После длительного застоя появился реальный спрос: люди стали как активнее покупать квартиры, так и арендовать их.

«Аренда очень хорошо пошла. С середины августа и по конец сентября, разошелся весь арендный фонд, накапливавшийся длительное время. Спрос на аренду выше, чем год назад. Активизировались и продажи. Люди уже не приходят только на просмотры, а прицениваются и оформляют сделки. И это радует», - отметила в беседе с UBR.ua сертифицированный риелтор АСНУ Люция Губайдуллина.

Наметившееся оживление риелторы связывают с осенним фактором - покупкой родителями квартир для первокурсников. По оценкам сертифицированного риелтора и оценщика Бориса Куценко, покупателей из регионов столько же, сколько и киевлян. Да и то благодаря зажиточным жителям столицы, покупающим сразу по несколько квартир. Если бы не они, на приезжих бы пришлись 6 из 10 проданных квартир.

Повлияла на активизацию продаж и реализация отложенного спроса, который копился пока покупатели рассчитывали на дальнейшее снижения цен, либо ожидали роста курса доллара, чтобы купить квартиру за гривну на первичном рынке.

«Это до кризиса 2014 года многие сидели в гривне, и как только ее курс обвалился, эту гривну несли застройщикам, успев раскупить квартиры еще по не повышенным ценам. Сейчас большинство покупателей сбережения держат в долларе. И сдавать его нынче выгодней, чем пару месяцев назад», - сказал Куценко.

Едва ли поддержку общему тренду оказало оживление банковского кредитования, однако эксперты отметили, что впервые за долгое время несколько квартир на вторичном рынке были куплены за счет ипотечных кредитов. Также оформлялись сделки за счет наличных займов банков.

«Пару банков начали выдавать наличные беззалоговые кредиты до 300 тыс. грн. под более или менее вменяемые проценты. Мы это видим, потому что деньги идут на покупку квартир», - отметил Куценко.

По разным оценкам, в сентябре продажи жилья выросли на 10%. Основные продажи происходят в сегменте 1-2 комнатных квартир в средней ценовой категории.

Вперед за комфортом

На фоне большего предложения покупатель становится все более разборчив. Предпочтение отдают новостройкам. Люди не хотя жить в изношенных хрущевках и платить за обогрев улицы в энергонеэффективных домах. Присматриваются и к будущим соседям.

«Вторичный рынок после кризиса 2014 года лег. У кого есть хоть какие-то деньги, смотрят первичку. Мало кто хочет жить в сталинке в центре, только потому, что это исторический центр. Такие квартиры ассоциируются у покупателей с клопами, тараканами и крошечным лифтом на 1 человека. Приятнее купить квартиру в р-не Голосеево большего метража, в новом доме, с адекватными соседями», - констатировал сертифицированный риелтор компании «OLIMPIYSKAYA бизнес группа» Геннадий Авдонин.

Все чаще люди отдают предпочтение целостным жилищным комплексам с полноценной инфраструктурой: магазинами, детсадами, школами, охраняемыми территориями. Стандартные единичные новострои, возводимые пачками, например, на Позняках, не в почете у покупателей.

«Чем больше преимуществ у ЖК, тем успешнее они реализуются. Их доля не так велика, как у штампуемых 25-этажек. На такой квартире покупатель можно даже зарабатывать - инвестировать и перепродавать», - заверил Борис Куценко.

Охотно разбираются и недорогие квартиры в ЖК на окраине столицы. Эта тенденция ярко выражена - из 5 покупателей ЖК предпочитают 3.

«Часто обращаются покупатели, желающие приобрести за $25 тыс. квартиру в Киеве. А это - хрущевка ближе к окраине. И когда говоришь им, что за эти деньги можно купить 1-ую квартиру в новом ЖК с инфраструктурой, они не задумываясь переезжают в Киево-Святошинский р-н, где возвели массу подобных комплексов. Убитым хрущевкам на окраине столицы, люди предпочитают ЖК за Окружной дорогой или в Ирпене», - заверила Люция Губайдуллина.

Также риелторы отмечают значительный интерес к квартирам с отделкой от застройщиков, несмотря на то, что здесь квадратный метр обходится дороже. Лучше заплатить больше на $200 за квадрат и сразу заселиться, чем полгода мучиться с ремонтом.

Ценовые перспективы

Оживление на рынке пока не сказалось на цене квадратных метров. Слишком оно робкое, чтобы стоимость квадратного метра пошла вверх. Посидев на голодном пайке летом без покупателей, застройщики и продавцы вторичного рынка рады реализовать то, что месяцами не могли продать. Более того, ряд компаний вводят акции и скидки, пока у покупателей не пропал интерес. Не все верят, что сентябрьская активизация продлится долго.

«Зимой и весной в больших компаниях было все нормально с продажами. Сегодня звонят и предлагают скидки в 10-20%. Это не потому, что хотят порадовать покупателей. А потому что глобально продажи низкие», - отметил Геннадий Авдонин.

Пока цены на первичном рынке стабильны, а на вторичном - незначительно снижаются. Если тенденция к росту спроса сохранится, то удорожание квартир в новостройках возможно только при росте доллара. Вторичка же, подорожав в гривне, в долларовом эквиваленте, наоборот, снизится в цене. Поскольку спрос на нее ниже.

Если же прогнозы о пузыре на первичном рынке из-за накапливаемого нереализованного жилья станут реальностью, то в первую очередь рухнут цены в новостроях-одиночках. Вслед за ними будут падать цены на вторичном рынке. А квартиры в ЖК будут дешеветь в последнюю очередь.

«Да, рынок завален квартирами. Но в ЖК с продуманной концепцией, локацией и адекватной ценой строители не испытывают трудности с реализацией. Здесь цены если и будут опускаться, то в последнюю очередь и медленнее», - уверен Борис Куценко.

Чтобы цены упали ощутимо, застой в продажах должен продлиться пару месяцев. Даже если сентябрьское повышение спроса окажется временным, раньше весны 2018 года обвала цен не будет. Но если к тому времени экономика ускорит рост, то проблем с застройщиками удастся избежать.

«Экономика должна заработать хоть в каком-то виде. Неважно какая - белая или теневая. Пусть это будет 50/50. Тогда реально заработает и рынок недвижимости, который всегда идет за экономикой. Проблема в том, что уверенности в росте экономики нет. Как показали 2008-2016 гг., разговоры о том, что экономика достигла дна и идет вверх, не оправдывались. Сейчас снова говорят о преодолении дна. Но эти прогнозы, вероятно, на 99% окажутся несостоятельными», - считает Геннадий Авдонин.

Только когда экономика начнет уверенно расти, а на каждые 10 квартир будет не по 1, а по 3-5 покупателей, ценовой тренд может развернуться. До этого цены лишь будут корректироваться по инфляции и девальвации. Если, конечно, не обвалятся на фоне возможного пузыря.