Современный отечественный рынок банковского ипотечного кредитования, как известно, имеет своих лидеров, отличающихся от других банков качественным уровнем. Дело здесь даже не столько в величине процентных ставок, которые могут быть приблизительно равными, и не в сроках кредитования. Различие выражается в условиях и механизме ипотечного кредита.

На первый взгляд, схемы всех ипотечные программ выглядят идентично. Существуют определенные сроки, на которые разбиваются выплаты процентов. Существует сумма первоначального взноса. Но что же делает программу одного банка более привлекательной и популярной, нежели другого? На поставленный вопрос нам поможет ответить такой вспомогательный инструмент, как кредитный калькулятор. Напоминающий графически таблицу с вводными и производными, он поставлен на сайтах практически всех ведущих отечественных банков. При этом кредитный калькулятор каждого банка изначально включает специфические особенности, свойственные данному банку. Так, установив одинаковые условия (срок кредитования и первоначальный взнос) на кредитных калькуляторах двух разных банков, данные, полученные в итоге, будут абсолютно разными.

При работе с калькулятором необходимо обратить внимание на следующее: не все поля доступны для редактирования. Нередактируемые поля являются вычисляемыми. При заполнении величины первоначальной инвестиции вы можете ввести данные о ее величине (в некоторых случаях, используя кнопку "Средства / %", придется ввести ее процентное соответствие - имеется в виду ваш первоначальный взнос). Лишь после внесения всех данных нажмите кнопку "Счет".

Кредитные калькуляторы некоторых особо продвинутых сайтов предлагают клиентам даже такие услуги, как:

1) вывод на печать рассчитанных данных;

2) просмотр разовых расходов на оформление кредита;

3) просмотр зависимости средней процентной ставки по кредиту на 10 лет от срока погашения кредита;

4) отображение таблицы, содержащей информацию о суммах ежеквартальных платежей;

5) диаграммы платежей при различных сроках погашения кредита;

6) графическое представление диаграмм платежей при различных сроках погашения кредита;

7) вывод на печать таблицы платежей, разовых расходов на оформление кредита, а также вводимых данных.

Как правило, ипотечные калькуляторы необходимо "скачивать". Много времени процесс "скачивания" не займет, а вот информация о кредите будет доскональной.

***

Итак, рассмотрим для примера кредитные ипотечные программы двух лидеров отечественного рынка ипотеки. Дабы никого не смущать и заведомо не создавать рекламу, их названия будут условными (скажем, банки А и Б), а вот ипотечные программы самые что ни на есть настоящие. Чтобы проанализировать работу кредитного калькулятора, нам необходимо использовать максимально одинаковые условия для всех банков: стоимость квартиры - 18 000 долл., авансовый взнос - 50 % от стоимости квартиры (т.е. 9 000 долл.), срок - 60 месяцев (5 лет), валюта - доллар.

Введенные данные превращаются в полную раскладку по ипотечному кредиту банка А.

Результаты расчета банка А

Ежемесячный платеж: 210.51 долл.

Месячная процентная ставка: 1.17000 %.

Затраты по оплате услуг кредитования и страхования:

1) страхование недвижимости (0,9 % от стоимости): 162 долл.;

2) услуги нотариуса: 38 долл.;

3) услуги консалтинговой службы банка: 5 долл.;

4) кассовое обслуживание (при выдаче кредита наличными), 0,5 % от суммы кредита: 45 долл.;

5) оформление в БТИ выписки о регистрации прав собственности на недвижимое имущество: 20 долл.

Процентные выплаты за пользование кредитом за весь период (удорожание квартиры): 3633.31 долл.

Итого: 3903.31 долл.

Затраты, не связанные с услугами кредитования и страхования:

1. Заключение договора купли - продажи:

- госпошлина (1% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли - продажи): 180 долл.;

- пенсионный фонд (1 % от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли - продажи): 180 долл.;

- услуги нотариуса: 20 долл.

2. Услуги агентства недвижимости при его участии в сделке купли - продажи (до 5 % от стоимости недвижимости): 900 долл.

Как видно из данных онлайн - калькулятора банка А, удорожание квартиры происходит на 3633.31 доллара, при этом клиент обязан ежемесячно выплачивать банку А сумму погашения кредита. Программа банка предусматривает для клиента фактически неизменную ежемесячную выплату общей суммы погашения (сумма погашения + сумма процентов). В течение сего срока (5 лет) сумма погашения кредита будет уменьшаться, а вот сумма процента - расти. Однако их общая сумма будет неизменной: ежемесячно клиент должен выплачивать банку 210,51 доллара. Такая вот интересная пропорция.

***

Те же условия (стоимость квартиры - 18 000 долл., срок - 60 месяцев (5 лет), валюта - доллар) используем в работе кредитного калькулятора банка Б.

Кредитный калькулятор банка Б самостоятельно установит процентную ставку в зависимости от выбранных нами условий. В расчеты ипотечного калькулятора банка Б, помимо стандартной схемы кредитования, закладываются:

- около 1 % от залоговой стоимости, которая определяется на основе оценки экспертами банка оформляемого в залог жилья, которое будет приобретено за счет кредитных средств (в т.ч. нотариальное заверение договора залога, регистрация правоустанавливающих документов на жилье в БТИ и получение справки - характеристики БТИ, проверка нотариусом отсутствия запрета на отчуждение жилья и установление такого запрета после заключения договора залога, оформление необходимых поручений и др.);

- платежи, связанные со страхованием объекта залога

Итак, что же нам показывает кредитный калькулятор банка Б.

Результаты расчета банка Б:

Процентная ставка: 13.00 %.

Минимальная сумма, необходимая для взятия кредита (первоначальный взнос: 9 000 + стоимость услуг, связанных с оформлением права собственности на жилье и договора залога): 9180.00 долл.

Сумма кредита: 9000.00 долл.

Общая сумма затрат: 21333.75 долл.

Процент повышения стоимости жилья: 18.52.

При этом вашему вниманию предоставляется график, соответствующий случаю погашения кредита день в день. При отклонении от графика сумма начисленных процентов будет отличаться от приведенных в графике.

Особенностью этого банка является тенденция уменьшения общей суммы погашения кредита, в отличие от банка А, где она была неизменной (210,51 долл.). У банка Б общая сумма погашения кредита начинается с 247.50 долл. за первый месяц, а за 60 - й вам пришлось бы заплатить уже 151.62 долл. Удорожание квартиры произойдет на 2973.75 долл. (ежемесячные процентные выплаты).

***

Как видите, при одинаковых условиях (срок, стоимость и авансовый взнос) два лидера отечественного рынка ипотеки предлагают различные схемы расчета. Банк А ставит ежемесячную процентную ставку (1.17000 %), в отличие от банка Б, регламентирующего годовую (13.00 %). Различная схема погашения выплат по кредиту прямым образом влияет на итоговое удорожание. Годовая процентная ставка банка Б разбивается по срокам таким образом, что удорожание одной и той же квартиры при кредитовании банком Б меньше, чем при кредитовании банком А на 689,56 долл. (3633.31 - 2973.75 = 689,56). И разобраться в этом нам помог такой своеобразный инструмент, как кредитный калькулятор.

Евгений НЕДЕЛКУ