Киевские застройщики не скрывают оптимизма: за прошлый год им удалось существенно нарастить продажи дорогих квартир. Причина проста: в 2015 г. элитное жилье подешевело, что послужило сигналом для потенциальных покупателей.

"В премиум- и бизнес-сегментах тоже есть отложенный спрос. Благодаря корректировке цены в 2015-м, жилье стало доступнее. Мы увидели возвращение покупателей, особенно в премиум-сегмент", - сообщил UBR.ua управляющий партнер Kiev Standard real estate Олег Перегинец.

Например, по данным реестра вещных прав, в 2015-м было куплено 82 квартиры в столичных новостроях премиум-класса, а за 2016-й - 157, то есть, почти вдвое больше.

А вот предложение в премиум-классе сократилось почти на треть, одновременно средняя стоимость в 2016-м чуточку подросла: на 2%, до $3906 за квадратный метр. Эксперты поясняют это выходом на рынок нескольких проектов с ценой выше среднерыночной, например, ЖК "Центральная Рада" на Грушевского, 9б.

Бизнес-сегмент был гораздо активнее. За год начата реализация жилья в шести новых комплексах, общее предложение более 2 тыс. квартир общей площадью 166 тыс.кв.м. А цена снизилась на 4%.

Правда, среди предложенных покупателю объектов есть такие, чье будущее сомнительно. Речь идет, в частности, о "Ярославом Граде", что растет на месте Сенного рынка и вызывает массу протестов со стороны общественности. Тем не менее, несмотря на обнаруженные нарушения в градостроительном законодательстве (историко-градостроительные ограничения были согласованы в июне 2016 года без резолюции научно-методического совета), продажи идут активно.

В премиум-классе больше всего предлагается квартир от 100 до 150 квадратов (32%) и от 200 до 300 кв.м.(29%). В бизнес-классе по 27% предложения - это квартиры от 60 до 90 кв.м. и от 91 кв.м до 120 кв.м.

Безусловный лидер по локации элитных новостроек - Печерский район: здесь расположено около 60%, более 200 тыс.кв.м предложения. Второй по значимости Шевченковский район - 99 тыс.кв.м или 29%.

Что продается?

За 2016-й было реализовано 1667 квартир в премиум- и бизнес-классах. В месяц уходило в среднем 13 квартир в премиум-классе и 125 в бизнес.

"В премиум-классе самый массовый запрос на квартиры от 150 кв.м. с двумя-тремя отдельными спальнями и несколькими санузлами, видовой гостиной и просторной гардеробной. А в бизнес - лидируют квартиры площадью до 60 квадратов или квартиры от 100 до 130 квадратов с двумя спальнями", - описывает Олег Перегинец.

По словам PR менеджера UDP Галины Мартыненко, пятая очередь "Новопечерских липок" распродается весьма активно.

"Это для нас новый формат, более клубный, он корректировался по пожеланиям потенциальных покупателей. Будет создан кондоминиум, к примеру. В целом по сегменту мы видим небольшое снижение переселенческого спроса, но покупки жителей других регионов все равно дают значительную долю. Что касается инвестиционных сделок, то их около 40%. Какая часть из этих квартир будет сдаваться в аренду, а какая пойдет на перепродажу сложно сказать", - отметила Мартыненко.

Alter Ego будет сдан в эксплуатацию GEOS в конце 2018-го, но в комплексе уже продано более 60% квартир, рассказал директор GEOS Estate Андрей Савчук. Причем однокомнатные квартиры, по его словам, чаще покупают с целью инвестирования, в вот трешки - для себя. Достаточно распространены случаи, когда выбирали квартиры под объединение, 3+1.

"В нашем проекте очень много покупателей из переселенцев, причем многие из них снимают квартиры в этом же районе. Цена интересная для этого сегмента - 1800-2000 долларов за квадратный метр", - признал Савчук. Из "изюминок" проекта - почти весь первый этаж отдан под фитнес-центр с бассейном.

Эксперты предполагают, что нестабильная банковская система будет основным фактором поддержания спроса на рынке элитных новостроев и в этом году. А сами проекты станут более масштабными.

"Напомню, что в 2016-м был принят ряд изменений в разрабатываемый генеральный план развития Киева. Определяющим нововведением для рынка недвижимости стало решение о редевелопменте промышленных зон столицы под развитие новых жилых кварталов. Некоторые проекты уже вступили в активную фазу продаж. В дальнейшем мы ждем увеличения именно такого формата предложения - комплексная застройка больших территорий во всех сегментах", - отмечает Олег Перегинец.

Кроме этого, он предполагает, что рынок в этом году увидит существенное изменение спроса за счет старта продаж в новых проектах элитной недвижимости.

"Эти проекты отличаются в лучшую сторону и по архитектуре, и по набору инфраструктуры... Девелоперы более тщательно прорабатывают детали комплексов: от функционала квартиры с проработкой зонирования до инженерных и технических решений. Такой подход определен желанием обоснованно увеличить стоимость объекта для потребителя", - пояснил Перегинец.

По оценке эксперта, минимальный объем нового предложения элитных новостроек в 2017 году составит свыше 200 тыс. кв.м или более 2000 квартир.

"Также мы ждем выхода новых международных девелоперов, которые рассматривали рынок Киева давно и готовы стартовать. Это увеличит конкурентную борьбу и в итоге положительно скажется на продукте", - считает Перегинец.

По мнению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, ожидать выхода на рынок крупных иностранных девелоперов не стоит.

"Сейчас элитной уже считается квартира в новострое стоимостью от 250 тыс. долларов, то есть инвестиция в 5-10 млн. долларов "покрывает" себестоимость строительства одной высотки", - поясняет Артюхов.

И именно приход таких, частных некрупных инвесторов, готовых вложить от 5 до 10 млн. долларов он считает наиболее вероятным в следующем году.

"Больше всего интересуются участками земли под застройку, в Соломенском, Подольском, Шевченковском, Печерском районах. Но покупают за деньги крайне редко. Самый распространенный вариант - партнерство, когда наш собственник участка, а инвестиции иностранные. В зависимости от пакета готовых разрешительных документов речь идет о 10-15% процентах квартир или площади готового дома. В идеале, когда на руках есть весь пакет, включая утвержденный и прошедший экспертизу проект, речь может идти о 20%", - пояснил Артюхов.

Но он согласен с коллегой в одном: проекты будут более тщательно продуманы и предлагать новые решения, которых пока нет на рынке. "Рынок элитного жилья хоть и стабильный, но узкий. Иначе как новым качеством клиента не найти", - отметил Артюхов.