В ближайшее время строительный рынок Украины ожидает ряд изменений. В первую очередь это связано с принятием Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования градостроительной деятельности", который вступает в силу с 10 июня текущего года. Законодатели уверяют, что их детище будет бороться с такими явлениями, как неконтролируемая и незаконная застройка на всей территории Украины, и поможет сделать рынок недвижимости более цивилизованным.

Чтобы узнать о всех подробностях нового закона, Українські Новини обратились к экс-заместителю Министра регионального развития, строительства и жилищно-комунального хозяйства Дмитрию Исаенко.

В ближайшие дни вступят в силу новые требования, касающиеся градостроительной деятельности. Этот закон в состоянии сделать процесс застройки в таких традиционно проблемных местах, как территории, прилегающие к столице, более урегулированным и безопасным для покупателей?

Действительно, этот закон вносит существенные коррективы в функционирование строительного рынка Украины. Это касается расширения спектра объектов, подлежащих экспертизе проектной документации, получению разрешений на начало выполнения строительных работ, а также лицензирования строительной деятельности - теперь эти процедуры будут касаться тех объектов строительства, которые ранее относились к объектам ІІІ категории сложности. Усиливается ответственность всех участников инвестиционного процесса за выполнение требований строительного законодательства путем установления более высоких штрафных санкций. Законодатель установил жесткие рамки получения градостроительных условий и ограничений, четко выписал их исключительный состав и целый ряд других новаций.

Однако следует заметить, что положения нового закона, естественно, имеют одинаковую силу для застройщиков, осуществляющих свою деятельность на любой части территории Украины, а значит и для столицы, и прилегающим к ней территориям. Другое дело, что, к сожалению, сегодня большинство территорий, прилегающих к столице, не имеют актуализированной градостроительной документации начиная от схем развития территории районов и заканчивая генпланами населенных пунктов и детальными планами территорий. О планах зонирования территорий говорить вообще не приходится.

Следует заметить, что еще в 2011 году, с принятием закон "О регулировании градостроительной деятельности", была поставлена задача обеспечения территорий актуализированной граддокументацией. Однако в Киевской области этот процесс не нашел необходимого развития, что приводит не только к хаотической застройке территорий сегодня, но и к сложностям в перспективе. Речь идет об обеспечении инженерной и транспортной инфраструктурой.

На первый взгляд хорошо иметь квартиру или дом в пригороде. Но отсутствие надлежащих систем жизнеобеспечения, в первую очередь водоснабжения, водоотвода, в том числе ливневого, тепло- и енергоснабжения, транспортных коммуникаций приводит к появлению септиков, пробок на дорогах и прочих проблем.

Не менее важный вопрос обеспечение территорий массовой застройки объектами социальной инфраструктуры - школами, детсадами, поликлиниками, или возможностями беспрепятственного транспортного сообщения с ними.

Так что принимая решение о приобретении жилья в пригороде, нужно хорошо взвешивать все составляющие и понимать, что сегодняшние изменения в законодательстве в этом плане существенно картину не изменят.

Каким образом отмена категорий сложности объектов повлияет на работу застройщиков? Не станет ли это очередной лазейкой для потенциальных нарушений недобросовестных застройщиков, особенно если речь идет о Киевской области, где степень контроля со стороны государства и так традиционно ниже, чем в Киеве?

Нет, наоборот. Отмена категорий сложности убирает ту лазейку, которая была ранее. Ведь по действующему законодательству объекты одного класса последствий (СС2) делились на две категории сложности: ІІІ и ІV. Для каждой из них "правила игры" были разные, а демаркационная линия - весьма размытой. Повторяю, Законом № 1817 расширяется спектр подконтрольных объектов - и это тот позитив, который соответствует европейской практике. Например в Германии проверке подлежит проектная документация всех объектов, в том числе жилых домов выше 2-х этажей.

Что изменилось в порядке получения разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ? В чем особенность нового порядка? Как это может повлиять на работу застройщиков в Киеве и в области?

