Обвал на столичном рынке жилья набирает обороты. По итогам прошлого года количество сделок сократилось до 7,7 тыс. Для сравнения: в 2014 г., который эксперты также называли кризисным, риелторы заключили 13,4 тыс. сделок. Больше всего просели продажи на первичном рынке - до 3,5 тыс. (в позапрошлом году - 7,8 тыс.). Вторичка пострадала намного меньше: новыми квартирами обзавелось 4,1 тыс. киевлян, тогда как в 2014 г. - 5,6 тыс.

Эта тенденция не удивляет экспертов. "Потеря интереса к первичке понятна. В условиях нестабильной финансовой ситуации в стране инвестиции в строящиеся объекты становятся крайне рискованными. Мы уже наблюдаем переносы сроков сдачи в эксплуатацию некоторых объектов даже у крупных застройщиков. Не исключено, что в этом году подобное станет массовым явлением", - рассказал UBR.ua аналитик компании SV Development Сергей Костецкий.

Поэтому, предполагает эксперт, в нынешнем году граждане будут улучшать свои жилищные условия, подыскивая варианты, прежде всего, на вторичном рынке, хоть там стоимость среднестатистического квадратного метра и дороже, чем в новостройках.

Первичка дорожает быстрее

По данным ИАП "Столичная недвижимость", в декабре 2015 г. средняя стоимость выставленных на продажу на вторичном рынке квартир составила 34,9 тыс. грн./кв.м.(или $1483). Это на 25,7% дороже, чем в 2014 г. Но в долларах цены продолжают падать. За год они просели на 15,5%. Быстрее всего обесценивалось жилье в Соломенском районе (минус 20,3% за год - до $1,3/кв. м), а самым стабильным оказался Печерск, где цены в валюте снизились всего на 9,9% - до $2,3 тыс. /кв. м).

Новострои в гривне дорожали быстрее вторички. Застройщики подняли цены на 31,3%. В итоге средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке по состоянию на декабрь 2015 года достигла 22,7 тыс. грн.

Примечательно, что наиболее динамично менялись расценки на самое дешевое жилье: эконом-класс подорожал почти вдвое - до 16,8 тыс. грн/кв.м. А самые популярные среди покупателей однокомнатные выросли в цене аж на 49,8% - до 17,4 тыс. грн./кв.м. Жилье бизнес-класса подорожало на 31,2% (до 26,6 тыс. грн. кв.м), премиум-класса - 30,4% (до 38,7 тыс. грн./кв. м).

Одновременно увеличилась доля новостроек бизнес-класса. Если в начале 2015г их было 30% от общего числа, то в конце уже 34%.

И в этом году первичка продолжит дорожать - у застройщиков попросту не осталось возможности удерживать прежние расценки, ведь дорожает все, начиная от стройматериалов и энергоресурсов и заканчивая рабочей силой, пояснил Костецкий.

Хозяева готовы торговаться

Эксперты прогнозируют, что в этом году разрыв в ценах между старыми и новыми квартирами еще больше сократится. "Надеюсь, что ценовое дно на вторичном рынке мы уже прошли, но небольшое удешевление в долларовом эквиваленте все же не исключено. Хозяева оценивают свое жилье более адекватно, поэтому готовы снижать аппетиты", - считает Костецкий.

Эксперт риэлтерской компании Best&Seller Ирина Луханина подтвердила, что сейчас по-прежнему продаются лишь те квартиры, владельцы которых идут на уступки. "Покупатели уже привыкли получать скидки. К примеру, если на Оболони выставлено несколько похожих по характеристикам квартир за $100-110 тыс., то клиент, просмотрев все варианты, сообщает, что готов приобрести апартаменты, но за $85 тыс. И, скорее всего, хозяин хотя бы одной из квартир согласится на такие условия. Средний торг составляет 15-25% от первоначальной цены", - пояснила она UBR.ua.

Данный тренд способствует дальнейшему снижению реальных цен на вторичке. К примеру, в эконом-сегменте уже легко найти однокомнатную квартиру за $20-25 тыс., двушку - за $37-40 кв.м. Еще несколько лет назад о таких ценах можно было только мечтать.

Но ценообразование на рынке как никогда хаотичное. "Разброс в стоимости квартир ничем не мотивирован. В одном и том же доме на разных этажах могут продаваться, на первый взгляд, одинаковые гостинки с ремонтом, но с разницей в цене до $10 тыс.", - рассказала Луханина.

"Работающее" жилье

Но, несмотря на всю непредсказуемость рынка жилья, квартиры в представлении многих граждан остаются едва ли не самым надежным объектом для вложения средств. Поэтому доля инвестиционных сделок остается достаточно высокой, достигая на первичке 30%, а в некоторых сегментах вторички - 40-50%.

Для квартир стоимостью от $100 тыс. которые часто покупают для последующей сдачи в аренду, этот показатель составляет около 20%, сообщила Луханина. А вот жилье эконом-класса приобретают не для заработка, а чтобы хотя бы сохранить свои деньги от обесценивания.

"Особенно популярны такие схемы, если покупателю удается договориться с продавцом об уплате в гривне, без последующей конвертации", - отметила эксперт риэлтерской компании Best&Seller.

Одним из трендов прошлого года стала продажа элитной недвижимости с последующей покупкой нескольких квартир эконом-класса. "Как пример: владелец сдавал свою квартиру посуточно, по $200. Но после того как несколько месяцев апартаменты пустовали, предпочел от нее избавиться, купив три двушки эконом-класса. На рынке аренды они пользуются спросом, и даже позволяют зарабатывать больше, а главнее - стабильнее, чем элитная квартира", - Ирина пояснила Луханина.