Авторизация

Имя пользователя:

Пароль:

Новости

Топ-новости

Финансовые новости

Финансы

Фондовый рынок

Банки и банковские технологии

Страхование

Ипотека и недвижимость

Новости экономики

Экономика

Топливно-энергетический комплекс

Нефть и бензин

Агропромышленный комплекс

Сырьевые рынки

Приватизация

Право

Статистика

Зарубежные новости

Мир

Ближнее зарубежье

Региональные новости

Украина

Киев

Политика

Полезно знать

Это интересно

Информационные технологии

Криминал

Транспорт

Управление бизнесом

Маркетинг и реклама

Менеджмент и карьера

Аналитика

Финансовый рынок

Фондовый рынок

Страхование

Ипотека и недвижимость

Экономика

ТЭК (газ и электроэнергия)

Нефть и бензин

Сырьевые рынки

Агропромышленный рынок

Приватизация

Менеджмент и карьера

Политика

Международная аналитика

Страны ближнего зарубежья

Полезно знать

Информационные технологии

Пресс-релизы

Новости компаний

Котировки

Курс НБУ

Курс валют

Курс доллара

Курс евро

Курс рубля

Курс британского фунта

Курс швейцарского франка

Курс канадского доллара

Межбанк

Ставки

Депозитные ставки

Физические лица, гривна

Физические лица, доллар

Физические лица, евро

Юридические лица, гривна

Юридические лица, доллар

Юридические лица, евро

Депозитный калькулятор

Ставки на межбанковском кредитном рынке

Графики

График изменения курса НБУ

График изменения наличного курса

График изменения курсов на межбанке

График изменения ставок на межбанковском кредитном рынке

Веб-мастеру

Информеры

Информер курсов НБУ

Информер наличных валют Киев

Информер курсов валют на межбанке

Графики

График курсов валют НБУ

График курсов обмена валют для физических лиц

График курсов валют на межбанке

Экспорт новостей

Информация об агентстве

О нас

Размещение рекламы

Контакты

Подписка на новости

Ринок землі уже запустили. Портрет української моделі

 Віталій Данкевич, доктор економічних наук, програма "Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні", Ірина Лукомська

Поки уряд та парламентарі роками розробляють дизайн неповторного українського ринку земель, цей ринок уже діє. Описати його портрет дають змогу офіційні дані.

Чим більша брехня, тим простіше у неї повірити. Найбільш брехливими в Україні є тези про відсутність ринку сільськогосподарської землі і про недоречність його запровадження через необхідність ретельної підготовки процедури "запуску".

Масштаби цієї брехні поширюються на площу близько 40 млн га або на 60% території України. Ринок діє, а брехня покликана приховати його потворний портрет.

Секрет українського ринку земель розкрив недавно презентований Світовим банком "Моніторинг земельних відносин". Там чорним по білому прописана статистика щодо трансакцій, які відбуваються з українськими землями, у тому числі аграрними: купівля-продаж, оренда, іпотека, спадкування, міна-дарування.

Обмеження на ринку, навіть такого масштабу як мораторій, не означають відсутності самого ринку. Вони означають лише його деформацію та дискримінацію значної частини учасників. Отже, який він, цей ринок, і який ринок земель намагаються законсервувати прихильники мораторію? Далі - мовою офіційних цифр.

Загальний портрет: як не вмерти, то здати в оренду

Наявність трансакцій щодо ділянок - це і є ознака ринку земель. "Моніторинг земельних відносин"свідчить, що лише за два роки в Україні було здійснено 3,6 млн трансакцій щодо землі, тобто 15-20% ділянок змінили власника або користувача. Причому левова частка операцій, 89,5%, стосується аграрних земель.

Тобто ринок сільськогосподарських земель в Україні за два роки можна описати цифрою понад 3,2 млн трансакцій.

Щоб побачити портрет цього ринку, треба роздивитися, що на ньому відбувається.

Майже 95% цих трансакцій, тобто понад 3 млн, стосуються передавання землі у спадок або здавання в оренду.

Домінує оренда - 76,1%. На спадщину припадає 18,3%, на купівлю-продаж - 3,1%, на міну-дарування - 1,6%, на емфітевзис - 0,8%, на іпотеку - лише 0,05%.

