У 2014-2019 роках у найбільших українських містах був будівельний бум. Трикратна девальвація гривні, низька собівартість будівництва та міграційні процеси збільшили попит на житло на сотні відсотків.

На хвилі оптимізму компанії-забудовники запускали в роботу нові проєкти, не встигаючи завершити старі.

Банківське кредитування впало майже до нуля, тому девелопери почали пропонувати гнучкі умови розтермінування виплат для покупців квартир.

Від такої схеми виграли обидві сторони. Покупці квартир отримали альтернативу доступній іпотеці, а забудовники - стабільний, диверсифікований і розтягнутий у часі грошовий потік.

У 2019 році курс гривні до долара різко зміцнився. Квартири в доларовому еквіваленті подорожчали, через що покупців стало менше. У 2020 році почалася пандемія коронавірусу, тому інвесторів у будівництво житла стало ще менше.

Першими жертвами відсутності фінансового підживлення з боку інвесторів стали забудовники "Укрбуд девелопмент" та "Аркада".

Від більшої кількості банкрутів ринок рятувало те, що за вісім років в Україні не з'явилися альтернативні інструменти інвестування. "Бетон" залишався цікавим людям із "зайвими" кількома десятками тисяч доларів.

У 2022 році про інвестиції забули майже всі. Паніка, невизначеність щодо майбутнього країни та загроза життю зупинили економічне життя. У перші місяці великої війни попит на нові квартири обвалився на 90%.

Девелопери втратили не лише приватні інвестиції. Частина українців припинила виплачувати внески за розтермінуванням, а забудовники зупинили будівельні роботи.

Наприкінці весни будівельні майданчики стали оживати. Частина інвесторів почала виплачувати кошти. У решти виникли фінансові труднощі, адже кредитні договори із забудовниками зазвичай прив'язані до курсу іноземної валюти.

На фоні 25-відсоткового зниження офіційного курсу гривні та зростання безробіття частка інвесторів, які не можуть сплачувати борги, суттєво зросла.

Розстрочка на квартиру: скільки не платять

Після запровадження воєнного стану компанії-забудовники призупинили вимогу щодо обов'язкових платежів за розстрочками на купівлю нерухомості.

"Ми скасували штрафні санкції для клієнтів, які тимчасово втратили змогу виконувати свої фінансові зобов'язання.

Звісно, частина інвесторів скористалася цією опцією і припинила виплати. Це був очікуваний сценарій", - розповідає комерційна директорка компанії "Інтергал-буд" Анна Лаєвська.

Вимушені кредитні канікули тривали два-три місяці. Першими попросили відновити виплати забудовники, що працюють на заході України. Згодом таке прохання поширилося на інші міста, у тому числі на Київ.

У травні-червні платили за розстрочками не більше половини інвесторів, каже керівник компанії з управління активами "Валприм" Андрій Левін. Ця фінансова організація акумулює кошти інвесторів та фінансує будівництво проєктів Степана Черновецького під брендом Futura Hata.

Кількість неплатоспроможних інвесторів поступово знижувалася і стабілізувалася на рівні 15%, додає Левін. Таку ж цифру озвучує власник KAN Development Ігор Ніконов. В "Інтергал-буду" не платять розстрочки 20% інвесторів.

Ще один топменеджер великої київської девелоперської компанії на умовах анонімності повідомив, що серед його проєктів не мають змоги платити розтермінування 25% покупців квартир.

Найнижчий відсоток неплатоспроможних інвесторів - у холдингової компанії "Київміськбуд". Її президент Ігор Кушнір каже, що регулярні оплати не надходять від підписантів 5% договорів, укладених на умовах розтермінування платежів.

Лаєвська стверджує, що частина інвесторів "Інтергал-буду" вносить щомісячні платежі не в повному обсязі.

"Ми йдемо назустріч, розуміючи важке становище громадян. Якщо клієнт має платити щомісячно 30 тисяч гривень, а платить 10 тисяч, ми приймаємо такі платежі. Зрештою, навіть неповна сплата дозволяє знизити боргове навантаження в майбутньому", - говорить вона.

Як забудовники працюють з боржниками

Кушнір каже, що забудовники не мають важелів впливу на інвесторів, які не платять за договорами. Проте часто в угодах прописані штрафні санкції за пропущені виплати.

У 2022 році девелоперські компанії не штрафували покупців.

Комунікація між забудовниками та інвесторами щодо відновлення виплат відбувається у формі діалогу, а не ультиматумів, запевняють опитані представники компаній. Кожен випадок розглядається індивідуально.

