Другий етап земельної реформи в Україні набув чинності з 1 січня 2024 року. Ринок стає дедалі більш відкритим не лише для фізичних, але й для юридичних осіб.

РБК-Україна розбиралося в тому, що зміниться на ринку землі.

При підготовці матеріалу використовувалися: закон про ринок землі, заяви міністра аграрної політики Миколи Сольського та його заступника Дениса Башлика, інформація прес-служби Мінагрополітики, петиція на сайті президента та відповідь Володимира Зеленського.

Земельна реформа. Три етапи та що зміниться з 1 січня

Мораторій на продаж землі було скасовано ще до повномасштабного вторгнення. Ринок землі запрацював 1 липня 2021 року і на першому етапі власникам сільськогосподарських земель дозволили продавати, а приватним інвесторам - купувати ділянки.

При цьому ще до вчорашнього дня діяли такі правила: купувати землю могли лише фізичні особи з лімітом до 100 га.

З 1 січня 2024 року буде збільшено ліміти та коло покупців. Тобто на другому етапі:

максимальний розмір ділянки для купівлі - до 10 000 гектарів

купувати землю зможуть не лише фізичні, а й юридичні особи

Зазначимо, юридичні особи мають бути створені та зареєстровані за законодавством України. А їх учасниками - виключно громадяни України, держава чи територіальні громади. Невід'ємною частиною реформи є електронні аукціони. Це основний захист проти можливих маніпуляцій чи втручання вручну.

Примітно, що ліміт 10 000 гектарів - це все одно менше, ніж земельні банки великих агрохолдингів.

У Міністерстві аграрної політики та продовольства України очікують, що після відкриття ринку для юридичних осіб ціни на землю зростуть.

"Вийдуть на ринок ті, хто довго чекає - юридичні особи, які бажають мати землю у власності, щоб мати можливість розвивати тривалі інвестиційні проекти. Це, звичайно, спричинить зростання ціни", - заявив заступник міністра з питань цифрового розвитку Денис Башлик.

За його словами, найвищі ціни фіксують в Івано-Франківській, Львівській та Тернопільській областях - до 2000, 1450 та 1400 доларів за гектар відповідно.

Третій етап земельної реформи передбачає відкриття ринку для іноземних громадян та компаній. Але відповідне рішення ще має бути затвердженим на всеукраїнському референдумі. Поки невідомо, коли запрацює третій етап, оскільки в умовах воєнного стану референдум провести неможливо.
Як хотіли перенести другий етап. Законопроекти та доручення Зеленського

Не всі українці підтримують запуск другого етапу з 1 січня 2024 року. Головний аргумент - низька купівельна спроможність дрібних фермерів на фоні повномасштабної війни. Очевидно, вартість гектара однозначно зросте, і їм буде складно витримувати конкуренцію з потужними агрохолдингами.

Є побоювання, що холдинги, що обробляють сотні тисяч гектарів, викуплять землю у фермерів-одноосібників, які обробляють від кількох десятків гектарів. Простими словами, таке фермерство припинить існування.

За словами заступника голови "Всеукраїнської аграрної ради" (ВАР) Дениса Марчука, з профільним комітетом у Верховній раді та Міністерством аграрної політики діалог ведеться з літа, але безрезультатно. Ще у травні було внесено законопроект про перенесення другого етапу на два роки після закінчення воєнного стану.

"Внаслідок війни аграрії зазнали значних збитків, тож не зможуть конкурувати з великим агробізнесом при купівлі землі", - вважають у ВАР.

Проте шанси на перенесення були мінімальними, оскільки законопроект 2023 року так і не пройшов комітет. А 21 грудня в Раді було зареєстровано законопроект із пропозицією відкласти другий етап на рік - до 1 січня 2025 року.

Паралельно необхідну кількість підписів набрала петиція на сайті президента про перенесення другого етапу до завершення війни з Росією. Автори зазначають, що українські аграрії переживають найскладніші часи, підприємства другий рік працюють у збиток, зазнають фінансових втрат через заблоковані порти, проблеми з логістикою та низькими цінами.

На їхню думку, збільшення лімітів зі 100 до 10 000 гектарів "в одні руки" веде до знищення малого та середнього бізнесу. Так як ці категорії не мають коштів на купівлю землі та не можуть залучити кредити під такі цілі. Автори петиції закликали зберегти ліміт до закінчення війни та на два роки після. Президент Володимир Зеленський передав її на розгляд Кабінету міністрів.

