Оксана Гришина
UBR.ua

В Киеве продолжает дешеветь жилье. С начала года гривневые цены на готовые квартиры снизились на 5% (до 35 тыс. грн.), а долларовые почти на 8,5% (до $1350/кв. м), сообщили в ИАП "Столичная недвижимость". Новостройки за три квартала этого года подорожали, но незначительно, лишь на 0,7% (до 23,3 тыс. грн./кв. м.).

Возможно, именно поэтому покупателей столичного жилья становится все больше. По итогам трех кварталов число сделок выросло на 26-27%. Как сообщил аналитик SV Development Сергей Костецкий, за январь-сентябрь 2016 на вторичном рынке сменили собственников 3,6 тыс. квартиры (за аналогичный период прошлого года 2,9 тыс.). В новостройках с начала года было продано 3,2 тыс. квартир, против 2,5 тыс. за три квартала 2015 г.

Первичка: спекулянты присматриваются

Доля эконом-жилья среди новостроек хоть и остается самой большой, но все же снижается. Согласно исследованию аналитического отдела компании UDP, в прошлом году к эконом-классу относился каждый второй строящийся объект, сейчас же среди тех, которые открыли продажи, их только 40%.

Растет доля бизнес- и комфорт-класса (среди стартовавших с продажами 38% и 22% соответственно).

"Всего же с начала года объем предложения на первичном рынке пополнился более чем 11 тысячами квартир, не считая запуска новых очередей давно строящихся комплексов", - пояснила UBR.ua заместитель генерального директора по маркетингу компании UDP Олеся Перчак.

В итоге предложение втрое-вчетверо превышает спрос. Тем не менее, большинство застройщиков довольны объемом реализованных квартир. Как рассказали в UDP, отделы продаж их объектов заключают сделок на треть больше, чем в прошлом году. При этом, поскольку и "Новопечерские Липки" и "Бульвар Фонтанов" как премиальный класс номинируют цены в долларах, то расценки растут вслед за стадией строительства, а с начала года отмечен подъем на 7%.

В "Бульваре Фонтанов" средняя цена продажи в начале года была $2450, сейчас - $2 620/кв. м, на пятой очереди "Новопечерских Липок" в феврале квадраты продавались по $2200/кв. м, сейчас - по $2 323.

Интересно, что доля инвестиционных сделок на объектах UDP держится на уровне 35-40%.

"Если говорить об инвестиционных сделках на примере наших "Новпечерских Липок", то примерно половина осуществляется с целью сдачи жилья в аренду, а другая половина - на продажу через вторичный рынок. Цели у всех разные, продают вторичку тоже по-разному, кто с ремонтом, кто без. Все зависит от выбранной стратегии самого инвестора и его задач", - рассказала Олеся Перчак.

Однако в более бюджетных комплексах доля инвестиционных сделок гораздо ниже.

"Мы не видим тенденции, когда в эконом- или комфорт-классе доля инвестиционных покупок превысила бы 10%. По отдельным позициям - однокомнатным квартирам малого метража, студиям или микро-квартирам их доля может доходить до 30%", - сообщил UBR.ua управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

В целом, отметил эксперт, сейчас мало рискует покупать квартиры в новостройках "на стадии котлована".

"Около 60% покупателей предпочитают так называемое новое жилье, но в уже сданных домах. А в идеале - и с ремонтом. Особенно это характерно для эконом- и комфорт-класса. Люди хотят заплатить, завезти мебель и жить", - говорит Артюхов.

Вторичка: покупают для аренды

На вторичном рынке средние долларовые цены с начала года тоже просели: в дешевом сегменте почти на 1% (до $ 767), в дорогом - на 1,7% (до $2368/кв. м), сообщили в ИАП "Столичная недвижимость". Однако, по наблюдениям директора компании Best & Seller Ирина Луханиной, такой дисбаланс поясняется большим интересом покупателей к сегменту от $65 тыс. до $170 тыс.

"Как это ни странно, запросов на квартиры по $30-50 тыс. становится меньше. А вот сегмент $65-170 тыс. дает до 75% запросов", - отметила UBR.ua Луханина.

Причем немалая доля желающих вложить такие деньги в квадраты интересуется недвижимостью под аренду.

"Рассматривают варианты от эконом до высокого ценового сегмента. Интересуются и коммерческой недвижимостью - от первых этажей жилых домов до помещений в бизнес-центрах", - говорит Луханина.

Даже если нет арендаторов, требуют анализ, сколько такая недвижимость может принести в месяц. Коммерческие помещения окупаются за 8-10 лет, квартиры под аренду - за 12-14 лет.

Причем почти 60% тех, кто интересуется квартирами с арендаторами, рассказала Луханина, инвесторы с Востока Украины.

"Это не всегда переселенцы. Чаще это люди, ведущие бизнес на Востоке и в качестве альтернативы, желающие иметь "работающую" недвижимость в столице", - рассказала Луханина. Бюджет таких инвестиционных сделок - от $60 тыс. до $120 тыс.

"Можно найти за $60 тыс. двушку-хрущевку на Дружбы Народов и сдавать ее по 10 тыс. грн. в месяц. За те же деньги - более современного качества жилье на Харьковском или Оболони способно возвращать своему владельцу по 10-12 тысяч в месяц", - приводит примеры Луханина.

Двушку в центре за $100 тыс. долларов можно сдавать за 15 тыс. грн. как жилье, если же за те же деньги купить помещение на первом этаже и оборудовать его как офис, то реально получать уже по 22-24 тыс. грн. в месяц.

Какова бы ни была цель покупки, под аренду или для себя, но около 80% покупателей в первую очередь интересуются домами до пяти лет.

"Когда начнут стремительно дешеветь устаревшие серии? Они уже дешевеют, но только там, где совпадают все три фактора: ветхий жилой фонд, первые-последние этажа, конец географии. Вполне реально найти трешку где-нибудь на Беличах или ДВРЗ в убитом состоянии, за $32 тыс. За год такие квартиры подешевели на 10-15%", - отметила Луханина.

В целом у экспертов прогноз сдержанно оптимистичный. "Спрос потихоньку, но растет. Однако интерес к первичке сдерживают скандалы на этом рынке", - сказал Артюхов.

"Клиенты¸ перебрав несколько новостроев, все же выбирают квартиру в уже сданном и частично заселенном доме. Да, это дороже покупки на стадии строительства на 10-15%, зато безопасней", - говорит Луханина.