И хотя активное развитие рынка ипотеки ограничивают существенные преграды, участники рынка не исключают, что банки начнут снижать процентные ставки.

На сегодняшний день уровень обеспеченности жителей Украины жильем остается очень низким, а индекс недоступности жилья - одним из самых высоких в Европе. Для вычисления этого показателя подсчитывается, сколько среднегодовых зарплат после вычета налогов необходимо отложить человеку для покупки квартиры средней стоимости, не тратя деньги ни на что другое.

"По состоянию на июнь квадратный метр в двухкомнатной квартире в столичной новостройке стоил не менее 20 200 грн, а средняя зарплата в Киеве за июнь, по данным Госстата, была на уровне 11 100 грн. Таким образом, коэффициент недоступности жилья в Киеве составляет 10,6, то есть среднестатистический житель столицы может аккумулировать необходимую сумму за 11 лет. В то же время в Броварах 1 кв. м в та-
кой квартире будет стоить 11 900 грн, и тут индекс составляет уже 6,2", - объясняет директор компании "Альянс Новобуд" Сергей Караванский.

Во Львове и Одессе индекс недоступности, по данным главного редактора онлайн-изданий о недвижимости 3m2 и Property Times Наталии Ревы, держится на уровне 10.

При этом оба эксперта акцентируют внимание на том, что данные показатели не отражают реальную ситуацию, поскольку в них не учитываются ни расходы на потребительскую корзину, ни рост инфляции.

"В среднем в месяц только на рынок Киева выводится около 1 тыс. новых квартир. При этом спрос и темпы продаж низкие, а отложенный спрос - большой. Учитывая, что свободных денег у покупателей сегодня все меньше, рассрочки и ипотечные программы едва ли не единственный инструмент. Свои средства, особенно "длинные", есть далеко не у всех застройщиков (пока только "Интергал-Буд" дает рассрочку на 10 лет), поэтому они привлекают к партнерским программам банки", - говорит г-жа Рева.

Оба финансовых инструмента позволяют покупателю растянуть во времени оплату за жилье в новостройке. "Ипотечный кредит и рассрочка от застройщика - это два принципиально разных инструмента", - акцентирует внимание директор департамента розничного бизнеса Ощадбанка Валерия Малахова. Обычно рассрочка предоставляется на относительно короткий срок, до 2-х лет. Ипотечный кредит - более долгосрочный инструмент. Если покупатель финансово способен оплатить полную стоимость квартиры до сдачи новостройки в эксплуатацию, то рассрочка - это оптимальный вариант. Во всех других случаях приобрести понравившееся жилье поможет ипотека.

Банки в деле

На сегодняшний день большинство финучреждений предлагают ипотеку на срок до 20 лет, размер займа колеблется от 50 до 85%, а ставки по кредитам составляют 16,9-24% годовых. Дополнительно нужно заплатить единоразовую комиссию за оформление кредита от 1,5 до 5% и ежегодную оплату страховки жизни инвестора.

Напомним, что в июне этого года вступил в силу новый Закон "О кредитовании" (№1734-VІІІ). Согласно документу украинские банки обязаны указывать полную стоимость кредита с учетом скрытых платежей, все комиссии и цены на услуги посредников фиксируются, указываются сроки действия кредита и максимальная сумма.
По данным UTG, сворачивание кредитования домохозяйств, начавшееся после кризиса 2008-2009 гг., продолжилось и в 2014-2015 гг. (см. "Объем выданных новых кредитов физическим лицам в разрезе целей в динамике").

Существующая структура кредитования показывает следующие основные направления: финансирование ежедневных затрат (44%), приобретение бытовой техники (29%), ремонт жилья (9%). Средняя сумма кредита составляет 10,7 тыс. грн.

По итогам 2016 г. 25 крупнейших банков Украины, формирующие 95% активов, выдали новых ипотечных кредитов на сумму 736 млн грн, из которых 54% - на первичном рынке. При этом средний размер займа составляет 574 тыс. грн. Количество выданных кредитов в Киеве составило 765, или 62% от количества новых кредитов, выданных в Украине. За первый квартал нынешнего года в столице было выдано 170 кредитов, что составило 52% от общего количества по Украине.

"В августе 2017 года наблюдается оживление ипотечного кредитования: появляются партнерские программы сотрудничества банков с застройщиками, предлагаются кредиты на более лояльных условиях. Тем не менее активное развитие рынка ипотеки ограничено существенными преградами: дефицитом платежеспособных заемщиков, низким уровнем защиты прав кредиторов, жесткими условиями кредитования и юридическими рисками", - комментирует заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник.

По мнению эксперта, несмотря на оживление рынка ипотеки, доля кредитных ресурсов в структуре покупок недвижимости остается небольшой - менее 4%. В то же время существенно большее значение приобретает длительная рассрочка от застройщика - порядка 46% сделок осуществляются с использованием этого финансового инструмента.

Застройщики активно используют рассрочку как инструмент продаж, постоянно усовершенствуя ее условия. К примеру, в строящихся домах компании "Интергал-Буд" действует гибкая система рассрочки на период до 10 лет с первоначальным взносом от 5% с возможностью фиксации цены. В программах рассрочки на период 5-10 лет предусмотрены социальные гарантии - компания обязуется пересмотреть (улучшить) условия рассрочки при наступлении неблагоприятных для покупателя событий. Кроме того, "Интергал-Буд" запустил программу Trade-in. По ее условиям, покупатель, который уже имеет недвижимость, вносит задаток за квартиру в новом доме, а застройщик берет на себя функции агентства недвижимости для старого жилья: оценивает, ищет покупателя и сопровождает сделку купли-продажи.

