Лоббисты отмены паевого взноса для застройщиков и сторонники еще большего ужесточения условий работы для компаний столкнулись в парламенте. Сейчас в Верховной Раде зарегистрировано два по сути противоположных законопроекта. В ближайшее время парламентарии должны решить, отменить налог на инвестиции, как называют его эксперты, или наоборот увеличить.

Вариант "за"

Законопроект №3610 предлагает полностью отменить паевой взнос заказчиков строительства в создание инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры. Согласно ему, технические условия не должны содержать требования о строительстве инженерных сетей вне участка застройки.

"Принятие этих правок снизит немотивированную финансовую нагрузку на застройщиков, уменьшит себестоимость строительства жилья и даст возможность стабилизировать экономическую ситуацию в отрасли", - считает глава Комитетом по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства Сергей Скуратовский.

Вариант "против"

В законопроекте №4108 предложено выделить отдельную категорию плательщиков паевого взноса - промышленные и сельхозпредприятия.

Сейчас деление недвижимости идет только на жилую и коммерческую. Застройщики жилой перечисляют в местные бюджеты перед вводом в эксплуатацию 4% сметной стоимости, коммерческой - 10%.

Документ предусматривает введение ставку в 1% для промышленников и аграриев, правда с оговорками (если создаваемая инфраструктура является собственностью заказчика или такие объекты не создают дополнительной нагрузки на инженерно-транспортную инфраструктуру населенного пункта).

"Это лоббистский закон, для определенных отраслей. Почему некоторые из коммерсантов должны быть равнее других? Плюс оговорки, прописанные в тексте законопроекта, уже подразумевают моменты, когда застройщикам придется договариваться с местными властями. Создает их инфраструктура дополнительную нагрузку на общую или нет? И разница в выводах чиновников здесь немаленькая - 1% или 10% от стоимости проекта", - отметил UBR.us эксперт Easy Business Сергей Петров.

Избирательность законопроекта №4108 отметила и руководитель направления "Строительство" Better Regulation Delivery Office Елена Шуляк: "Он дает преференции только строительным проектам, которые реализуются для промышленных и сельскохозяйственных предприятий. Выборочное решение проблемы благоприятно отразится на строительстве объектов для этих сфер, но никак не повлияет на инвестиционную привлекательность в других, не менее важных, сегментах. Под ударом останется вся коммерческая недвижимость и жилье".

Паевые нюансы

Вообще вопрос начисления паевого взноса активно поднимается предприятиями, осуществляющими деятельность в сфере строительства на протяжении последних 11 месяцев.

"Строители называют паевое участие налогом на инвестиции, "официальной" взяткой за право реализовать проект в сфере недвижимости на территории Украины. В развитых европейских странах такой взнос отсутствует в принципе. Представьте себе, что вы инвестор и выбираете страну, в которой будете строить. Выберите ли вы государство, в котором, кроме сложной политической и экономической обстановки нужно еще платить до ввода объекта в эксплуатацию 4- 10%", - заметила Елена Шуляк.

В рейтинге Doing Business по показателю "Стоимость администрирования разрешительных процедур" (в расчете учитывается и паевой взнос) Украина занимает 175 место из 189 стран (для справки: общая стоимость администрирования разрешений в нашей стране составляет 15,2% от сметной стоимости, в Польше - 0,1%, в Словакии - 0,3%, в Венгрии - 0,2%).

"По данному показателю мы находимся на уровне африканских стран, замечу, что, к примеру, Молдова занимает 50 место", - подчеркнула Шуляк.

С ней согласен эксперт Easy Business Сергей Петров: "Нормой для бизнеса считается срок окупаемости инвестиций 7-12 лет. Дополнительные 10% как плата за инвестицию удлиняют этот период при стабильной экономике - вдвое, если не втрое. По сути, это "заградительный" налог, отпугивающий серьезных инвесторов". Сергей Петров отметил также, что в некоторых городах местные власти считают - долговременные инвестиции важнее одноразового паевого взноса: "В Запорожье, кажем, намерены полностью отменить паевой взнос", - рассказывает он.

"Кормушка" для чиновников

Однако против инициативы полной отмены паевого взноса выступает Ассоциация городов Украины (AUC), утверждая, что в нынешних условиях этот платеж остается едва ли не единственным источником развития общин.

"Кроме паевого участия в бюджет развития гарантировано идут только средства, полученные от продажи коммунальной собственности или земли", - прокомментировал UBR.ua аналитик AUC Ярослав Рябушук.

