Если судить о состоянии рынка столичной офисной недвижимости по ленте новостей, то может сложиться впечатление, что в Киеве бум строительства. За первое полугодие начали работу пять новых бизнес-центров, общая арендная площадь которых 50 500 кв м. По данным консалтинговой компании UTG, столько же будет открыто до конца этого года. Среди них: первая очередь West Side (4 000 кв м), Престиж Подол (10 000 кв м), а также центры по ул. Зоологической (7 500 кв м), Горького (8 000 кв м) и Нижний Вал (21 000 кв м). Суммарное предложение на столичном рынке превысит 1,6 млн кв м, или более 550 кв м на 1 000 жителей.

Стройки не остановить

На самом деле в сегменте офисной недвижимости все не так радужно. В эксплуатацию вводятся офисные центры, строительство которых началось в докризисное время. Сейчас достраиваются только те объекты, уровень готовности которых превышает 50%, говорит заместитель директора по развитию девелоперской компании Стокман Сергей Овчинников. "К строительству новых центров никто не приступает - сейчас сложно получить банковское финансирование", - отмечает эксперт. Еще больше девелоперов пугает падающий спрос. Например, по данным UTG, если в 2013 году арендаторы сняли 92 000 кв м помещений в столице, то в 2014 году - только 60 000 кв м.

Руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский говорит, что активнее всего недвижимость арендуют компании, которые работают в сфере IT, FMCG, консалтинга, производства и телекоммуникаций. "Сейчас основная масса компаний переезжает, новые арендаторы практически не появляются", - говорит он. Единицы готовы открывать новый бизнес в нашей стране. По данным Государственной службы статистики, по состоянию на 1 июля 2015 года объем прямых иностранных инвестиций в экономику Украины (акционерный капитал нерезидентов) сократился на 6,4% по сравнению с началом года и составил $42,85 млрд.

Рост предложения и сокращение спроса приводят к росту доли свободных площадей. Например, по данным консалтинговой компании JLL, в течение второго квартала вакантность в классе А (офисные центры, расположенные в центральной части города) в среднем по столице выросла на 1,6 п.п. и составила 39,8%.

Любой каприз

Появление новых бизнес-центров ужесточит конкуренцию на рынке и сыграет на руку арендаторам. Оборский говорит, что основная масса перезаключений соглашений на новый период приходится на осень-зиму. "Сейчас владельцы помещений готовы идти на такие уступки, на которые они не решались еще год назад", - рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Сергей Сергиенко. Самые интересные клиенты для офисов - это международные компании, которые могут подписать договор на долгосрочную аренду 1 000-2 000 кв м.

Основной инструмент для привлечения клиента - это снижение цены аренды. Сергиенко говорит, что сейчас девелоперы готовы сдавать помещения в офисах класса А за $15, тогда как в прошлом году не готовы были снижать цены ниже $25 за один квадратный метр в месяц. "При заключении трехлетнего контракта среднегодовая ставка может снизиться до $10 за один квадратный метр в месяц", - говорит Сергиенко и поясняет, что арендаторам дополнительно предоставляют "арендные каникулы". Овчинников добавляет, что некоторые столичные бизнес-центры отказались от привязки к валюте и устанавливают ставки в гривне. Гораздо реже собственники помещений готовы делать ремонт за свой счет, зато многие из них готовы освободить компанию от платы на этот период. По словам Сергиенко, офисные центры стали делить помещения на несколько лотов по 100-150 кв м каждый, что позволяет привлечь небольшие компании.

Александра Некращук
ЛIГАБiзнесIнформ