 

Слід зазначити, що 6% сільськогосподарських земель не підпадають під дію мораторію, і саме з їх числа в офіційній статистиці зафіксовано куплені та продані аграрні землі й іпотека.

Це ділянки для ведення особистого селянського господарства, підсобного господарства, садівництва та городництва.

Кардинально інша - більш пропорційна - структура трансакцій склалася на ринку несільськогосподарських земель: оренда - 19,2%, спадщина - 26,8%, купівля-продаж - 36,8%, міна-дарування - 15,4%, емфітевзис - 0,03%, іпотека - 1,8%.

Утім, якщо порівняти кількість трансакцій купівлі-продажу в аграрних та неаграрних сегментах, то вже зараз, за даними Мін'юсту, кількість укладених щокварталу правочинів відрізняється не надто суттєво: 10-15 тис для аграрних земель, на які не поширюється дія мораторію, та 15-20 тис - для неаграрних земель.

Це - офіційний портрет ринку земель. Неофіційний може бути дещо іншим, адже частина цього ринку перебуває в тіні. Далі - про окремі риси офіційного ринку.

Роздута оренда

В українській моделі ринку сільськогосподарських земель "орендна" частина надмірно роздута, показником чого є її "вага" - три чверті усіх трансакцій на ньому.

Перша причина - безвихідь для пайовиків. Іншого варіанта в тих, хто не обробляє землю сам, нема, хіба що померти та передати у спадок. Друга - необхідність регулярно переукладати договори, якщо, звісно, їх термін - не 49 років. Слід сказати, що й ці великі дані занижені, бо не враховують тіньову оренду.

Це стосується і приватних, і державних земель. Приватних - бо люди часом просто не хочуть марудитися з укладанням угод, часом - щоб зменшити податки та мати право на субсидію, часом - очікують, що вдасться продати ділянку. Державних - бо з усіх 10 млн га офіційно в оренду передано лише 1,4 млн га.

Крім того, що частина договорів оренди не реєструється, інша частина - відмерла спадщина або неотримані паї - може також оброблятися без укладання договорів, тому що власник не встановлений або неспроможний укласти договір.

До слова, українці витрачають суттєві кошти на обслуговування договорів оренди. Виробникам це коштує близько 107 грн за га на рік, в масштабах країни це щонайменше 80 млн дол. Крім того, вонизмушені утримувати в штаті людей, які цим займаються, а це кошти, які можна було б інвестувати у виробництво.

Отже, оренда - це основна форма перерозподілу сільськогосподарських земель в Україні. Орендні договори укладено на понад половину земель приватної форми власності і на частину державної. Хіба це погано? Є кілька відповідей на це питання.

Український ринок оренди характеризується локальними монополіями, бо навіть якщо на території умовної сільради землю обробляють кілька орендарів, то у власника паю в межах одного поля вибору зазвичай не існує.

У такій системі координат орендна плата апріорі не може бути високою. Так, в середньому річна плата за оренду паїв в Україні становить близько 50 дол, тоді як у Європі - 250-300 дол. Тобто від мораторію втрачають передусім землевласники.

Також власник не може вплинути на те, як орендар використовує землю, а орендар не зацікавлений у довгострокових інвестиціях та збережені родючості ґрунтів.

Портрет українського ринку можна доповнити передаванням державних земель в оренду без аукціонів, часом за символічну плату і на 49 років або у вигляді напівлегального договору на спільний обробіток.

З 2016 року ситуація дещо змінилася. Використання земельних аукціонів на продаж та оренду державних земель стало обов'язковим, але старі договори залишилися. Їх дія поширюється на більшість державних земель, переданих в оренду.

Скільки коштів втратила через це держава, можна уявити, проаналізувавши підсумки перших в Україні електронних земельних торгів, які відбулися 18 жовтня на платформі OpenMarket державного підприємства "СЕТАМ".

У цей день було досягнуто середньої річної орендної плати, що у чотири рази перевищує стартову позицію. Зараз через аукціони передано лише 0,104 млн га.

Сіро-тіньовий продаж

"Продажна" частина ринку аграрних земель спотворена схемами. Крім прямих продажів сільськогосподарських земель, які не потрапляють під дію мораторію, вона включає в себе низку "сірих" та тіньових схем, у тому числі корупційних.

Один з найпопулярніших шляхів фактичного продажу - емфітевзис. У договорах емфітевзису не прописуються часові обмеження переданого права користування землею, але таке право користування можна продати та успадкувати.

