Вартість готових будинків суттєво впала ще з початку війни. Ринок чекає відновлення попиту і покладає надії на сплеск продажів навесні.

Цього літа після окупації частини Київщини в усіх прилеглих до столиці районах купівля великого будинку була фактично рідкістю. Відновлювався попит на купівлю і оренду квартир, але будинки все ще продавалися буквально в одиничних випадках.

Людей все ще лякає відлуння окупації: в Бучі, Ірпені та інших постраждалих від ворога місцях житло купують рідко. Але ситуація змінилася ближче до осені: інтерес до заміської нерухомості став відновлюватися. Особливо росте інтерес до будинків з автономним опаленням, що дозволило б легше пережити зиму. Зараз учасники ринку налаштовані оптимістично і чекають росту продажів ближче до весни. Але на минулорічний попит не розраховують.

РБК-Україна дізнавалося у експертів, яка зараз ситуація із продажами заміських будинків та купують таке житло як альтернативу квартирі на період непростої зими.

Напряму залежить від новин. Чи є попит на заміську нерухомість

Ще кілька місяців тому заміські будинки під Києвом практично не купували. Пропозицій на сайтах було немало ще з весни: продати житло часто хотіли ті, хто вже виїхав за кордон з початком повномасштабної російської агресії. Але бажаючих придбати заміські будинки було дуже мало. Одна із давніх на ринку рієлторських компаній, в якій працює десять фахівців, за літо провела буквально два продажі будинків за містом.

Восени ринок пожвавився, і продажі зрушили з місця. Але це стосується вторинного житла - будівель з ремонтом. А заміські будинки від забудовника, в які ще доведеться вкласти кошти, і досі практично не продаються, бо ціни там не знижують, розповідає РБК-Україна рієлтор Світлана Бащук з компанії Legion Real Estate. Вона займається продажем та підбором заміської нерухомості у Києво-Святошинському та Васильківському районах.

"На фоні відключення електрики люди активніше і знімають, і купують будинки за містом. Оренда пішла жваво. Ціни зараз дуже збивають (продають по вартості нижче, ніж публікують на сайтах оголошень - ред). Найшвидше продається все, що коштує менше ринкової ціни на 20-30%. Є ті, кому треба продати швидко. Це часто люди, які виїжджають за кордон і їм потрібні гроші. А є покупці, яким треба житло вже зараз", - каже фахівець.

Бажання купити житло напряму залежить від подій в країні. Люди починають цікавитись будинками: їздять їх дивитись, ставлять багато запитань. Але як тільки відбуваються чергові обстріли, від покупки відмовляються навіть найбільш впевнені у своїх планах потенційні клієнти. Настрої покупців напряму залежать від війни, і "настрої можуть змінюватися кожного дня", звертає увагу Світлана Бащук.

Щоб довести діалог із продавцем і покупцем до реальної покупки, зараз треба реально знижувати ціну до компромісної, описує РБК-Україна ситуацію приватний рієлтор Тетяна Клименко.

"Зростання ринку йде, але люди все ще бояться вкладати в нерухомість. Причина зрозуміла: бо прилітає. У мене багато разів була така ситуація: все йде до угоди, але раптом траплявся черговий приліт, і вона скасовувалась. Коли певний час все спокійно, люди заспокоюються, розуміють, що треба далі жити, будувати плани. А потім - черговий обстріл. І люди змінюють думку, вважають за краще залишити кошти у вигляді грошей. Бо раптом доведеться виїжджати з міста чи країни", - розповідає вона.

Недавно кілька угод у компаній з продажу житла скасувалися через новини від КМДА про можливу евакуацію з Києва. Хоча мова йшла переважено про столицю, це також впливає і на попит на заміську нерухомість. Одна із клієнток зізналася: "якщо зараз доведеться виїздити з області, а у мене є гроші на нерухомість, то я почекаю і можливо куплю невелику квартиру у Польщі".

За спостереженнями представниці компанії Legion Real Estate, зараз найактивніше купують житло переселенці з Миколаєва, Херсона. Велика частина таких людей вже пожила півроку та більше у орендованому житлі й зараз розуміють, що треба десь оселитися на постійний час. Приблизно 20% бажаючих купити будинок за містом - кияни. Вони переважно планували таку покупку ще до війни.

Генератора недостатньо. Чи готують будинки до складної зими

Після масованих обстрілів окупантом енергетичних об'єктів в Україні зросли запити на "готове до зими житло", кажуть фахівці ринку. Раніше дуже легко продавалися і здавали в оренду будинки, які отоплюються тільки електрикою. Зараз особливо при пошуку дому в оренду часто питають, чи є в будинку генератори і альтернативне опалення. Цікавляться, чи є каміни, дров'яний котел або газ.

"Зараз справді багато людей хвилюються, що через перебої з енергією просто не зможуть отопити будинок. Якщо ви продаєте будинок, і там у вас водночас є і електричний, і газовий котел або камін, це буде дуже великим плюсом. Якщо ж будинок опалюється тільки електрикою, продати його буде проблематично. Всі питають про наявність генератора, але за останні тижні всі ми наслухалися останніх новин про те, що може не бути електрики і тиждень, і два, і більше. І там вже генератор не врятує. Люди шукають якусь альтернативу", - розповідає Світлана Бащук.

Але навіть на фоні новин про складну зиму практично ніхто із бажаючих продати або здати в оренду будинок не готує його до цього спеціально, вважає Тетяна Клименко. В це переважно не готові вкладати кошти. Орендодавці розраховують, що готувати до нестабільного опалювального сезону будуть вже самі орендарі.

