Посилення атак та масштабні втрати складських площ суттєво змінили структуру орендного попиту, конкурентна пропозиція складів у столичному регіоні за січень-серпень 2026 року скоротилася на 34%, валове поглинання зросло на 8%, йдеться у досліджені компанії Expandia, представника CBRE в Україні та Молдові.

Протягом 2026 року ринок складської нерухомості Київського регіону зазнав безпрецедентного скорочення складської пропозиції на тлі посилення ракетних атак на логістичну інфраструктуру.

Скорочення відбулося попри значні обсяги нового будівництва: у першому півріччі 2026 року в експлуатацію було введено близько 150 тис. кв. м (+28% р/р) нових складських площ. Станом на кінець червня обсяг конкурентної пропозиції повністю відновився до довоєнного рівня 2021 року та становив близько 1,6 млн кв. м. Однак подальші руйнування нівелювали це відновлення, спричинивши скорочення конкурентної пропозиції на 34% з початку року до 1,05 млн кв. м. В Expandia зазначили, що нове будівництво дедалі більше спрямовувалося на заміщення втрачених складських площ, а не на нарощування загального обсягу пропозиції.

"До кінця 2026 року ринок, ймовірно, перебуватиме у процесі адаптації до безпрецедентного скорочення пропозиції. Повний вплив масштабних втрат складських площ на стратегії орендарів та девелоперів ще не проявився, що суттєво ускладнює прогнозування короткострокової динаміки ринку. Ми очікуємо, що попит на складські площі залишатиметься високим як за рахунок потреби в заміщенні втрачених об'єктів, так і завдяки базовому попиту з боку ключових груп орендарів. Водночас критично низький обсяг доступних площ, ймовірно, стримуватиме фактичні обсяги поглинання", - зазначила Наталія Сокирко, директор департаменту складської та промислової нерухомості Expandia, представника CBRE в Україні та Молдові.

За підсумками січня-серпня 2026 року валове поглинання становило близько 180 тис. кв. м (+6% р/р), продовживши позитивну динаміку, зафіксовану у 2025 році. Якщо у першому-другому кварталах 2026 року органічний попит був більш вираженим, то у липні-серпні внаслідок військових дій переїзди та переїзди з розширенням становили 82% від усіх угод за період, тоді як частка розширень склала 18%.

Основний обсяг орендної активності припав на логістичних операторів (42%), компанії оптової та роздрібної торгівлі (38%) та компанії сектору FMCG (20%). Підвищені безпекові ризики продовжували впливати на стратегії орендарів: великі компанії дедалі частіше диверсифікували товарні запаси між складськими об'єктами в західних регіонах України з метою забезпечення безперервності операційної діяльності.

Масштабні втрати складської пропозиції призвели до критичного скорочення доступних площ на ринку, оскільки пошкоджені та зруйновані об'єкти вибули із загальної пропозиції існуючих об'єктів. Водночас компанії, які втратили складські приміщення, сформували додатковий попит на заміщення втрачених площ. У результаті станом на кінець серпня 2026 року вакантність впала до технічного мінімуму

У 2026 році зростання орендних ставок прискорилося на тлі скорочення доступної пропозиції та значних втрат складської пропозиції. Станом на серпень 2026 року ефективна прайм-ставка на сухі склади зросла на 8% з початку року до $5,7/кв. м/місяць (без ПДВ та OPEX). Запитувані орендні ставки зросли в середньому на 10% з початку року та становили $4,7-$6,0/кв. м/місяць (210-270 грн/кв. м/місяць). Орендні угоди переважно продовжували укладатися з деномінацією ставок у гривні, хоча угоди в доларовому еквіваленті також були присутніми.

За прогнозами Сокирко, очікуване введення нових об'єктів частково послабить дефіцит площ, проте не компенсує втрати складської пропозиції.

"Подальше відновлення девелоперської активності залежатиме від покращення безпекової ситуації, тоді як девелопери, ймовірно, зберігатимуть обережність щодо спекулятивних проєктів. За таких умов будівництво під потреби конкретного орендаря (built-to-suit) та для власного використання може стати більш актуальним для компаній, які не можуть знайти необхідні площі на відкритому ринку", - зазначила експертка.

Очікується, що тиск на зростання орендних ставок зберігатиметься, особливо у нових якісних об'єктах, де ставки оренди, номіновані в доларах США, можуть зрости на 15-20% у 2027 році.

Expandia - найбільша компанія в сфері комерційної нерухомості в Україні. Заснована у січні 2008 року під брендом CBRE Ukraine як частина афілійованої мережі CBRE. З серпня 2025 року компанія працює під власним брендом Expandia та є єдиним офіційним представником CBRE в Україні та Молдові. Портфоліо об'єктів в управлінні налічує понад 1 млн кв. м у більш ніж 20 регіонах України та Молдови.