Правова колізія стосовно пайових внесків для будівництва, розпочатих після 2021 року, спричиняє ріст цін на житло та гальмує інвестиційну активність, вважають в Українській асоціації девелоперів.

Скасування законом №132-IX практики пайових внесків для проєктів, будівництво яких розпочато після 1 січня 2021 року, мало сприяти зниженню вартості житла та стимулювати інвестиційну активність. Але де-факто галузь стикнулась з практикою, коли громади вимагають, у тому числі через суд, виплати пайових внесків і для проєктів, дозвіл на будівництво яких отриманий до цієї дати, а саме будівництво розпочато пізніше. Зокрема, Департамент економіки та інвестицій КДМА є позивачем у 152 судових справах про стягнення із замовників будівництва грошових коштів пайової участі.

ЖК Nordica Residence | Фото РІЕЛ

Станом на 1 березня у судах різних інстанцій на розгляді 106 таких справ для введених у 2020-2022 роках об'єктів на близько 1,59 млрд грн.

"У 2019 році влада офіційно визнала, що пайова участь перетворилася на джерело корупції, і тому було ухвалено закон №132-IX про її скасування. Це була принципова позиція держави - ліквідувати квазіподаток на нерухомість, що фактично сплачувався покупцями житла. Таке рішення сприяло зниженню вартості житла та мало стати інструментом стимулювання інвестиційної активності у галузі. Не зважаючи на чітку офіційну позицію Міністерства розвитку громад та територій України, авторів закону про скасування пайової участі та профільного комітету Верховної Ради, прокуратура та місцева влада продовжують ігнорувати норми чинного законодавства", - прокоментував голова правління Української асоціації девелоперів Євген Фаворов "Інтерфакс-Україна".

Фіксований податок на нерухомість показує більшу ефективність для розвитку громад

Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк, одна з авторок закону №132-IX, підкреслила, що вже на етапі відміни пайових у громад була компенсаторна альтернатива, а саме фіксований податок на нерухомість. Цей інструмент має значно вищий потенціал для вирішення інфраструктурних завдань, легше адмініструється і має значно менше корупційних ризиків, ніж було у пайового внеску.

"Фактично частка пайової участі у доходах місцевих бюджетів була дуже малою - близько 1%, на будівництво нових дитячих садків, шкіл та іншої інфраструктури ці кошти не використовувались, а цільове призначення цих коштів не контролювалося. Відтак, у нас є податок на нерухомість. Не скажу, що це універсальний компенсатор, але наразі ми бачимо, що по цифрам він вже перевищує у рази. Так, у 2020 році він склав 5,7 млрд, у 2021-му - 7,8 млрд грн, у 2022-му - 7,1 млрд грн. (і це попри війну), 2023 рік - 9,1 млрд грн, 2024 рік - 10,7 млрд грн, 2025 рік (станом на зараз) - 4,3 млрд грн. Щодо пайових внесків, ми бачимо наступні цифри - у 2020 році надходження коштів пайової участі склали 1,4 млрд грн, у 2021-му - 572 млн грн, у 2022-му - 134 млн грн, 2023 - знову 134 млн грн, у 2024-му - 199 млн грн, у поточному році (станом на зараз) - 159 млн грн", - повідомила Шуляк.

ЖК Seven | фото Stolitsa

Вона наголосила, що пайова участь як інструмент давно була неефективною, і саме тому її скасували на рівні закону.

"Але це не означає, що громади не мають права захищати свої інтереси в суді, коли йдеться про випадки, що підпадають під дію старого законодавства. Дійсно, окремі громади, зокрема, Київ, залишаються активними в юридичних спорах щодо пайової участі - мова йде про ситуації, коли об'єкти отримали дозволи до 2020 року, але були завершені пізніше. У таких випадках правовою підставою для позовів найчастіше слугує стаття 1212 Цивільного кодексу України - про безпідставно збережене майно. Щодо інших громад, то у нас наразі немає централізованої статистики щодо кількості позовів", - повідомила Шуляк.

При цьому, за її думкою, якщо договір щодо сплати пайової участі не був укладений до моменту дії закону щодо її скасування, то такі нарахування є безпідставними.

Щодо проєктів, де за цей час змінились учасники, вона зазначила, що якщо новий замовник будівництва здійснює будівництво відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, виданого попередньому замовнику до 1 січня 2021 року, то підстави для несплати ним пайової участі немає. Але якщо дозвіл на виконання будівельних робіт він отримав після 1 січня 2021 року, то пайова участь не сплачується.

"Якщо замовник будівництва реалізує абсолютно новий проєкт - за функціоналом тощо, то в цьому випадку доцільніше припинити дію попереднього дозволу та отримати новий. Таким чином, новий дозвіл буде отримано після 1 січня 2021 року, і замовник будівництва не буде мати жодних зобов'язань щодо сплати пайової участі", - рекомендує Шуляк.

Колізія: дозвіл отримано до скасування пайового внеску, будівництво розпочато після.

ЖК Comfort town | фото KAN Development

За оцінкою експертів Асоціації девелоперів, під час скасування пайової участі була виявлена законодавча колізія, яка створила правову прогалину у регулюванні відповідних правовідносин. Це прямо визнав і Верховний Суд у рішенні від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21, де зазначено: "закон №132-IX не врегульовує питання пайової участі у випадку, коли будівництво об'єкта розпочато після 1 січня 2021 року". Водночас надаючи власне тлумачення цих правовідносин, суд фактично відійшов від суті та наміру законодавця, який полягав у повній ліквідації пайової участі як квазіподатку на нерухомість.

