Оксана Гришина
UBR.ua

Пока не столичном рынке недвижимости сохраняется видимость благополучия. В марте было продано 787 квартир, что на треть больше, чем в феврале, сообщили в SV Development. Но первые признаки нового кризиса уже налицо, уверяют аналитики.

Дешевле даже в гривне

Причем, рост демонстрируют оба сегмента: на вторичке реализовано 408 квартир (в феврале 303), на первичке - 379 (в феврале 269).

"Результаты нынешнего марта лучше и прошлогодних. За первый месяц весны 2015 г. в новостройках было продано 226 квартир, а на вторичном рынке 251. Однако если сравнивать с докризисными показателями, то ситуация еще далека от восстановления. К примеру, марте 2013-го новостройки выбрало 811 покупателей, а в готовых домах приобрели 1234 апартаментов", - рассказал аналитик SV Development Сергей Костецкий.

По данным ЛУН.ua, цены на первичке остаются стабильными, и даже снижаются. Сейчас средняя медианная стоимость в новостройках Киева - 23,3 тыс. грн./кв. м. (в апреле прошлого года была 24 тыс. грн.), минимальная - 15 тыс. грн./кв. м. (год назад 15,2 тыс. грн.).

Самые дорогие новостройки традиционно сосредоточены в Печерском районе, здесь средняя стоимость квадратного метра достигла 50,7 тыс. грн. Наиболее доступным остается Деснянский район, где новое жилье реально найти за 15 тыс. грн./кв. м.

Продолжают снижаться и цены на вторичку. По данным ИАП "Столичная недвижимость", в марте средняя стоимость выставленных на продажу квартир зафиксирована на уровне 37,9 тыс. грн./кв. м, что на 4,7% меньше, чем в феврале. Снизились цены и в долларовом эквиваленте: за месяц спал составил 1,3% (до $1444 /кв. м). В целом за последний за год цены на вторичном рынке просели в гривне на 4%, в долларах - на 14,4%.

Кризисные признаки

Эксперты считают, что падение гривневых цен даже в новостройках - малоутешительный признак стагнации рынка. "Коммунальные тарифы растут, цены на стройматериалы тоже, а на многих объектах квартиры продаются дешевле, чем в прошлом году. Застройщики работают с минимальной рентабельностью, порой ниже 20%. Да, такие показатели могут быть привлекательны для бизнеса на стабильном рынке, но у нас в прошлом году была инфляция 40%, значит, застройщики, по сути, несут убытки", - отметил Сергей Костецкий.

Другим тревожным трендом эксперт считает увеличение сроков строительства. "Ранее объекты заявлялись со сроком возведения год-два, сейчас указывают два-три года, чтобы не отпугивать покупателей новостями о переносе сроков сдачи дома", - пояснил Костецкий.

На рынке обсуждаются и еще более пессимистичные прогнозы. "В Киеве строится огромное количество объектов - общей площадью более 1 млн. кв. м в год. А продается меньше половины. Часть застройщиков уже сейчас предлагают квартиры ниже себестоимости. Увы, вероятность того, что рынок рухнет и одновременно будут остановлены работы на нескольких десятках объектов, велика. Если это произойдет, то в начале осени", - предполагает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

Он прогнозирует, что этот кризис по размаху может быть сравним с кризисом 2008-2009 годов.

Продавцов жилья спасут банкиры

Однако другие эксперты считают, что спрос на жилье в новостройках сохранится, и рынок выстоит. И главной причиной станет недоверие населения к банкам, поясняет генеральный директор консалтинговой компании "Новый город" Денис Седаков.

"Люди уже не готовы рисковать, вкладывая все свои сбережения в банки, поэтому имея даже сравнительно скромную сумму в $10 тыс., стараются хранить ее в квадратах", - считает он.

Весь первичный рынок в столице, отметил он, перешел на гривну, и, пережив несколько пиков падения отечественной валюты, выработал общие правила. "Цены корректируются только при скачке курса более чем на 10%", - отметил Седаков.

По его наблюдениям, за последние два года выросло количество инвестиционных сделок, причем в них одинаково активно участвуют и киевляне, и жители регионов. На локальные объекты (на жилмассивах вдали от метро) спрос ниже. Приезжему, совершенно не знающему столицу, для принятия решения достаточно двух факторов: если дом строится у любой станции метро, плюс там есть развитая социальная инфраструктура.

"Интересно, что 80% тех, кто покупает квартиры для детей, делают это для дочерей", - заметил Седаков.

В целом, на фоне экономического кризиса сделки снова будут смещаться на вторичный рынок, считающийся более надежным. И эта тенденция в ближайшее время только усилится. "Сейчас цены на готовое жилье в полтора раза выше, чем в строящихся объектах, зато в этих квартирах уже можно жить, а не ожидать два года достройки дома", - поясняет Сергей Костецкий.