Государственное предприятие СЕТАМ Министерства юстиции Украины и Госслужба по вопросам геодезии, картографии и кадастра в рамках пилотного проекта заключили Договор об обеспечении функционирования системы электронных земельных торгов. Это означает, что в Украине впервые появился государственный аукцион по аренде земли, к тому же, он сразу был представлен в технологии блокчейн.

Первые лоты, связанные с арендой земли уже зарегистрированы в системе OpenMarket. К продаже будут предложены права аренды на 10 участков общей площадью 210 гектаров по два в Кировоградской, Одесской, Сумской, Львовской и Черниговской областях. Если пилотный проект будет успешным, это будет означать масштабирование системы.

О том, что такое защищенный аукцион, и как он повлияет на рынок аренды земли, сайт "Сегодня" поговорили с гендиректором ГП СЕТАМ Виктором Вишневым.

- Недавно появилась новость о том, что в Украине появится рынок аренды земли с использованием технологии блокчейн, которая не позволяет подделать данные. Можно ли сейчас очертить конкретные перспективы, к чему это приведет в будущем?

- Рынок аренды земли и был, мы его на сегодняшний день, наконец, перевели в электронную форму. Это то, о чем долгое время говорили, но был вопрос, когда это произойдет, потому что у нас сегодня продолжают действовать нормы земельного кодекса, которые полностью определяют, что это должны быть публичные аукционы, прописывают процедуру вплоть до количества ударов молотком в течение всего процесса торгов. И действительно, без пилотного проекта, который был основан постановлением Кабинета министров, не было попытки адаптации данного процесса под электронную форму.

Мы фактически осуществили адаптацию правил публичного аукциона под электронную форму с использованием технологии блокчейн для хранения информации по ставкам. И, таким образом, начали данный процесс.

Станет ли он большим, чем проект по аренде земли? Мы надеемся, что да. В первую очередь, мы надеемся на его удачную реализацию в том контексте, что любой человек по всей стране и за ее пределами сможет получить доступ к данным торгов, полностью получить информацию о победителях, о ходе торгов, и, таким образом, мы перейдем определенную психологическую черту, которая сегодня, к сожалению, есть в обществе, что "не надо распродавать государственные земли".

Открытая, честная аренда через электронные аукционы станет залогом того, что, мы надеемся, у наших законодателей снимется "моральный порог", предостережение перед снятием моратория на землю. И действительно, если будут такие положительные сдвиги, я надеюсь, что уже 1 января 2019 года мы сможем сказать о том, что потенциально у нас есть предпосылки для снятия моратория, принятия нового закона об обороте сельскохозяйственных земель, и государственные земли сельхозназначения могут и должны торговаться исключительно через электронные аукционы, потому что это позволяет установить рыночную цену.

При наличии теневого рынка земли, мы не можем сказать никаких фактов о реальной оценке, сколько будет стоить земля, которая находится в государственной собственности в Украине.

- Сегодня на сайте аукциона есть 10 лотов, и все это государственная земля. Когда мы увидим больше лотов, и будет ли там негосударственная земля?

- Пилотный проект как раз и касается аренды государственной земли, в целом я не вижу препятствий, чтобы совершать реализацию прав на частную землю через аукцион. Что касается наших потенциальных результатов, то действительно, это 10 первых лотов по пяти областям, пока мы продолжаем осуществлять необходимые юридические процедуры, чтобы включить другие области туда, и думаю в ближайшее время в системе появятся лоты и по другим областям.

- Кто является потенциальным клиентом аукциона?

- Потенциальным клиентом может быть любой гражданин Украины. Электронная форма должна снять потенциальные риски человеческого фактора и снять географические ограничения. Кто на сегодняшний день может принять участие в аукционе по аренде земли в определенном районе? Скорее всего, это будут фермеры, которые живут в этом селе, или представительство агрохолдинга.

Это значительно облегчит процедуру допуска к торгам. В выписанных правилах есть информация, что нужно сделать, чтобы стать участником. Загружаете документы, подписываете, платите гарантийный взнос, опять же, квитанции и реквизиты вы получаете онлайн.

- В постановлении Кабмина №413, в частности, отмечается, что люди, которые предоставляют в аренду паи, не получают надлежащей арендной платы. Смогут ли в перспективе владельцы паев также пользоваться услугами аукциона?