"Звісно, автономне опалення - це плюс. Але я не бачу, щоб зараз бажаючі здати житло якось спеціально оснащували будинок до зими. Люди, які надовго орендуватимуть житло, скоріше за все робитимуть це вже після переїзду. Це налаштовані робити ті, хто чітко розуміє, що буде жити там довго", - вважає Тетяна Клименко.

Запити на пошук будинку, технічно готового до відключень світла, надходять переважно від тих, кому треба поселити там велику родину із дітьми, додає вона:

"Не бачу тенденції, щоб орендою чи покупкою будинків цікавилися в контексті саме виїзду на зиму. Адже практично в усіх районах Київської області так само, як і у столиці, теж вимикають світло. Старообухівське, Новообухівське - у будинках за цими напрямками теж бувають перебої зі світлом і роботою мобільних операторів. Але знаю, що там ще до масових відключень світла вже з десяток років готові до таких ситуацій, і у багатьох генератори були й раніше. Тому наявність генератора для прийняття рішення про купівлю чи оренду житла - цього недостатньо".

Поки не в Бучі. Де за містом купують житло найчастіше

200 тисяч доларів і не менше - приблизно на такому рівні забудовники тримають ціни на будинки з землею 3-5 соток на Київщині. Але це стосується об'єктів, в яких ще потрібно зробити ремонт і вкласти в нього суттєві суми.

Угод на цьому ринку зараз практично немає, кажуть рієлтори. А от на вторинному ринку в бажанні продати житло ціни суттєво знижують. Вже готові двоповерхові будинки з ремонтом та з кількома сотками землі, які до 24 лютого коштували ті самі 200 тисяч доларів, власники намагаються продати за 150-160.

Будинки у Києво-Святошинському районі біля Одеської траси та Бучанському районі біля Житомирської до повномасштабної війни коштували дорожче, ніж по Вишгородському напрямку.

До вторгнення Росії на заході Київщини готові будинки продавали по 200 тисяч, але зараз можна знайти багато по 150-160, ділиться спостереженнями Світлана Бащук. Але через недавні бойові дії та окупацію житло в цих районах купувати люди й досі побоюються. Є страхи про можливий повторний наступ ворога по тому самому маршруту, тому продажі там ще не відновилися.

"У нас було багато людей з півдня України, які шукали будинки під Києвом. І коли я говорила, що є класні пропозиції у Бучі, Ірпені, Гореничах або Стоянці, казали: "Вибачте, ні. Ми із такого щойно виїхали, не хочемо більше ризикувати, тому навіть не показуйте нам цей напрямок", - розповідає експерт.

Просідання цін на вторинному ринку підтверджує і Тетяна Клименко. Часом непросто продати будинок навіть із дуже вигідним прайсом.

"У мене серед об'єктів є триповерховий у Креничах по Новообухівському напрямку. Звідти - 25 кілометрів до центру Києва. Будинок з готовим басейном, готовою сауною. Грубо кажучи, під фарбування стін, і підлога навіть укладена. За нього просять 165 тисяч доларів. Така пропозиція до війни коштувала б близько 300 тисяч. Місцевість дуже гарна, ошатна. Але за будинком черга не стоїть. Ті, хто виїхав або збирається виїхати за кордон, дуже знизить ціни і на будинки, і на квартири", - розповідає фахівець.

Водночас покупці активно цікавляться південним і південно-західним напрямком. Навесні там ситуація була дещо спокійніша, і зараз до цих районів знову активізується інтерес. Продажі відновилися також у Вишгородському районі.

"Зараз популярний Одеський напрямок: Крюківщина, Гатне, Юріївка, Тарасівка - місця, де й раніше було відносно спокійно. Гатне й зараз залишається затребуваним: звідти недалеко до метро Теремки, всього 3-4 кілометри. Але ціни просіли всюди. В Гатному до війни дешевше ніж 200 тисяч двоповерхових будинків взагалі не було. Навіть ціни на коробки з чистовою обробкою стартували мінімум від 180 тисяч. А вже сьогодні за 160-175 по цьому напрямку можна знайти великі будинки площею 140 квадратів із готовим ремонтом", - розповідає Світлана Бащук.

Пожвавлення навесні. Коли відновиться ринок заміської нерухомості

Восени ринок вже пожвавився, і ситуація потроху буде вирівнюватись далі, прогнозують опитані РБК-Україна експерти. Ріелтори кажуть, що зараз - зручний час для придбання житла - що квартир у столиці, що заміських будинків. Адже далі, з активізацією ринку, ціни будуть підвищувати.

"Зараз купувати вигідно, бо на фоні поки низького попиту ціни знижуються практично на всіх вторинних об'єктах. Далі ціни будуть рости. По забудовниках я бачу, що на об'єктах крани не розбирають, будівництво все-таки йде. Так, десь посувають терміни здачі, але загалом процес будівництва якось рухається", - зауважує Тетяна Клименко.

На ринку вторинного заміського житла попит традиційно знижувався ближче до зими і в мирний час. Попит "оживав" наприкінці лютого, тривав навесні та влітку. Зараз попит теж може падати, але переважна частина гравців ринку очікує різкий підйом навесні. Чекають цього і забудовники - на первинному ринку ціни практично заморожені на високій планці, і після зимового сезону об'єкти будуть намагатися продати по тих самих цінах, каже Світлана Бащук.

"Попит на будинки хоча й знизився, але він все одно є. Оскільки все одно залишається категорія людей, яка надає перевагу будинкам, все одно вони їх дивляться. Очікую, що навесні продажі стрімко підуть вверх. З такою думкою загалом згодні усі забудовники, з якими я зараз працюю. Через це вони і тримають ціни на минулому рівні, не бажаючи їх знижувати і продавати зараз. Тоді у новому сезоні вони зможуть продавати за такими цінами, які зараз є", - резюмує експерт.