Тобто власник продає не землю, а право на її обробіток хоч на двісті років. Популярність емфітевзису зростає: лише у 2016 році за такими угодами до нових фактичних власників перейшли понад 40 тис га - понад 11 тис ділянок.

Кількість земельних ділянок, переданих на правах емфітевзису, третій квартал 2015 року - другий квартал 2017 року

 

Функцію емфітевзису може виконати і договір оренди ділянки на термін до 50 років. При цьому при оформленні прав емфітевзису та довгострокової оренди на практиці може підписуватися пакет документів: генеральна довіреність на управління земельною ділянкою і навіть заповіт, які нащадки зазвичай оскаржують в суді.

Продати чи отримати земельну ділянку, на яку поширюється дія мораторію, можна також за допомогою міни, дарування, фіктивного боргу, договорів "заднім числом". Можна прогнозувати, що в Україні в умовах мораторію кількість "сірих" і тіньових схем буде лише зростати. Підтверджують це оголошення на торгових сайтах.

Скажімо, достатньо зайти на сайт OLX та написати в пошуку "продам пай", як ресурс видасть чимало пропозицій. Оголошення, розміщені у жовтні 2018 року, свідчать, що в середньому за 1 га аграрних земель просять 30-70 тис грн або 1-2,5 тис дол.

Дистрофічна іпотека

Один з найважливіших фінансових інструментів - іпотека - в аграрному сегменті виглядає худою і навіть дистрофічною: 0,05% трансакцій. Хоча в Україні у вільному обігу перебуває близько 2,5 млн га земель - як площа Миколаївської області.

Це землі для ведення особистого і підсобного селянського господарства, садівництва та городництва. Упродовж 2016 року іпотека застосовувалася для придбання менш ніж 800 ділянок загальною площею лише 670 га.

За інформацією банків, земля при кредитуванні використовується переважно як додаткова застава або як її елемент, коли заставою є цілісний майновий комплекс та нерухомість. Цікавим об'єктом банкіри називають масив площею понад 100 га.

З огляду на це банкам як застава можуть бути цікаві аграрні землі державної та комунальної власності, а також власні консолідовані землі агропідприємств. Однак вони зараз не можуть бути предметом іпотеки через мораторій.

Унікальна українська модель

Отже, ринок аграрних земель в Україні вже є, і він перекошений в бік оренди. Його туди "перекосив" мораторій. Іншими визначальними його рисами є спотворена напівлегальними схемами частина з купівлі-продажу та дистрофічна іпотека.

Загалом дизайн українського ринку сільськогосподарських земель можна охарактеризувати як "орендно-цвинтарний".

Тобто власники майже нічого не можуть зробити зі своєю землею, крім як обробляти самостійно або здати в оренду.

Ті, хто здають в оренду, згодом відходять у кращий світ, передаючи землю у спадок, якщо є кому, а спадкоємці повторюють це замкнене коло.

Ті, хто хочуть з нього вибратися, шукають шляхи - напівлегальні та нелегальні.

Куди рухається український ринок аграрних земель? За проаналізований період кількість трансакцій зростала, найбільше - з оренди та емфітевзису, найменше - з іпотеки. Тобто якщо мораторій діятиме, змін у структурі українського ринку сільськогосподарських земель не передбачається.

Тож те, що "мораторій стримує запровадження ринку землі" - це навіть не міф, а велика брехня. Мораторій лише робить цей ринок спотвореним. Саме таку його версію, поза сумнівом, уже незабаром пропонуватимуть законсервувати - хто на рік, хто на п'ять, а деякі "турботливі" політики - назавжди.

По материалам: Экономическая правда
 

ПО РУБРИКАМ

17:29 Депозитные ставки для физлиц 22.05.19

17:11 Доллар слабо дешевеет к евро 22 мая, фунт обновил минимум на опасениях по поводу Brexit

14:58 Фондовые индексы АТР не продемонстрировали единой динамики 22 мая

13:20 ОВГЗ в обращении по сумме основного долга на 22.05.19

12:35 НБУ понизил справочный курс гривни на 19,98 коп. до 26,3036 грн

11:40 Остатки средств на корсчетах банков 22.05.19

11:18 Индекс межбанковских ставок по бланковым кредитам и депозитам 21.05.19

10:41 НБУ продал 21 мая банкам депозитные сертификаты на 9,6 млрд гривен

10:17 20 мая объем торгов долларом на межбанке увеличился на $36,9 млн до $243,2 млн