Цифры, действительно, впечатляют: в Виннице запланировано в 2016 г. получить от застройщиков 5 млн. грн., что составляет 99% бюджета на развитие города. В столице паевые взносы ожидаются в размере 281,5 млн грн (95% средств в бюджете развития города), в Одессе - 32 млн грн (42% средств фонда развития города), в Запорожье - 15 млн грн (70%).

Однако паевое участие в общей структуре бюджета составляет не более 1,8%: Киев - 1,5%, Львов - 1,72%, Харьков - 0,29%, Николаев - 0,02%. В 2015 г. в Украине было собрано 793 млн. грн. взноса (Киев - 333 млн. грн., 42% от всех поступлений по Украине) при плане 486 млн. грн.

"Если за основу взять данные Госкомстата по объему всего построенного в 2015 г., то плановая сумма поступлений должна быть в диапазоне 1,8-2,4 млрд. грн. (то есть мы видим потенциальную коррупционную составляющую 1,1-1,6 млрд. грн.). Ни для кого не секрет, что паевое участие является самым коррупционным сбором. Отсутствие фиксированной ставки (органы местного самоуправления могут самостоятельно принимать решения об освобождении от оплаты или пересмотре граничных ставок), гибкая методика расчета, отсутствие прозрачной отчетности использования и возможность отсрочки платежа приводят к тому, что паевое участие на местах легко превращается из "официальной" взятки в "неофициальную". Только по Киеву на сегодня задолженность по оплате паевого взноса перевалила за 1,5 млрд. грн., а количество компаний, освобожденных от оплаты превышает полсотни", - подчеркнула Елена Шуляк.

Вместо застройщиков заплатят жильцы

В 2015 г. местные бюджеты начали сбор налога на недвижимость. При запланированном показателе в 594 млн. грн было собрано 746 млн. грн.

Многие эксперты считают: вполне возможно, что налог на недвижимость вытеснит паевой взнос, и станет основным средством для формирования бюджетов развития населенных пунктов, ведь каждый житель города или поселка пользуется его инфраструктурой.

По оценкам Центра экономической стратегии, налог на недвижимость только применительно к собственникам квартир Киева (площадь апартаментов, за которые нужно платить - более 60 кв.м) при ставке 2,4% полностью компенсирует запланированные поступления от паевого взноса (план по Киеву на 2016 г. - 281 млн. грн.). К тому же, отмечают эксперты Центра экономической стратегии, паевой взнос крайне сложно администрировать, но самое главное - еще сложнее прогнозировать.

К примеру, в Киеве в 2013 г. планировали получить 257 млн. грн., а собрали 251 млн. грн., в 2014 г. в бюджет было заложено 330 млн. грн., а поступило всего 164 млн. грн. Зато в прошлом году наблюдалась обратная ситуация: вместо ожидаемых 170 млн. грн. застройщики заплатили 293 млн. грн.

Кто так строит

Автор законопроекта об отмене паевого взноса, Петр Сабашук отмечает, что на самом деле города могут более жестко и продуманно прописывать инвестиционные условия, а земельные участки под застройку выделять исключительно через аукционы, а не как сейчас, по списку исключений и бесплатно.

"Плата на землю повышена на 30-35%, плюс налоги на недвижимость, особенно коммерческую. У городов есть ресурсы с "живой копейкой". К тому же, живем мы уже в капиталистической стране, а оперируем понятиями из советского прошлого. Лет 30 назад я в качестве социальной инфраструктуры строил магазины и кинотеатры, чтобы жителям микрорайонов было где купить товары и где отдохнуть, строил гостиницы, чтобы было, где принять туристов. Кто строит это сейчас? И застройщики плюс к тому, что наполняют город социальной инфраструктурой, платят ему еще 10% сверху. Куда идут эти средства?", - недоумевает Сабашук.

Парламентарий надеется, что его законопроект будет вынесен на первое чтение уже в ближайшее время: "Таким образом, мы успеем выполнить распоряжение Кабмина "Об утверждении плана действий касательно имплементации лучших практик качественного и эффективного регулирования, отображенных Группой Мирового банка в методологии рейтинга "Ведение бизнеса на 2016 г.", которым, в частности, предписано в первом квартале разработать законопроект, предусматривающий полную отмену паевого участия для всех без исключения застройщиков", - резюмирует эксперт.