Рівень вакантності складської нерухомості в столичному регіоні стабілізувався на рівні 2% станом на кінець червня 2023 р., що відповідає довоєнним показникам, повідомили агентству "Інтерфакс-Україна" у пресслужбі CBRE Ukraine.

"Складський ринок поступово відновлюється, чутливо реагуючи на всі зміни, пов'язані з війною. Для столичного регіону важливо те, що, хоча деякі орендарі частково змістили фокус на більш безпечні західні області, Київ зберігає за собою позицію домінувального логістичного хаба. Загалом, попит на складські приміщення залишатиметься стабільним до кінця 2023 року, оскільки основні орендарі пристосовуватимуть свої потреби в приміщеннях до поточних економічних умов", - зазначила керівниця департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine Наталія Сокирко.

Як зазначено в огляді ринку за перше півріччя 2023 року, у географічній структурі вакантності найбільша частка вільних площ розташована вздовж Харківського (М-03) і Чернігівського шосе (М-01) - 35% і 29% відповідно. Водночас частка приміщень, доступних для оренди за іншими напрямками, наближається до 0 у загальній структурі вакантних площ.

У першому півріччі 2023 року не введено в експлуатацію жодного нового складського комплексу, загальний обсяг конкурентної пропозиції залишився незмінним і становив близько 1,45 млн кв. м. Загалом за майже повної відсутності нової спекулятивної пропозиції та значного обсягу зруйнованих площ наявний статус-кво вакантності, ймовірно, збережеться, що стимулюватиме активізацію девелопменту.

Орендна активність у першому півріччі була низькою. Багато компаній, змушених релокуватися, завершили свої переїзди, а більшість компаній, на яких це не позначилося, залишалися на своїх місцях. Водночас провідні компанії, орієнтовані на розширення, дотримуються обережної позиції, очікуючи або більш стабільної ситуації в країні, або істотного обсягу нової пропозиції.

Обсяг валового поглинання в складському сегменті становив приблизно 30 тис. кв. м (-55% р/р/с). Більша частина угод була зумовлена переїздом компаній, а найбільша активність орендарів спостерігалася в секторі оптової та роздрібної торгівлі, на який припадало 90% загального обсягу угод.

Найпомітнішими в першому півріччі 2023 року були угоди, підписані компанією PepsiCo, яка орендувала близько 13,8 тис. кв. м у другій черзі BF Terminal, а також вітчизняним e-commerce ритейлером Mau Dau, який орендував близько 5 тис. кв. м у складському комплексі "Алмазний".

Аналітики CBRE Ukraine відзначили потенційний попит на 2024 рік на великі площі (понад 10 тис. кв. м) з боку ключових гравців ринку, зокрема, 3PL операторів, представників сфери оптової та роздрібної торгівлі, e-commerce, а також автомобільної промисловості.

Більшість орендних угод, як і раніше, укладається в національній валюті. При цьому в першому півріччі 2023 року орендні ставки на якісні складські приміщення трошки підвищилися і коливалися в межах 168-184 грн/кв. м/міс ($4,5-4,9) для приміщень класу "А". Фактичні орендні ставки на якісні об'єкти в середньому знизилися на 5-7% і залишилися на рівні $4,7/кв. м/міс. (без ПДВ та операційних витрат).

Холодні склади були більш стійкі до ринкових коливань через їхній дефіцит, орендні ставки становили 300-360 грн/кв. м/міс. ($8,2-9,8), а фактичні орендні ставки коливалися в діапазоні 270-320 грн/кв. м/міс. ($7,4-8,8).

Зазначається, що якщо протягом 2022 року орендодавці пропонували вигідні умови оренди та привабливі знижки, то в першому півріччі 2023 року гнучкість з їхнього боку зменшилася, ймовірне поступове їхнє підвищення. У середньостроковій перспективі очікується, що нинішній низький рівень вакантності збережеться, а орендні ставки поступово повернуться до довоєнного рівня.

Згідно з дослідженням, до кінця 2025 року заплановано до введення в експлуатацію близько 122 тисяч кв. м нових складських об'єктів під власні потреби в чотирьох проєктах, що становить 44% усієї майбутньої пропозиції. Йдеться про Novus Warehouse (40 тис. кв. м), Nova Poshta Terminal (35 тис. кв. м), Autotechnics Warehouse (35 тис. кв. м) і другу чергу логістичного комплексу "Олександрівський" (12,6 тис. кв. м).

Решта обсягів (56%) будуть представлені спекулятивними площами - це третя черга логістичного комплексу "Олександрівський" (40,8 тис. кв. м), перша-третя черги логістичного комплексу "Чайки" (70 тис. кв. м) і логістичний комплекс "Дударков" (45 тис. кв. м).

Водночас відновлення складів, пошкоджених унаслідок ракетних обстрілів 2022 року, має потенціал для швидкого вирішення наявного дефіциту площ, особливо в якісних складах класу "А". Однак, згідно з дослідженням, тільки RLC, один з найбільших логістичних операторів, планує завершити відновлення свого зруйнованого складу площею 58 тис. кв. м до кінця 2024 року. Інші девелопери ще не почали відновлення зруйнованих складів, і лише деякі з них повернулися до повноцінного функціонування.

"Відновлення пошкоджених складських приміщень девелоперами заплановано розпочати після війни через проблеми з безпекою та фінансуванням, і наразі лише обмежену їхню кількість було відновлено", - зазначила Сокирко.

За її словами, через відкладений попит і дефіцит якісних великих площ, складський сектор Київського регіону становитиме перспективну можливість для розвитку в майбутньому.

"Очікується, що орендні ставки будуть поступово зміцнюватися і професійні логістичні комплекси зможуть забезпечити стабільний рівень прибутковості. Водночас проєкти з будівництва під власні потреби, найімовірніше, стимулюватимуть відновлення пропозиції. Деякі з цих об'єктів, імовірно, представлятимуть вигідні можливості для продажу та зворотної оренди (sell-andlease-back) під час активної фази післявоєнного відновлення", - каже Сокирко.

CBRE зі штаб-квартирою в Лос-Анджелесі (США) є найбільшою у світі консалтинговою та інвестиційною компанією у сфері комерційної нерухомості, дохід якої 2022 року становив $30,8 млрд. Згідно з рейтингом Fortune, входить до списку 500 найбільших у світі компаній.

Акції компанії CBRE Group Inc. торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі.

Український офіс CBRE відкрито в січні 2008 року, він є частиною афілійованої мережі компанії.