09:12 Минфин разместил гривневые ОВГЗ на 2,1 млрд гривен, валютные - на $112,4 млн

09:07 Цена золота слабо меняется 22 мая, инвесторы пытаются оценить новые риски отношений США и Китая

07:48 Коломойский окончательно проиграл суды Нацбанку на 2,6 миллиардов

07:43 Биржи США 21 мая закрылись в плюсе на новостях по послаблениям для Huawei

21.05 Доллар на межбанке 21 мая перестал дешеветь и плавно поднимается вверх

21.05 ПФТС провела первые торги T-Bills США

15:42 Цены на нефть 22 мая снижаются на опасениях замедления глобального роста, Brent подешевела до $71,8 за баррель

15:39 Кабмин усложнил жизнь недобросовестным туроператорам

15:26 Украина выходит еще из трех договоров в рамках СНГ

15:21 Кабмин выделяет 32 миллиона на аудит Укроборонпрома

15:07 Кабмин утвердил модель проведения анбандлинга «Нафтогаза»

14:39 Зеленский предлагает провести внеочередные выборы по пропорциональной системе с закрытыми партийными списками

14:01 Оборот розничной торговли Украины в январе-апреле 2019 г вырос на 7,9% - Госстат

12:59 Средняя по стране стоимость сжиженного газа в сетях АЗС снизилась на 7 коп, до 13,50 грн/л

12:54 Бензин А-95 на АЗС в Киевской области 22 мая стоит от 26,99 до 31,99 гривни

11:35 В январе-апреле объем назначенных субсидий на оплату жилкомуслуг увеличился на 37,5% до 730,7 млн гривен

11:56 Турция снизила пошлины на ряд товаров из США

09:33 Новая политика Китая создает дыру в пенсионном фонде

09:27 Саудовская Аравия усилила экономическое давление на Турцию

08:58 Меркель и Макрон договорились с Путиным по сохранению РФ в Совете Европы

08:52 Тереза Мэй согласилась на голосование о новом референдуме по «брекситу»

08:47 США предъявили Турции ультиматум в связи с закупкой российских С-400

21.05 Кочарян объявил "второй этап революции" в Армении. Что происходит?

21.05 Топ-10 городов мира с самыми высокими зарплатами

21.05 Кристину Киршнер судят за отмывание денег. Но она надеется стать вице-президентом Аргентины

21.05 В Австрии все министры от правопопулистской АПС ушли в отставку

21.05 Суд обязал аудиторов Трампа представить его налоговые декларации

21.05 Трамп дал указание своему экс-советнику не выступать с показаниями в Конгрессе

21.05 Макрон призывает принять меры против влияния России, Китая и США

21.05 Huawei разрешили временно возобновить работу в США

20.05 Швейцарцы одобрили ужесточение правил по владению оружием

15:15 Кабмин одобрил пилотный проект по развитию экстренной медпомощи в пяти областях и Киеве

07:58 В Украине разрешат возводить небоскребы высотой до 150 метров

21.05 Правительство хочет ограничить срок действия классических паспортов-книжечек

20.05 Киевские застройщики поднимают цены в новостройках

20.05 Киев перестанет чистить воду хлором

17.05 Порошенко подписал указ о запуске 5G в Украине в 2020 году

16.05 5G может появиться в Украине в 2020г - НКРСИ

15.05 Киевский ТРЦ River Mall привлек Адидас в качестве арендатора 600 кв. м площадей

15.05 Средняя вакантность торговых центров Киева в I кв.-2019 снизилась до 2,8% - CBRE

14.05 Uber запустил пилотный проект Uber Shuttle в Киеве на 2 маршрутах по цене до 30 грн

14.05 Валовое поглощение офисов в Киеве в I кв.-2019 сократилось на 64% - CBRE

13.05 На дорогах Украины стало еще больше радаров TruCAM

13.05 В Украине в июне дважды будет по три выходных дня подряд

10.05 Повышены требования к качеству асфальта при строительстве автомагистралей

08.05 «Мост Кличко». Украинские архитекторы ответили на обвинения

18:24 Должность главы АП подпадает под нормы закона о люстрации - замглавы Минюста