"Я звернувся до прем'єр-міністра України Дениса Шмигаля з пропозицією всебічно опрацювати підняті в електронній петиції питання, враховуючи, серед іншого, можливі ризики для продовольчої безпеки, та вжити необхідних заходів", - зазначив він.

На думку міністра аграрної політики та продовольства Миколи Сольського, земельна реформа має посилюватись, а не відкладатися.

"Будь-які емоції, заяви про відкладення реформи чи певні її етапи - неактуальні і не повинні впливати на реформу", - зазначив він.

За його словами, ринок землі, наприклад, збільшив можливості розвитку садівництва, і за півтора року було закладено більше садів, ніж за п'ять років до цього. Крім того, запровадження реформи є позитивним сигналом для іноземних інвестицій.

Ринок запускали, аналізуючи досвід сусідніх країн. І два роки його роботи показали, що масового продажу землі не сталося.

"Статистика показала, що 0,3% української землі продається на рік, незважаючи на війну. Пропорція практично не змінилася, коли ми з минулого року відновили реєстри", - додав Сольський.

Директор місії USAID в Україні Джеймс Хоуп наголосив, що реформа стане ключовим двигуном економічного відновлення України. А другий етап розширить доступ до фінансування малих сільгосп підприємств. Для фермерів на деокупованих територіях це особливо важливо, оскільки фінансування має допомогти їм стати на ноги.

Як працює ринок землі в умовах війни в Україні

Якщо номінальна кількість угод зростає не дуже активно, то у грошовому обчисленні все інакше.

"Протягом поточного року по Україні зареєстровано 23 460 угод, загальною площею 65 тисяч гектарів. Це приблизно 100 млн доларів. Минулого року було 23 тисячі угод - 69 тисяч гектарів на приблизно 70 млн доларів. Ринок дещо зріс, як бачимо, обсяги ціна підтягнулася до "довоєнних" показників", - говорив міністр Сольський.

Незважаючи на війну та спад економіки минулого року, попит на землю є, а аграрний ринок - "живий". За словами експерта з аграрної та земельної політики у Київській школі економіки (KSE) Романа Нейтера, у III кварталі 2024 року ціни на землю були в середньому на 10,4% вищими, ніж у першому.

За його підрахунками, середня ціна становить близько 39 тисяч гривень за гектар, але ситуація дуже відрізняється по регіонах. До повномасштабного вторгнення було 32,2 тисяч гривень. Приріст ціни більш ніж на 20%, але не покриває торішню інфляцію, що сягала 26,6%. У перерахунку на валюту середня ціна впала із 1190 до 1070 доларів.

Микола Сольський вважає, що у 2024 році ціна зросте на 10-15%, і така динаміка збережеться. Зазначимо, у регіональному розрізі найдешевша земля у Херсонській, Запорізькій та Донецькій областях. У Херсонській ціни нижче 30 000 гривень, у Донецькій - близько 32 000 гривень. Найдорожча земля на заході України, абсолютний рекорд було встановлено в Івано-Франківській області - понад 45 000 гривень.

На думку міністра, доступ юридичних осіб до ринку землі навряд чи суттєво вплине на нього.

"Це питання взагалі не про гроші. Тому що головні чинники - це пропозиція у конкретному регіоні та конкуренція між самими фермерами", - наголосив він.

Справа в тому, що закон сформульовано так, що право на першочерговий викуп землі мають юридичні особи-орендарі. На сьогодні в Україні 99% орендарів - це юрособи. З 1 січня 2024 року вони зможуть повноцінно купувати землю, а до цього могли поступатися правом викупу комусь іншому.

Експерт Роман Нейтер теж не очікує на великі зміни. Оскільки планка 10 000 гектарів буде недосяжною навіть для великих компаній. Купити стільки землі одним лотом все ще важко, швидше за все, все одно доведеться купувати окремі ділянки.

"Сумніваюся, що протягом найближчих трьох років буде хоча б одна-дві компанії, які зможуть купити стільки. Великі компанії згодом зможуть купувати більше, але зараз несприятливі умови для агробізнесу. Ми робили аналіз діяльності агрохолдингів і дійшли висновку, що вони ніяк не зможуть купити весь той земельний банк, який вони зараз контролюють. Навіть якби всі землевласники були готові продати їм землю. У порівнянні з іншими країнами земля у нас відносно дешева, але для аграрія зараз - це все одно дуже дорогий ресурс", - додав він. .