Алевтина Зайцева

Киевский рынок коммерческой недвижимости оживает: за последние десять месяцев в Киеве проведено четыре сделки по продаже торговых и офисных центров. Так, в конце 2015 года известный украинский девелопер Вагиф Алиев продал около 6 тыс. кв. м Arena Entertainment, а несколько недель назад завершилась сделка по продаже его бизнес-центра Senator. «Я полностью вышел из этого объекта», - сообщил он. Правда, озвучить имена покупателей и суммы сделок по обоим объектам Алиев отказался.

В середине сентября компания Dragon Capital Investments Limited (входит в группу компаний Dragon Capital) также завершила сделку по покупке торгового центра «Пирамида» общей площадью 16 тыс. кв. м. Компания выкупила у группы американских и британских инвесторов 100% акций компании 1849-Apollo Overseas I Limited (Кипр) - основателя ООО «Атлантик-Пасифик Венчурз» (Киев), в управлении которой находился торговый центр. Сумма сделки, как уже повелось в Украине, не разглашается. Но, по оценкам экспертов, озвученным в СМИ, инвесторы могли выложить за объект 24-25 млн USD.

«У нас есть большой пятнадцатилетний опыт на рынке торговой недвижимости. И мы знаем, как улучшить качество и продуктивность торгового центра «Пирамида», - отметил управляющий директор, руководитель направления прямых инвестиций Dragon Capital Владимир Тимочко. К слову, представители инвесткомпании не скрывают, что могут приобрести и другие объекты коммерческой недвижимости в столице.

В течение ближайших нескольких недель будет также завершена сделка по продаже крупного киевского бизнес-центра «Парус», совладельцами которого на паритетных условиях являлись Вагиф Алиев и Дмитрий Фирташ. По информации Liga.net, со ссылкой на несколько источников, близких к сделке, Алиев выкупает 50% «Паруса» у своего партнера Фирташа. Передача прав на половину торгового центра будет безденежной, а за долю в «Парусе» Алиев должен погасить более $50 млн долга компании Фирташа.

Напомним, Group DF Фирташа владела половиной «Паруса» через компанию «Передовые технологии плюс». Оставшиеся 50% контролировала компания «Мандарин Плаза» Алиева. «Доля компании «Мандарин Плаза» в бизнес-центре «Парус» не изменилась», - сообщил первый замглавы правления «Мандарин Плаза» Александр Черницкий.

Рынок оживает

Директор девелоперской компании «Будхаус Групп» Максим Гаврюшин подтверждает, что на рынке коммерческой недвижимости действительно активизировались инвесторы. «Если в прошлом году общение велось преимущественно по телефону и электронной почте, то сейчас бизнесмены приезжают лично», - рассказывает он Hubs.

По словам девелопера, сама высокая активность наблюдается со стороны иностранных компаний. «Это не стратегические инвесторы, а частные фонды либо отдельные частные инвесторы. Они ищут, куда вложить деньги», - подчеркивает он.

В то же время инвестиционный банкир, пожелавший остаться неназванным, рассказал Hubs, что к коммерческой недвижимости Киева присматриваются также украинские инвесторы, например, бывшие депутаты и чиновники времен президентства Виктора Януковича. При этом приобретенное имущество они чаще всего регистрируют на офшорные компании. «Они активно торгуются и готовы покупать объекты по минимальной стоимости. Но таких предложений немного», - отметил он.

Совладелец девелоперской компании «XXI Век» Олег Салмин подтверждает, что многие владельцы объектов коммерческой недвижимости сняли свои предложения с продажи именно из-за невысоких цен. «Если объект приносит стабильный доход, то можно подождать два-три года, когда рынок начнет расти», - уверен эксперт.

Худшее позади

Почему инвесторы заинтересовались рынком коммерческой недвижимости? Это может быть связано с несколькими факторами.

«Во-первых, стоимость активов сейчас минимальна, и многие инвесторы понимают, что дальнейшего падения цен не будет», - поясняет Салмин. Например, если в докризисный период объекты коммерческой недвижимости приобретали за сумму, равную 13-15 лет окупаемости, то сейчас - 6-7-ми. Торговые и офисные центры найти по таким ценам в странах Европейского Союза практически невозможно.

Во-вторых, продают свое имущество преимущественно бизнесмены, которым срочно нужны деньги. Например, Алиев подтвердил, что никогда не отказался бы от Arena Entertainment и других своих активов, но средства необходимы ему для реализации новых проектов. Бизнесмен планирует открыть в Киеве восемь крупных торгово-развлекательных центров, минимальная площадь каждого из которых составит около 200 тыс. кв. м. Из них пять будут находиться на правом берегу (Lavina Mall, BlockBuster Mall, вторая очередь Ocean Plaza) и три - на левом. Идея заключается в том, чтобы переманить потенциальных покупателей в новые центры, которые будут расположены практически в каждом районе города.

Интерес бизнесмена к торговой недвижимости объяснить можно просто: по данным исследовательской компании JLL (Украина), во втором квартале этого года вакантность на рынке качественных торговых центров Киева составила 5,6%, что на 2,8 п.п. меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Мы наблюдали снижение вакантности во всех районах города, за исключением Дарницкого, где показатель увеличился за апрель-июнь с 1% до 8% в основном за счет открытия ТЦ New Way - единственного объекта, введенного во втором квартале 2016 года», - говорит аналитик компании JLL (Украина) Марьяна Супчан.

По ее словам, связано это с тем, что многие девелоперы перенесли дату открытия своих объектов на следующие годы, а ритейлеры снова начали развиваться. Например, только во втором квартале 2016 года на рынке появились такие новые сети, как Roeckl, Steiff, Falke и Falke Kids. Расширяются и остальные игроки. В частности, «Делта Спорт» открыла первый монобрендовый магазин Converse, а «МНС Инвестмент» - дебютный бутик Tezenis. Новые магазины также открыли такие локальные бренды как MustHave, Anabel Arto, Vovk, А.Тan Man.

Ситуация на рынке офисной недвижимости, по словам экспертов, также стабилизируется. По данным компании Colliers International (Украина), вакантность офисных центров Киева снизилась с 17,5% на конец 2015 года до 16,2% на конец июня этого года.

«Основная активность на рынке офисной недвижимости происходила за счет отложенного спроса и наметившихся еще во втором полугодии 2015 года запросов на переезды в новые офисы. Основной спрос на переезд в альтернативные офисные помещения формировался со стороны крупных компаний IT, FMCG и фармацевтического сектора с запросами на 1,5-3 тыс. кв. м арендуемой площади, а наибольшим спросом пользовались бизнес-центры класса «А», введенные в эксплуатацию в последние несколько лет», - говорится в исследовании компании Colliers International (Украина).

Учитывая наметившиеся тенденции, по прогнозам экспертов, до конца этого года в Киеве могут произойти еще две-три сделки на рынке коммерческой недвижимости. «Я веду переговоры о покупке «Вырлицы» (торговый центр на левом берегу Киева - Ред.)», - сообщил Алиев. А инвестиционный банкир, пожелавший остаться неназванным, добавил, что переговоры ведутся также по продаже крупного столичного офисного центра. Правда, его названия собеседник Hubs, увы, не озвучил.