Вице-премьер-министр, министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Гройсман взялся за земельную реформу. Вопреки его прогнозам,15 октября торги, на которых впервые планировалось реализовывать земли для коммерческих целей, удалив коррупционную составляющую, так и не состоялись. «Теперь бывший Госкомзем (ныне Государственное агентство земельных ресурсов. - «Капитал») входит в мое подчинение. С середины октября все земли (коммерческие участки), которые есть сегодня в Украине, будут продаваться исключительно через аукционы. Ведь сегодня это очень большой коррупционный фактор, и его надо уничтожить», - заявил вице-премьер в начале месяца в интервью одному из телеканалов. Гройсман уточнил, что продажа земли сегодня сопряжена со взяточничеством и кумовством, цена на участки формируется несправедливо, поэтому он намерен проверить и пересмот­реть механизм продажи земель.

Другие инициативы

Вице-премьер также пообещал сделать Земельный кадастр публичным, что должно снять вопросы относительно регистрации и земель сельскохозяйственного назначения. «Мы достаточно серьезно наполним земельный кадастр и откроем его, чтобы все видели: земля, кто ею обладает, как используется. Это тоже принципиально важно для прозрачности использования земельного ресурса, который всегда был коррупционным», - заключил он.

Помимо этого, вице-премьер министр намерен расширить полномочия органов местного самоуправления - сельских, поселковых, городских советов - по распоряжению ими земельными участками, в том числе за пределами населенных пунк­тов. Соответствующий законопроект уже разрабатывается Министерством регионального развития и жилищно-коммунального хозяйства. По мнению авторов документа, эта инициатива позволит органам местного самоуправления самостоятельно учитывать местные особенности осуществления контроля за использованием и охраной земель.

Как земли продают

Эксперты положительно оценили инициативы Гройсмана. Органы местного само­управления, которые распоряжаются землей, очень часто скрывают, где есть свободные земли и для кого придерживают земельный участок, сетует ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Поэтому открытие Земельного кадастра положительно скажется на рынке.

Проблема земельных торгов стоит особняком. Порядок их проведения был урегулирован еще в 2012 г., когда был принят новый Земельный кодекс. Механизм проведения торгов довольно прост. «В процессе подготовки лотов к продаже нужно определить исполнителя земельных торгов, выбрать исполнителя работ по землеустройству и оценке земли. Сделать это нужно не позже 30 дней до окончания срока принятия конкурсной документации», - сказано в официальном ответе Госземагентства на запрос издания.

Именно поэтому торги, которые должны были поломать коррупционные схемы, не состоялись (Гройсман анонсировал их проведение 6 августа). Согласно информации на сайте Госземагентства, сейчас на торги зарегистрировано 2045 лотов, из которых подготовлено 88 государственных земучастков сельскохозяйственного назначения.

Бесплатная альтернатива

Побороть коррупцию на земельном рынке Гройсману будет нелегко, уверяют опрошенные «Капиталом» эксперты. Одна из причин - приватизация. Согласно Земельному кодексу, некоторые наделы запрещено реализовывать через торги. Например, дачные участки с имеющимися на них строениями, зеленые зоны, земли религиозных организаций и др., всего около 20 исключений.

Эти участки меняют собственников через различные схемы, например через договоры дарения или приватизацию. «Зачастую механизм бесплатной приватизации используют как лазейку для переоформления целевого назначения участка и оформления права собственности на него», - говорит Костецкий. С ним соглашается президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль: «Каждый из нас имеет право на бесплатную приватизацию земучастков. Но если бы все захотели реализовать это право, для этого не хватило бы территории Украины. Бесплатная приватизация земель - инструмент теневого перераспределения земельных ресурсов».

В качестве примера эксперт привел выделение за Кольцевой дорогой возле Киева 370 га земель государственного сельскохозяйственного предприятия стоимостью более 1 млрд грн. Но назвать компанию он отказался. Пока механизм приватизации работает в существующем формате, в проведении аукционов не заинтересованы ни покупатели, ни продавцы, заключают эксперты.