Предоставляют на свои комплексы рассрочку, не ограниченную сроками ввода дома в эксплуатацию, в "Альянс Новобуде", "Укрбуде", Stolitsa Group и Geos. А вот покупателям жилья у "Киевгорстроя" внести недостающую часть денег по рассрочке нужно до ввода новостройки в эксплуатацию. Единоразовых комиссионных при оформлении рассрочки застройщики не берут.

Между тем, по мнению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, рассрочки как инструмента на рынке недвижимости все меньше. "Основная причина - отсутствие ликвидности недвижимости, что и приводит к сокращению вариантов с рассрочками либо к их модификации в сторону маркетинговых инструментов для привлечения клиентов. К тому же реальные длинные рассрочки застройщики не дают. Этот инструмент тогда интересен покупателям, когда он предоставляется на два и более лет, а его стоимость не "зашита" в цену на квадратные метры, что зачастую происходит", - говорит эксперт.

Он также считает, что недооцененным остается канал продаж через риелторов. "Застройщики для покупателей часто делают скидку в 10-15 %, но при этом не готовы предоставлять скидки в 3-6% для посредников. Однако именно риелторы приводят половину покупателей, которые продают свою вторичную недвижимость и осуществляют сделки-цепочки", - уверен директор ARPA Real Estate. По данным его компании, через ипотеку происходит до 5% сделок. Потенциальные покупатели согласны войти в сделку при следующих условиях: оплата стоимости до 15% годовых в гривне и сроком ипотеки от 20 лет или финансовый лизинг от 10 лет стоимостью 10% годовых в гривне.

Чего ожидать

По мнению экспертов, участники рынка и далее будут расширять кредитные программы на покупку жилья.

По данным "Интергал-Буда", на сегодняшний день 40% покупок квартир приходится на рассрочку и совместные ипотечные программы с коммерческими банками.
"Приоритет остается за рассрочкой: слишком долго ипотека не работала в стране, а после падения банковского сектора покупатели очень тщательно относятся к любым банковским предложениям", - говорит коммерческий директора компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская. В то же время в компании прогнозируют увеличение доли приобретений жилья при помощи ипотеки до 15% до конца года за счет снижения доли рассрочки, а также расширения ипотеки на другие банки.

Проблема не в количестве ипотечных программ (хотя их расширение - тоже важный маркер), а в эффективной ставке кредитования ипотеки, подчеркивает Сергей Караванский. "На данный момент она велика для активизации массового ипотечного кредитования. Однако мы прогнозируем, что в следующем году ситуация начнет качественно меняться и в 2019 г. рынок начнет выходить на уровень 2007-2008 гг. Впрочем, это может произойти и быстрее, если правительству удастся добиться лучших показателей инфляции, нежели обещанные 6%. Предпосылки для этого есть", - добавляет эксперт. Пока более удобным инструментом, по его мнению, остается рассрочка - и по стоимости, и по гибкости, и в отношении ответственности для инвестора.

"Для того чтобы банки начали снижать процентные ставки, необходимы два фактора: стабильность в течение длительного времени национальной валюты и снижение учетной ставки НБУ. Судя по отчету НБУ о финансовом положении, там понимают, насколько опасно такое увеличение предложения на первичном рынке жилья, поэтому снижение учетной ставки возможно", - говорит Наталия Рева.

Ну а любое ухудшение экономической ситуации, по словам Валерии Малаховой, приведет к заморозке ипотечных программ.

Вместе выгоднее

Для создания более интересных условий для покупателей застройщики и банки запускают совместные программы. Так, "Укрбуд" сотрудничает с двумя банками-кредиторами - Укргазбанком и "Глобусом": обе программы предоставляют ипотеку до 20 лет, первоначальный взнос составляет от 30 и 20% соответственно, на первое время банки предоставляют по кредиту сниженную процентную ставку - 8 и 5,9% соответственно.

Запустил с Укргазбанком ипотечную программу и "Интергал-Буд" - под 5% годовых в национальной валюте (срок - до 20 лет, первоначальный взнос - 30% стоимости приобретаемой квартиры). Также застройщик предлагает совместную программу и с КБ "Глобус": ипотечный кредит предоставляется на период до 20 лет на сумму до 1 млн грн, процентная ставка составляет от 5,9% годовых.

Банки-партнеры "Киевгорстроя" - Укргазбанк и Кристалбанк. По условиям, ипотека предоставляется сроком до 20 лет, первоначальный взнос - от 30%, льготные ставки на первые 1,5-2 года - 7 и 7,5% соответственно.

Получить кредит на недвижимость от застройщика Geos можно в финансовой компании "Кредекс": кредит на срок до пяти лет, ежегодные обязательства инвестора по нему составляют 12,9% плюс 1% страхования. Первоначальный взнос - не менее 50%, За досрочное погашение задолженности на инвестора иногда налагается пеня в размере 1% от общего платежа. Хотя в большинстве финучреждений инвестор имеет право рассчитаться по кредиту заблаговременно без штрафных санкций.