Елена Мошенец
"Инвестгазета"

Купить дешевую недвижимость сегодня можно, заглянув на сайты финучреждений в разделы «Реализация залогового имущества». Однако стоимость «потенциальных» проблем при такой покупке может в разы увеличить первоначальную низкую цену жилья. Миф о безопасности такого приобретения окончательно разбили юристы. Реальная история далее.

Звонок в один из крупнейших украинских банков.

- Здравствуйте. У вас на сайте есть информация о продаже двухкомнатной квартиры в Киеве стоимостью 25 тысяч долларов. Предложение еще актуально?

- Здравствуйте. Да.
- Можно ли посмотреть на эту квартиру?
- К сожалению, нет.
- ???
- В этой квартире живут люди. Вряд ли они обрадуются Вашему визиту. Это вынужденная продажа.
- Есть ли правовые основания для выселения этих людей? И реально ли это?
- Да, есть судебное решение. (глубокий вздох)
- Хорошо, если я покупаю эту квартиру, кто будет выселять жильцов?
- Вы как покупатель и будете заниматься их выселением. Банк не берет на себя обязательства по их выселению. Именно по этой причине цена на квартиру очень низкая. Если вы также не желаете этим заниматься, рекомендую посмотреть в нашем каталоге залоговое имущество, которое реализуется заемщиками добровольно.

Прежде, чем принимать волевое решение, стоит ли браться за выселение злостных неплательщиков кредита, Инвестгазета попросила юристов прокомментировать риски подобной сделки.

Анна Огренчук

адвокат, управляющий партнер юридической компании LCF Law Group:

Данная сделка содержит значительное количество рисков для покупателя. К тому же, нюансы нужно учитывать всем, кто решился приобрести квартиру «со скидкой». Например, должник, у которого в принудительном порядке банк забрал залоговую жилплощадь, может еще долго оспаривать такое решение в судах. Необходимо учитывать, что очень часто на квартиру, относительно которой ведется судебный спор, судом накладывается арест, следствием чего является невозможность ее отчуждения ( т.е., в таком случае оспариваемую квартиру нельзя будет продать). Проблема также может возникнуть, если на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети, выселить их в принудительном порядке без согласия органа опеки и попечительства и наличия альтернативного жилья, как показывает практика, невозможно.
На сегодняшний день реализация имущества, на которое обращено взыскание осуществляется путем его продажи на публичных торгах, аукционах. Порядок реализации залогового имущества несколько изменился в связи с вступлением в силу 09.03.2011 новой редакции Закона Украины «Об исполнительном производстве», в связи с которой были внесены изменения, в частности, в Закон Украины «Об ипотеке» касательно продажи предмета ипотеки.
Порядок выселения жильцов из жилого помещения (квартиры, дома, иного объекта проживания) предусмотрен ст. 109 Жилищного кодекса Украины и ст. 40 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой обращение взыскание на такой объект является основанием для выселения всех жильцов, за исключением нанимателей и членов их семей.
Так, после принятия решения об обращении взыскания на такой объект все жильцы обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового владельца добровольно освободить жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования.
Если жильцы не освобождают помещение в установленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.
Обращаем Ваше внимание, что не подлежат выселению лица, проживающие в таком помещении на условиях договора найма (аренды), если
- договор найма (аренды) был заключен до момента заключения ипотечного договора и о наличии такого договора было доведено до ведома ипотекодержателя если эти действия неограниченны договором ипотеки, или договор был зарегистрирован в установленном законом порядке;
- договор найма (аренды) был заключен после заключения ипотечного договора по согласию ипотекодержателя.

Кроме того, выселение в т.ч. и в судебном порядке может быть усложнено, как уже указывалось, наличием на спорной жилплощади несовершеннолетних детей, отсутствие согласия органа опеки и попечительства на их выселения и отсутствие альтернативного жилья для их проживания.
Порядок исполнение решения суда о выселении должника и вселении взыскателя урегулировано ст. 78 и 79 Закона Украины «Об исполнительном производстве» соответственно.
В частности согласно ст. 78 Закона Украины «Об исполнительном производстве» в случае неисполнения должником решения самостоятельно (добровольный срок - до 15 дней), государственный исполнитель выполняет его принудительно (при э том, отсутствие должника, уведомленного о дне и времени выселения, при исполнении решения не является препятствием для его исполнения). Выселение осуществляется в присутствии понятых при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества государственным исполнителем. Описанное имущество передается для ответственного хранения лицу, определенному государственным исполнителем (хранение имущества осуществляется в течение не более двух месяцев).
Относительно вселения взыскателя, то аналогично, - в случае неисполнения должником решения добровольно, государственный исполнитель выполняет его принудительно. Принудительное вселение состоит в обеспечении государственным исполнителем беспрепятственного входа взыскателя в помещение, указанное в исполнительном документе, и его проживания (пребывания) в нем. В случае если должник препятствует исполнению решения о вселении взыскателя, на него налагается штраф (от 170 до 340 грн.) и применяются другие меры, предусмотренные законом. При этом вселение осуществляется в присутствии понятых с привлечением работников органов внутренних дел. В случае дальнейшего препятствования должником проживанию (пребыванию) взыскателя в помещении, в которое его вселили, взыскатель вправе обратиться к государственному исполнителю с заявлением о возобновлении исполнительного производства. В таком случае государственный исполнитель имеет право повторно осуществить принудительное вселение взыскателя и наложить на должника штраф в двойном размере.
В противовес принудительному взысканию, добровольная реализация имущества для должника может быть более выгодна (при условии «уступок» со стороны банка), поскольку возможно согласование оценки имущества, предоставление должнику возможности поиска покупателей на его жилье покупателей.