Особенности торгов

Теоретически земельные торги должны помочь определить рыночную стоимость участка. Но на практике это не так. Президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал рассказывает, что участки стоимостью $ 10 тыс. за сотку продавали на торгах за $ 500 за сотку.

Согласно Земельному кодексу, стоимость лота оценивается исходя из нормативной денежной оценки земли, которая определяется Госземагентством в начале каждого календарного года в зависимости от расположения участка и характеристики почвы. Реальная же цена участка может учитывать и ряд других факторов: логистику, соседство, инфраструктуру.

Правда, далеко не каждый может приобрести столь дешевые наделы: многих участников к аукциону не допускают по формальным причинам. «Можно сделать по примеру Министерства юстиции электронный реестр заказов на оценку. То есть устраивать конкурс между оценщиками. Это позволило бы минимизировать расходы на эти услуги и позволило бы установить реальную цену», - считает руководитель Ассоциации специалистов банковской оценки Украины Сергей Фролов. Он уверен, что установлению прозрачных правил помог бы полный перевод торгов на электронную площадку.

Опыт организации подобных аукционов у чиновников есть, но в другой сфере. В этом году Министерство юстиции начало реализовывать на электронных торгах арестованное имущество. Но, замечают в Госземагентстве, согласно действующему законодательству землю нельзя продавать на электронных торгах. Кроме того, внедрение таких торгов предполагает затраты на разработку программного обеспечения в сумме около 0,5 млн грн.

Кошиль говорит, что финансирование торгов в госбюджете не предусмотрено, хотя согласно законодательству их проведение должно оплачивать Госземагентство. В действительности земельные торги осуществляются за счет участников рынка.

Только 10 % аграриев беспрепятственно 
оформляют налоговые льготы

90 % аграриев с трудом добиваются налоговых льгот. Причина - сложности при оформлении прав на аренду земли. «В системе регистрации прав аренды земель сельхозназначения коррупционная компонента присутствовала всегда. Для этого сознательно прописывались несовершенные механизмы регистрации. Сейчас регистрационная служба пытается ускорить этот процесс за счет административных процедур, но без законодательных изменений такие шаги малоэффективны», - говорит генеральный директор ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Владимир Лапа.

Власти услышали аграриев и уже зарегистрировали в Верховной Раде два законопроекта, которые позволят устранить эти проблемы. Первый документ разработали Олег Шаблатович (Партия регионов), Олег Кулинич (группа «Экономическое развитие») и глава Украинской аграрной ассоциации Владимир Макар. Их проект закона предлагает рассматривать продукцию, выращенную на землях, которые находятся в обработке сельскохозяйственных предприятий и товаропроизводителей, как собственную независимо от состояния государственной регистрации соответствующих договоров. Согласно действующему законодательству, аграрии не могут переходить на специальный режим по льготному налогообложению даже при наличии всех документов до тех пор, пока Государственная регистрационная служба не зарегистрирует право аренды земель.

Второй документ, подготовленный Госземагентством, предусматривает увеличение минимального срока аренды сельскохозяйственных земель для аграриев в два раза - до 10 лет. «Это позволит уверенно работать в Украине, не экономить на ресурсах, качественно удобрять земли, не боясь, что они завтра могут достаться кому‑то другому, потому что у тебя закончится аренда», - признает глава совета директоров агрохолдинга KSG Agro Cергей Касьянов.

Постоянное - каждые три-пять лет - переоформление прав аренды, отмечает Лапа, только добавляет забот аграриям, которые вместо того, чтобы вести полевые работы или готовиться, вынуждены заниматься бюрократией. Более 60 % договоров аренды сейчас, по данным Госземагентсва, заключены на срок до пяти лет. Этот же документ, в случае его принятия, устанавливает действующий мораторий на продажу земель сельхозназначения как постоянно действующую норму.

Напомним, мораторий неоднократно пытались отменить, но большинство законотворцев не поддерживали эту инициативу, потому что существующее законодательство пока не готово для этого. В прошлом году действие моратория продлили до января 2015 г.