Как сообщает газета "Вести", Минрегион разработал и опубликовал для обсуждения законопроект «Об арендном жилье», которым собирается легализовать процесс возведения государственной недвижимости под аренду.

Предполагается, что именно арендное жилье сможет снять напряжение с квартирным вопросом. По данным Минрегионстроя, в квартирной очереди на улучшение жилищных условий сейчас стоит около 650 тысяч семей, в том числе каждая десятая молодая семья. Рынок арендного жилья в Украине практически отсутствует. Тогда как в соседней Беларуси строительство арендного жилья определено первоочередным приоритетом в решении жилищного вопроса граждан. В Германии доля арендного жилья составляет 60% от общего жилого фонда, в США и Великобритании - около 30%, во Франции и Швейцарии - соответственно около 40 и 70%.

Законопроект Минрегиона рамочный, в нем обозначены лишь некоторые моменты развития этого сектора недвижимости. Все замечания и предложения к документу принимаются на сайте министерства.

Предполагается, что арендное жилье может строиться или реконструироваться не только за счет средств государственного и местных бюджетов, но и за счет частных инвесторов. Фонд арендного жилья может включать как новострои, так и реконструированные здания. Заказчиком такого строительства или реконструкции должна стать новосозданная финансовая госструктура (пока без имени) или местные организации. Строиться дома должны на землях, находящихся в государственной или коммунальной собственности, к ним же за госсредства должны подводиться и подсоединяться коммуникации. Заказчик освобождается от перечисления паевого взноса в развитие инфраструктуры населенного пункта.

Допускается, что квартиры в таких домах могут быть меньшей площади, чем в традиционных многоквартирных (сейчас минимальная площадь, разрешенная законодательством - 23 кв.м.).

Обслуживать жилье и сдавать квартиры в аренду будут управляющие компании. Арендная плата будет пополнять местные бюджеты (после вычета платы за услуги управляющей компании и коммунальных платежей).

Какой должна быть аренда

Теоретически, предполагают эксперты, подобные правила должны сократить себестоимость строительства на 20-30%, а значит, повысить окупаемость в целом и инвестиционную привлекательность проектов арендного жилья в частности.

Однако все упирается в собственно арендную плату. Какой она будет, чтобы решить социальную функцию арендного жилья, но при этом не отпугнуть от проекта инвесторов? Законопроектом предусмотрено, что методика арендная плата за нежилые помещения устанавливается Кабмином, относительно того, кто и как устанавливает размер арендной платы собственно за квартиры в тексте законопроекта пока ничего не сказано. Эксперты предполагают, что цена аренды в этих домах «новой аренды» вряд ли будет значительно ниже среднерыночной.

По мнению управляющего директора ARPA Real Estate Михаила Артюхова, проекты арендного жилья могут быть успешны в том случае, если это будет миксовый вариант. «Более экономически выгодными и инвестиционно-привлекательными будут объекты, где часть квартир будет создаваться под аренду, а часть под продажу. Да, меньшими по объему, но с продуманными интерьерными решениями. Новой, точнее, забытой в Украине стадии готовности квартир. Не «после строителя», а готового к проживанию. Кухня с мебелью, вся сантехника, стены, готовые к поклейке обоями. Поставь раскладушку - и живи», - отметил он в разговоре с «Вестями».

Повышение доходности проекта он видит именно в разрешении делать квартиры меньшей площади. «На этаже можно сделать 10 квартир по 30 квадратов или 15 по 20 квадратов. 15, как мы понимаем, принесет больше дохода», - говорит Артюхов. По его мнению, в Украине найдется достаточно желающих управлять подобным бизнесом - в случае, если государство будет реально выполнять взятые на себя обязательства, а именно обеспечивать бесплатные земельные участки с подведенными коммуникациями.

Однако аналитик SV Development Сергей Костецкий не столь оптимистичен: «У государства нет денег на такие масштабные проекты. И - извините - плохая кредитная история по предыдущим социально ориентированным строительным проектам, от ипотеки до молодежного строительства». По его мнению, спасти положение могли бы пилотные проекты в областях, когда за государственные или коммунальные средства были бы построены масштабные, на несколько тысяч квартир, проекты в столице и городах-миллионниках.

«Надо сделать бюджетный, но добротный ремонт, поселить в арендные квартиры действительно нуждающихся очередников, отработать схему вычисления арендной платы, в том числе с предоставлениями каких-либо льгот, например, для военнослужащих или учителей с врачами. Тут же выяснить все тонкие моменты выбора (на тендере, например) управляющей компании, взаимоотношения с ней. И только после этого арендное жилье можно вводить в широкую практику», - заверил «Вести» Костецкий. Пока же, считает эксперт, данный проект сомнителен, особенно на фоне падающей цены недвижимости. «Если бы проект арендного жилья был запущен в 2007-м, он окупился бы за десять лет, с нынешней ценой украинской недвижимости и рыночными (а не льготными) ставками аренды срок окупаемости - 20-30 лет», - заметил он.

Тем более реализация этого проекта сомнительна на фоне избыточного предложения по аренде. «В столице 33-35 тысяч объявлений о сдаче в аренду, в месяц снимают 600-700», - поясняет Сергей Костецкий. Артюхов же уверен, что арендные дома смогут как раз предоставить сервис нового уровня, более цивилизованный: «Сейчас мало кто из хозяев берет на себя полноценное обслуживание сдаваемых квартир. Управляющие же компании обязаны будут это делать».

Костецкий же уверен, что арендное жилье приживется в нашей стране только спустя несколько лет. «В Германии и Франции очень дорого иметь собственное жилье, там огромные налоги на недвижимость, гораздо выгоднее долгосрочная аренда. Когда налог на недвижимость у нас будут платить все и соразмерно европейским - и мы придем к массовому арендному жилью», - резюмировал он.