Что имеем на сегодня? Выполнение подготовительных работ требует отправления уведомления или регистрации декларации, если, например, речь идет об инженерных сетях. Строительные работы можно начинать на основании уведомления, декларации или разрешения. Законом № 1817 декларации о начале выполнения подготовительных и строительных работ отменяются. И это позитив. Значит для объектов, которые по классу ответственности относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1), разрешительные процедуры упрощаются: вместо регистрации декларации достаточно будет направить уведомление. Ранее такой порядок предусматривался только для начала строительства объектов, которые сооружались по строительному паспорту: индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений.

В то же время в отношении части объектов, которые на сегодня являются объектами III категории сложности, повторяю, процедуры станут более жесткими: вместо деклараций вводятся разрешения.

Какие новые разрешительные документы появились в строительстве и как они повлияют на застройщиков и инвесторов? Можно ли говорить о том, что новое законодательство будет выполнять функцию фильтра недобросовестных застройщиков?

Как я уже сказал, новые разрешительные документы законодательство не предусматривает. А вот контроль усиливается, в том числе путем лицензирования строительной деятельности тех организаций, которые ранее, без лицензии, могли строить объекты ІІІ категории сложности. Второе - это расширение полномочий органов местного самоуправления и государственных инспекций архстройконтроля в части надзора и контроля за строительством. И естественно, достаточно высокие штрафные санкции. Думаю, что даже недобросовестные застройщики, в том числе в Киевской области, десять раз подумают перед тем, как организовывать аферу с инвесторами.

И все-таки - какая ответственность предусмотрена за нарушения при строительстве жилых домов? Считаете ли вы ее достаточной строгой? Особенно если говорить о периферийной застройке, которая чаще сопровождается серьезными нарушениями?

С вступлением в силу нового Закона штрафы за нарушение строительной деятельности существенно возрастают по всем объектам строительства, в том числе за нарушения при строительстве жилых домов. Особенно по объектам бывшей ІІІ категории сложности. Так, например, за самовольное начало строительство 100-квартирного жилого дома штраф подняли с 140 до 623 тысяч гривен. Думаю, это отпугнет часть застройщиков, которые занимаются одним-двумя проектами. Серьезные же киевские компании, которые и так ведут свою деятельность в рамках закона, это особо не побеспокоит.

Децентрализация архитектурно-строительного контроля: как на практике будет происходить разделение полномочий между государством и органами местного самоуправления? Кто выигрывает в результате: застройщик? инвестор? власть?

Эта реформа - одна из первых реализованных на практике реформ секторальной децентрализации - разработана еще в 2014 году. Законодательством услуги по оформлению документов максимально приближены к заказчику, а органы местного самоуправления получили реальные рычаги влияния на застройку территории благодаря праву создавать собственный орган государственного архитектурно-строительного контроля.

Что значит порядок разработки технической документации на землю по-новому? Предварительное согласование - всегда ли оно необходимо? Отвод земельного участка под застройку - когда это возможно? Если строят на чужой земле, как устранить проблему регистрации правоустанавливающих документов на землю? Не повлечет ли это нововведение за собой новые риски для покупателей жилья в пригороде?

Проблемы на этапе землеотвода, конечно, есть. Потому центральным органам исполнительной власти, которые занимаются этими вопросами, нужно подготовить соответствующие инициативы. Это позитивно повлияет на развитие строительной сферы и привлечет инвестиции, в том числе и в столицу.

Предусмотрен ли новый порядок получения информации о видах застройки и ограничениях на земельном участке? В каких случаях обязательно разрешение Архитектурно-градостроительного совета?

Архитектурно-градостроительные советы по обращению заказчиков могут рассматривать проекты отдельных объектов строительства, однако их решение по этим вопросам носят рекомендательный характер. Ответственность за соблюдение требований законодательства, строительных норм, стандартов и правил, а также соответствие проекта градостроительной документации возложена на проектные и экспертные организации и персонально на соответствующих сертифицированных специалистов (архитекторов, инженеров-проектировщиков и экспертов). А вот вопрос градостроительных условий и ограничений Законом № 1817 урегулирован по-новому.