14 травня 2025 року у справі №320/44099/23 Верховний Суд остаточно підтвердив, що зміни до порядку залучення та використання пайових внесків, ухвалені Київрадою у 2019-2020 роках, є протиправними та нечинними. Тобто, цим рішенням Верховний Суд підтвердив, що нормативне підґрунтя, яке використовувалось для нарахування пайової участі міською владою з 2019 року, укладення відповідних договорів чи виставлення фінансових вимог - є протиправним, тобто незаконним.

"Окрім юридично необґрунтованої позиції міської влади, варто звернути увагу на ще один важливий аспект. Місто вже отримує від девелоперів та покупців житла мільярди гривень у формі збудованих і переданих у комунальну власність об'єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури", - наголосив Фаворов.

Міста отримали нову інженерну інфраструктуру на мільярди гривень, питання взяття на баланс соціальної не вирішено, зазначили експерти.

За підрахунками Української асоціації девелоперів, лише у восьми проєктах п'яти компаній-членів у Києві вже створено інженерну, транспортну та соціальну інфраструктуру на понад 5,6 млрд грн. Загальна ж вартість усієї інфраструктури, яку девелопери міста збудували за роки роботи, обчислюється десятками мільярдів гривень, повідомив Фаворов.

Багато з цих активів передаються на баланс у тому числі міських підприємств, які не лише отримують їх безоплатно, а й у подальшому отримують стабільний дохід, стягуючи плату з мешканців за обслуговування новозбудованих мереж.

Щодо соціальної інфраструктури - дитячих садочків, шкіл, то їх створення вимагається будівельними нормами, але де-факто немає процедури передачі таких об'єктів громадам.

Комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська розповіла про два прецеденти, коли компанія намагалась домовитись з міськими властями стосовно освітньої інфраструктури - дитячий садок у складі ЖК "Паркові озера" у Дніпровському районі та у ЖК "Яскравий" на Мінському масиві.

"На "Паркових озерах" ми пропонували передати місту укомплектований під ключ дитячий садочок на 120 місць, з меблями, посудом, іграшками. Залишалось взяти на баланс та відкрити. На той момент діяла пайова участь, місто було з нами у діалозі, обговорювались можливі варіанти врахування садочка як частини пайового внеску або надання інших преференцій для забудовника. Але у момент підписання акту прийому-передачі, тобто по суті юридичної передачі місту, остаточно зʼясувалося, що правових можливостей зарахувати його в якості пайового внеску, не існує. Нам довелось повертати садочок через суд", - констатувала вона.

Схожа історія відбулася з дитсадком в Оболонському районі. У районі, формуючи запит, планували взяти на баланс, але згодом повідомили, що немає на це правової бази та бюджетних коштів для відкриття нового освітнього закладу. Компанії рекомендували одразу планувати приватного оператора, що і відбулося.

"Нинішній варіант єдиний можливий - запрошувати на створені об'єкти соцінфраструктури на співпрацю приватного оператора, і у ньому мінуси для всіх", - каже Лаєвська.

Для забудовника ці об'єкти - з край низькою окупністю, 15-25 років. Вони не вигідні комерційно, але потрібні репутаційно. Мешканці з задоволенням обирали б муніципальні школи і садочки у будівлях від девелопера, а замість цього мають єдиний варіант платити приватному оператору освітнього закладу від 15 до 25 тис. грн/міс.

В якості позитивного прикладу взаємодії з місцевою владою Лаєвська навела Гатне. Для вирішення питання соцінфраструктури забудовник інвестував у ремонт та розширення існуючої школи.

Але у цілому, скасування пайових внесків не вирішило проблеми оновлення міст. В Україні досі відсутня правова база для передачі громадам створеної девелоперами інфраструктури. Зокрема, "Інтергал-Буд" понад 800 млн грн інвестував в інженерну інфраструктуру - колектори, ремонт доріг, освітлення, реконструкцію водонапірних вузлів, електричних підстанцій та ін. Це не враховуючи соціальних об'єктів та благоустрою прилеглих зелених зон (парк "Нивки", озеро та ін.).

Але те, що відбувається зараз, спроби донарахувати пайовий внесок заднім числом, лише погіршують і без того складну ситуацію найгострішої житлової кризи за всю історію незалежної України. За оцінкою експертів Української асоціації девелоперів, такі практики спричиняють зростання цін на житло, адже створюється подвійне, непрогнозоване фінансове навантаження на підприємства, які змушені закладати ці витрати у вартість квадратного метра.

"Ці витрати неможливо спрогнозувати в рамках бізнес-моделі, оскільки національне законодавство прямо забороняє інструмент пайової участі. Окрему відповідальність у цій ситуації несе політичне керівництво країни, яке публічно прозвітувало перед виборцями про скасування пайової участі та поліпшення інвестиційного клімату. Проте на практиці це виявилося декларативним жестом, що лише частково отримав реальне правове втілення. Те, що ми спостерігаємо сьогодні, прямо суперечить заявленим державою цілям дерегуляції, підтримки будівельної галузі та забезпечення доступного житла", - наголосив Фаворов.

За думкою експертів Асоціації девелоперів, ситуацію можна виправити.

Необхідно усунути законодавчу колізію та чітко закріпити: по об'єктах будівництва, будівництво яких розпочато до 1 січня 2021 року та якi станом на 1 січня 2021 року не були прийняті в експлуатацію, договори про сплату пайової участі мiж забудовниками та органами місцевого самоврядування до 1 січня 2021 року не були укладені, сплата пайової участі не нараховується та не здійснюється.

"Це відповідатиме первинному задуму законодавця - ліквідувати квазіподаток і стимулювати розвиток будівельної галузі", - наголосив Фаворов.

Українська асоціація девелоперів заснована у 2023 році. Члени асоціації реалізують проєкти, які складають 26% ринку України та 93% ринку столиці.