17:54 Засада с барьером. Как Рада устроила «контрреволюцию» народному президенту Зеленскому

17:03 Инвесторы негативно отреагировали на первые назначения Зеленского - глава Dragon Capital

15:53 Игра на обострение. Как у Зеленского ссорятся с Трампом ради Коломойского

14:51 Парубий закрыл внеочередное заседание Рады, очередное заседание парламента состоится 28 мая

14:39 Зеленский предлагает провести внеочередные выборы по пропорциональной системе с закрытыми партийными списками

14:18 Что за российский референдум хочет Богдан и при чем здесь евреи

13:42 Судьи Окружного админсуда Киева снова не явились на квалификационное оценивание в ВККС

13:29 Зеленский назначил Баканова первым замглавы СБУ – указ

12:47 Парубий считает указ Зеленского о роспуске Рады незаконным

12:05 Минные поля: В какие ловушки загоняет Зеленского «полулегитимный» указ о роспуске Рады

11:07 Зеленский назначил своим представителем в Кабмине Геруса

10:58 Миссия МВФ продолжает работу в Украине

09:21 «Зоопарк», «Бисквит» и США. Что помогает ВСУ эффективно уничтожать артиллерию оккупантов

08:58 Меркель и Макрон договорились с Путиным по сохранению РФ в Совете Европы

13:55 В Samsung создан передовой модуль камеры с 5-кратным оптическим зумом для смартфонов

13:04 Как прожить на минималку: 5 лайфхаков от студентов

09:46 Консоль Sony PlayStation 5 для разработчиков располагает 32 ГБ памяти GDDR6 и накопителем объёмом 2 ТБ

21.05 Смартфоны Honor 20 и Honor 20 Pro представлены официально, они оба оснащены четырехмодульными камерами

21.05 Google представила новые умные очки на основе Android

20.05 Юбилейный BMW M5: самый мощный двигатель и декор из золота

20.05 Tesla может обанкротиться за 10 месяцев – СМИ

20.05 Hongmeng — имя операционной системы Huawei, которая может заменить Android

20.05 Японцы создали самовосстанавливающийся аккумулятор

20.05 Вслед за Google от сотрудничества с Huawei отказываются Intel, Qualcomm и Broadcom

20.05 Глава Huawei: «Мы не будем принимать требования США, как это сделала ZTE»

20.05 Google ограничивает использование Android компанией Huawei

17.05 Microsoft посягнула на лавры Pokemon Go. На смартфоны придёт мобильный Minecraft с дополненной реальностью

17.05 Как мы будем жить завтра: прогноз основателя Alibabа Джека Ма

17.05 LG разработала чип с движком искусственного интеллекта

15.05 Google начнет зарабатывать на рекламе в приложениях

14.05 Почему начальнику противопоказан перфекционизм

13.05 Роботизация грозит потерей работы в первую очередь женщинам

02.05 15 правил этикета при написании электронных писем

08.04 Как сохранять продуктивность: топ-6 привычек успешных людей

22.03 Почему люди предпочитают руководителей-скептиков

21.03 Топ-10 высокооплачиваемых профессий будущего

18.03 JPMorgan набирает сотрудников через нейробиологические игры

13.03 10 успешных людей, которые не учились в университете

11.03 Facebook теряет молодых пользователей — исследование

07.03 К 2020 году бизнес будет осуществлять половину операций без участия человека

04.03 Facebook судится с китайскими компаниями из-за «накрутки» лайков

01.03 Пять секретов лучших специалистов по продажам

27.02 Как продолжать работать, если совсем не хочется

21.02 Какими станут собеседования будущего

теги

Apple, Aston Martin, Audi, bitcoin, BMW, Credit Suisse, Deutsche Bank, Facebook, Ford, Google, Huawei, Jaguar, Lamborghini, Lenovo, LG, Mercedes-Benz, Microsoft, Porsche, Samsung, Tesla, Toyota, Volkswagen, Volvo, Xiaomi, Англия, Белоруссия, Венесуэла, Газпром, ЕС, Казахстан, Китай, Молдова, Россия, США, Туркменистан, Турция, акции, депозитные ставки, золото, ипотека, кредит, межбанк, облигации, прогноз, форекс

ТОП-НОВОСТИ

ПОДПИСКА НА НОВОСТИ

 

Это интересно