Среди новаций - введение открытого реестра градостроительных условий и ограничений, который будут вести местные органы градостроительства и архитектуры в порядке, определенном Минрегионом, а также возможность отмены уже выданных градостроительных условий. Если первое, безусловно, является позитивным в контексте обеспечения открытости и прозрачности, то об эффективности последней нормы можно будет судить исходя из практики ее применения после вступления закона в силу.

Проблема, которая остается особо актуальной в пригородах - вопросы инженерных сетей и коммуникаций. Есть решения этих вопросов?

Эта проблема актуальна везде. Однако в пригородных зонах, особенно. По информации строительных организаций, получение технических условий и подключение построенного объекта к инженерным сетям остается одним из наиболее проблемных этапов строительства. Это касается и финансовой нагрузки на застройщика, которая в итоге существенно влияет на цену объекта инвестирования, и организационных проблем, когда монополисты выставляют необоснованные технические условия или годами не принимают построенные внеплощадочные сети.

На мой взгляд, вопрос долевого участия в развитии инфраструктуры и подключение к инженерным сетям нужно решать в комплексе. Возможно обоснованные расходы на развитие сетей должны быть включены в стоимость земельного участка с тем, чтобы проблемы инженерного обеспечения объекта строительства решались уже на этапе землеотвода, как это происходит во многих развитых странах. А если говорить о периферии, то здесь, в условиях децентрализации полномочий, необходим сильный контроль со стороны органов местного самоуправления, чтобы заставить застройщиков действовать в рамках законодательства, как это делают в Киеве. Ведь от неподключенных к инженерным сетям домов страдают те, кто купил в них квартиры, то есть, местные жители.

Как изменился порядок введения в эксплуатацию готового объекта строительства? Одинаковы ли условия для столицы и пригорода?

Изменения в законодательство, внесенные Законом Украины № 1817, не меняют процедуры принятия объектов в эксплуатацию: по-прежнему объекты будут приниматься путем регистрации декларации или на основании акта готовности объекта к эксплуатации с выдачей соответствующего сертификата. При этом для тех объектов среднего класса последствий, которые ранее принадлежали к III категории сложности и принимались в эксплуатацию по декларативному принципу, вводится необходимость составления акта готовности к эксплуатации и получения сертификата.

Что делать с объектами незавершенного строительства? Многие из них, как правило в Киевской области, могут годами стоять недостроенными или не подключенными к коммуникациям. Какие есть варианты "избавления" от долгостроя: продажа, продажа корпоративных прав заказчика строительства, банкротство заказчика строительства? Как это может отразиться на инвесторе?

В каждом случае причины образования долгостроя разные: нехватка средств, банкротство заказчика или подрядчика, проблемы в сфере земельных отношений, а порой и самовольное строительство.

Несколько лет назад в Закон Украины "О местном самоуправлении в Украине" внесены изменения, согласно которым в случае несостоятельности застройщиков организация работы, связанной с завершением строительства многоквартирных жилых домов, которые сооружались с привлечением средств физических лиц, отнесена к собственным полномочиям органов местного самоуправления. Понятно, что это должно происходить с участием заказчика, инвесторов, а при необходимости - контролирующих и правоохранительных органов.

Алгоритм организации такой работы может предусматривать выявление проблемного долгостроя, изучение его состояния (наличие прав на земельный участок, разрешительной и проектной документации, нереализованных квартир, степень строительной готовности и т. д.), установление проблем, ставших причиной прекращения строительства, и определение возможных путей достройки в рамках действующего законодательства.

Станет ли, по вашему мнению, реформирование разрешительной системы в сфере строительства эффективным средством борьбы с незаконными стройками?

Именно на это в конечном итоге направлены изменения в градостроительном законодательства, внесенные Законом № 1817.

Хочется надеяться, что новые подходы к классификации объектов предотвратят имеющие сегодня место злоупотребления. Однако это не исключает другие нарушения, в результате которых распространяется, например, самовольное строительство. Ведь решение проблемы самостроев лежит прежде всего в плоскости эффективности работы органов местного самоуправления и органов государственного архитектурно-строительного контроля, а также повышения правосознания и ответственности субъектов градостроительства.