"Ми йдемо назустріч людям, кожне питання розглядаємо окремо. Якщо людина має об'єктивну причину не платити - знаходимо консенсус", - каже Ніконов.

За результатами діалогу з інвесторами Левін робить висновок, що українці переважно не зловживають лояльністю забудовників, а справді мають фінансові труднощі.

"Свідомість людей змінилася. Не треба ні за ким бігати. Якщо інвестори можуть, то платять, якщо не можуть, то приходять і пояснюють, чому це зараз неможливо.

Сідаємо та розробляємо план дій, як їм платити хоч потроху. Є частина несвідомих людей, але їх небагато", - розповідає представник "Валприму".

Деякі компанії пропонують особливі умови та знижки в разі дострокової виплати боргу.

"Ми комунікуємо з клієнтами: телефонуємо, надсилаємо листи з нагадуваннями. Жодного пресингу не застосовуємо.

Ми обрали інший шлях: влітку надали знижку 7% при достроковій виплаті за об'єкти нерухомості, придбані в розстрочку. Частина інвесторів із задоволенням скористалася цією можливістю", - пояснює Лаєвська.

Інвестори самі зацікавлені якомога швидше внести кошти за квартиру, адже забудовник може в будь-який момент підвищити вартість квадратного метра, що поширюється і на договори розтермінування, додає Кушнір.

"Ми заздалегідь повідомляємо інвесторам про подорожчання, тож вони мають час внести кошти за старими цінами. Якщо виникають патові ситуації, то комунікуємо, роз'яснюємо ризики несплати", - говорить керівник "Київміськбуду".

Ніконов додає, що бізнес також у складних фінансових умовах, але продовжує працювати.

"Нас теж треба зрозуміти. Ми в травні відновили будівництво, фінансуємо його за свої кошти. Здали в експлуатацію чотири черги. Банківського кредитування немає. Я навіть не допускаю думки, що ми не добудуємо продане.

Пояснюємо покупцям: якщо ви вже заплатили, умовно, 70% вартості квартири, то дотисніть, виплатіть залишок. Люди здебільшого дослухаються", - каже власник "КАН девелопмент".

Як криза неплатежів впливає на девелоперів

Власники і директори компаній-забудовників мають свої унікальні підходи до управління проєктами. Кожен підхід проходить випробування економічними, фінансовими або політичними кризами.

Такі випробування не пройшли флагмани будівельної індустрії: "XXI століття", ТММ, "Столиця", "Укрбуд девелопмент", "Аркада".

Велика війна неодмінно стане вироком для інших девелоперських компаній, але яких саме - покаже час. Наразі забудовники переконують, що вони стали набагато обережнішими і запаслися коштами "на чорний день".

"У нас з cash flow (грошовий потік - ЕП) усе добре. Закладені бюджети на добудову всіх будинків, у яких продані квартири. Після 2014 року ми до багато чого готові, розроблені кризові протоколи добре працюють", - каже Левін.

Опитані ЕП представники компаній переконують, що неплатоспроможність кожного п'ятого інвестора не стане фактором потенційних банкрутств забудовників.

"Ще до війни ми працювали за принципом: будуємо стільки об'єктів, скільки можемо профінансувати з власних резервів, не спираючись на кошти приватних інвесторів.

Відповідно, навіть за умов повної відсутності виплат за договорами розтермінування ми продовжимо працювати", - зазначила Лаєвська.

Водночас компанії визнають, що розраховують на кошти інвесторів, бо вони закладені в економічно-фінансовий кошторис будівництва.

Хронічні неплатежі з боку приватних інвесторів негативно вплинуть на них самих, упевнені забудовники. Несплата коштів за договорами купівлі на умовах розтермінування платежів може сповільнити будівельні роботи, каже Кушнір.

Лаєвська нагадує, що після перемоги України у війні і скасування воєнного стану покупці муситимуть відновити платежі, інакше ризикують втратити житло.

"В інтересах клієнтів робити внески, аби борг перед компанією поступово зменшувався. Якщо ж ні, то інвестор ризикує втратити об'єкт.

Звісно, сплачені гроші будуть йому повернуті, але чи зможе він придбати аналогічний за метражем та іншими характеристиками об'єкт у нових реаліях ринку? Ні", - упевнена топменеджерка. 

За даними "Інтергал-буду", середня сума заборгованості серед покупців квартир становить 12 тис дол, але є договори, де інвестори винні 50-70 тис дол.

"В індивідуальному порядку ми визначатимемо нові строки виплат, але це не будуть роки. Клієнти мають це розуміти", - резюмує Лаєвська.