- Да конечно. Очень часто случаются ситуации, когда люди, сдавая в аренду свой пай, получают деньги или в натуральной форме, или меньшую оплату. Но потенциально арендаторов гораздо больше чем тех, кто работает непосредственно с этими людьми. Как правило, в селе есть 2-3, максимум до пяти арендаторов, которые интересуются этой землей. Открывая рынок, фактически мы допускаем нелимитированное количество арендаторов земли к данному рынку, поэтому арендодатели смогут использовать этот механизм для того, чтобы выставлять землю на соревновательные торги и получать ту плату, которую стоит земля.

- Сейчас аукцион открыт для государственной земли, когда может появиться частная земля?

- Я думаю, это не такой длительный процесс, но нам необходимо отработать все механизмы на государственной земле. Закончатся первые несколько раундов торгов государственной землей, и я думаю, мы четко установим механизм. В принципе, за месяц-два мы уже будем иметь первый результат.

- Какая именно государственная земля появится на аукционе?

- На сегодняшний день это земля сельскохозяйственного назначения, которая уже сдавалась в аренду, или земля, которую решено сдавать в аренду. Это пилотный проект, не вся земля будет проходить через электронные торги. Будет параллельно существовать и старая система. Думаю, потом будет сравнение по результатам, и будет приниматься решение о том, каким образом эффективнее, соответственно, перевод всего массива сдачи в аренду, возможно даже закрепление данного механизма на законодательном уровне, но сначала надо получить результат. Результат не получают за месяц, надо делать достаточно большое количество торгов по Украине.

Мы точно так же запускали торги арестованным имуществом. Начинали с пяти областей, эксперимент расширялся, когда мы увидели, что система работает полгода успешно, отчитались на Кабмине, что пилотный проект де-факто закончился успешной реализацией, и дальше это вышло за рамки пилота и было законодательное закрепление.

- Конкретных сроков аренды не было указано, но в тексте в пилотный проект указывается, что может использоваться, например, эмфитевзис (право пользования чужим земельным участком для с/х нужд, которое удостоверяется договором между собственником участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим участком - Ред.). Какой срок аренды будет приоритетным?

- Обычно это довольно сложные вопросы для фермеров. Если мы говорим об орошаемых землях, или тех, которые имеют потенциал к установлению систем орошения, с точки зрения бизнеса невыгодно их брать, не имея гарантированной аренды хотя бы на 10-15 лет. На них лучше устанавливать длительный срок, 10-15 лет, или эмфитевзис, или другие варианты.

Если брать обычную практику заключения договоров, то 5-7 лет на сегодня нормальные сроки для фермеров, так фермерские хозяйства составляют большинство договоров. Меньше - нет смысла, потому что есть расходы на изготовление технической документации, вознаграждение исполнителю аукциона, регистрации договоров. Более длительные сроки - в зависимости от потребности, спрос и предложение скореллируются.

- Смогут ли европейские инвесторы участвовать в электронных аукционах по аренде земли, есть ли ограничения для иностранных граждан на участие?

- На сегодняшний день законодательных ограничений реализации прав аренды нет. Это больше касается снятия моратория и предложений Кабинета министров об ограничениях. Были разные предложения - предоставлять не более 300 гектаров в одни руки, украинским гражданам, единоличным фермерам, было предложение не давать иностранным инвесторам возможности покупать землю из-за опасений, что "скупят всю землю".

На самом деле, на сегодняшний день иностранные компании уже присутствуют на рынке. У них есть представительства, есть много компаний, которые кредитуются на Западе и опосредованно также контролируются иностранными инвесторами, это тоже нужно понимать.

Есть вопросы по ограничению юридических лиц на владение. Но довольно сложно будет объяснить компании, 20-25 лет обрабатывающей значительный земельный банк (средний банк фермерского хозяйства - 5-10 тысяч гектаров) почему есть ограничение, например в 1000 гектаров. Мы таким образом увеличим накладные расходы на сопровождение. Фермер сделает пять хозяйств и будет их вести. Это будет дороже ему, и от этого никто не выиграет. Надо идти на компромиссы, мониторить предыдущий опыт в сельскохозяйственной сфере, но я думаю, у нас законодатели над этим активно поработают, Кабинет министров поработает над своими предложениями.

