как водится, вызвали протесты активистов, к которым присоединялись депутаты, и обвинения в незаконности. Интересно, что обвинения в незаконности звучали не только в отношении тех ДПТ, которые затрагивают существующую застройку, но и ДПТ, разработанных для участков бывших промышленных зон. Например, участка на Дорогожичах, где уже реализуют проект «Unit City». В то же время, авторы детальных планов все-таки прислушивались к мнению общественности. Так, в ДПТ Радужного массива было решено снизить высотность планируемой новой застройки.

Детальные планы разрабатываются при участии или за деньги застройщиков, а значит, с учетом их интересов. В большинстве случаев, они предполагают жилую застройку и минимум объектов инфраструктуры, крайне редко предусматривают строительство каких-то объектов коммерческой недвижимости.

Строительные скандалы, их причины и следствия

В течение 2017 года продолжалась тенденция по проведению акций протеста против строительства жилых комплексов. В четвертом квартале прошедшего года стало официально известно, что акции активистов проводят не только добропорядочные жильцы соседних с постройками домов, но и группировки, заинтересованные в финансовой выгоде протестных акций. Так, 25 октября Национальная полиция Украины задержала преступную группу псевдоактивистов , которые зарабатывали на шантаже киевских застройщиков. Группа действовала путем проведения протестных акций, представляясь неравнодушными жильцами соседних жилых зданий. После создания скандальной ситуации и проведения мер, мешающих выполнению строительных работ, псевдоактивисты вымогали деньги у застройщиков за то, чтобы прекратились акции протеста.

Одним из ярких примеров опротестования строительства объекта, на который оформлены все соответствующие разрешительные документы, стали акции против возведения жилого комплекса «Ярославов Град» на месте разрушенного Сенного рынка. Не смотря на наличие всех документов о соблюдении градостроительных норм, общественность в лице организации активистов требовали прекращения строительства объекта. К конфликту привлекли внимание действующего мэра Киева Кличко, уведомили о стройке представителей Интернет-ресурсов и СМИ. 28 ноября 2017 года Виталий Кличко одобрил строительство жилого комплекса «Ярославов Град» на месте Сенного рынка, но при условии понижения высотности зданий. После подписания документа мэр столицы сообщил: «Наконец, достигнут компромисс, на котором настаивали общественность, активисты и местная власть. Мы долго вели переговоры, убеждали в необходимости прислушаться к мнению общества, чтобы снять социальное напряжение вокруг этого строительства. И я надеюсь, что договоренности будут исполнены».

Узнать больше о том, что представляет собой нашумевший новострой, к которому было привлечено общественное внимание можно, ознакомившись со статьей «Жилой комплекс «Ярославов Град»: с уважением к историческому центру столицы» .

Строительные скандалы в пригороде были связаны с противостоянием застройщиков и ГАСК: комиссия признавала незаконным строительство ряда ЖК и выносила постановление о сносе. Особенно это коснулось новостроек Софиевской и Петропавловской Борщаговки. В большинстве случаев застройщикам удалось отстоять право продолжать работы через суд, открытым остался только вопрос ЖК Villa Sofia .

Прогноз на 2018 год

В этом году на развитие первичного рынка будут влиять те же факторы, что и в прошлом.

Стоимость квадратного метра будет расти, как в отдельных проектах, так и в целом по городу. Этому способствует повышение номинальной и реальной себестоимости строительных работ. Номинальную себестоимость для Киева Минрегион определил на уровне 14340 грн за квадратный метр. Реальная цифра не слишком отличается от этой, а часто и превышает ее. Расчет Минрегиона не учитывают коррупционную составляющую, которая напрямую зависит от степени привлекательности участка. Также на рост стоимости работ влияет подорожание стройматериалов, внедрение энергоэффективных технологий и подорожание рабочей силы. После вступления в силу безвизового режима, украинским компаниям приходится повышать зарплаты рабочим, чтобы удержать их в стране.

Курс доллара будет влиять не только на цены, но и на спрос. Рост цен в новостройках обычно немного отстает от роста курса. Инвесторы, имеющие сбережения в долларах, этим пользуются. Скачки курса обуславливают активизацию спроса на бюджетное жилье, цены на которое устанавливаются в гривне. В сегментах «бизнес» и «премиум», где ценообразование долларовое, рост курса сопровождается затишьем, а его снижение - активизацией спроса. Если подорожание валюты окажется продолжительным, квадратный метр подорожает во всех сегментах.

Ипотечное кредитование также зависит от изменения курса доллара. Поскольку в бюджет заложено подорожание доллара на 10% за год, рассчитывать на снижение учетной ставки НБУ не приходится. А без снижения учетной ставки невозможно снижение ставок по кредитам. Так что доступной ипотеки в этом году не будет. Но возможны новые программы кредитов и рассрочек от застройщиков.

Есть основания полагать, что количество новых предложений в 2018 году будет расти во всех районах Киева. Об этом, в частности, свидетельствует активное участие застройщиков в разработке ДПТ. В ряде случаев это будет застройка территорий недействующих промышленных зон, как в центре, так и на окраине Киева. Ожидается выход на рынок несколько новых компаний, реализующих проекты как точечной, так и комплексной застройки. О масштабных планах заявляют и известные девелоперы.