В целом, если будет зафиксирован законодательный ограничительный механизм, мы также будем готовы сотрудничать. Надо будет подключать не только нас, но и держателей реестров, другие государственные органы, с которыми установить автоматический обмен информацией. Можно, например, вести параллельный реестр, сколько у кого есть земли, если ограничение будет по количеству, или ограничивать возможности нерезидентов в участии в этих торгах, мы к этому готовы, это технические вопросы.

- Средняя стоимость земли в Украине - 1,2 тыс долларов, в странах Западной Европы - цена в десятки раз выше. В то же время, площади черноземов в Украине больше, чем в странах ЕС. Можно сделать вывод, что украинская земля может быть потенциально привлекательна для европейского инвестора. Возрастет ли в ближайшее время цена на аренду земли, и, в случае снятия моратория, на ее стоимость, и как вы видите будущую динамику цен?

- В большинстве стран Западной Европы фермеры живут с дотаций, которые выплачивает государство. Таким образом, фактически, компенсируется высокая стоимость земли. Что касается нашей страны, в рамках нашего пилотного проекта мы прогнозируем, что цена аренды земли будет расти. Поступления в бюджет будут расти, и это положительный фактор.

По снятию моратория, надо быть осторожным. Если снимется мораторий, и на следующий день мы получаем несколько миллионов гектаров в свободном рынке, скажем "все приватизировать, у вас есть месяц", то такое предложение на рынке просто обрушит цену. Если к этому вопросу подходить взвешено, то это, наоборот, позволит заработать. Сейчас много земель были переданы в объединенные территориальные общины. И опять же, здесь вопрос - что будет при открытии рынка? Наверное, определенные общины сразу зададутся целью полностью реализовать земли, которые у них есть, и дальше работать с тех налогов, которые им будут платить те фермеры, которые купят землю.

Другие будут ждать хорошего момента, когда будет пик цены, или заключат договора аренды земли и будут постоянно получать определенные проценты. Что касается цены - мы не имеем фактически рынка земли на сегодняшний день. 1200 долларов - условный ориентир. Называют разные ориентиры, от 1000 до 2000 долларов. Скажу так: с 2016-го года мы продаем арестованные земельные участки, в том числе сельскохозяйственного назначения, на которые не наложен мораторий. У нас были кейсы, когда мы торговали целыми полями. Очень сложно было подойти к вопросу первичной оценки данных земель, оценщики устанавливали цены, условно, 300 долларов за гектар, а цена доходила до 1000 долларов за гектар. Это были солончаки, то есть не такие привлекательные земли для товарного производства.

Опять же, надо рынок выпускать понемногу, без резких движений.

- Сейчас есть блокчейн-аукцион по аренде земли, но параллельно существует и традиционный рынок земли. В случае, если снимется мораторий, СЕТАМ будет также одним из игроков, или необходимо создавать монополию на рынке земли?

- На сегодняшний день даже в постановлении Кабинета министров зафиксировано, что госземкадастр может заключать несколько договоров с администраторами систем электронных торгов. То есть, потенциально таких систем может быть несколько. Я не исключаю, что другие системы могут подключиться. Это большой рынок, большой объем торгов. Мы технически готовы обеспечивать на базе СЕТАМ любой объем торгов, но потенциально данную систему можно форматировать под несколько возможных игроков или подключать их к базе данных в виде торговых площадок. То есть, это не исключительная модель, будет определенный опыт, будем как-то видоизменять в соответствии с теми результатами, которые получим.

- В случае этого не случится ли так, что один арендатор пойдет на защищенный аукцион СЕТАМ, а другой - на параллельный, теневой аукцион?

- На сегодняшний день прописано, что это пилотный проект с использованием технологии блокчейн. Также, я думаю, в случае принятия закона об обороте сельскохозяйственных земель будет, например, делегировано Кабинету министров создать порядок. Тогда Кабмин будет разрабатывать единые правила допусков организаторов торгов, если их потенциально должно быть несколько. Установить кто может быть организатором торгов, какие технологии могут использоваться и как это вообще может быть. Я думаю, соответственно, будут зафиксированы единые правила игры и все организаторы должны им соответствовать.

У нас это - пилотный проект, поэтому перевели часть. Но не может быть такого, чтобы параллельно, при продаже земли, мы продавали здесь прямыми договорами с неустановленной ценой, а здесь - на публичном аукционе. Надо вводить единый механизм, я думаю, его и будут вводить. Конечно, если это будут электронные системы, это должен быть защищенный ресурс.