Ментальность постсоветского покупателя за 20 лет заметно эволюционировала - от «малометражек» в типовых «панельках» до коттеджей разумной площади вблизи столицы.

Если признаком обеспеченного человека, успешно решившего свой жилищный вопрос, в 1990-е была более-менее просторная квартира, то в начале 2000-х - жилье в новостройке. Недавно, например, самым престижным жильем считались «Оболонские липки» - первый крупный жилой комплекс в столице, да еще и построенный возле воды. И цены на «квадраты» там росли, словно пена на гороховом супе. Бывали случаи, когда стоимость 3-комнатной квартиры риелторы за час могли взвинтить на $30 000. Звонит клиент - одна цена, подъехал на объект - уже другая, в процессе разговора он соглашается на еще более высокую, а как только отходит от дома, риелтор перезванивает ему и говорит: хозяин хочет больше.

5-6 лет назад в Киеве появилось достаточное количество людей, объем сбережений которых позволял им приобретать уже второй и третий объекты недвижимости. Именно они подтолкнули коттеджный рынок к росту. С 2005 по 2008 г. количество коттеджных поселков в пригородной зоне Киева утроилось и приблизилось к 80 (данные SV Development).

Но и после кризиса желающих купить дом в столичном пригороде заметно не убавилось. Наоборот, начало формироваться устойчивое убеждение, что загородная недвижимость вполне может быть альтернативой квартире. Если раньше аргументом «против» служила удаленность, то сегодня экологическая и транспортная ситуация в Киеве вынуждают думать иначе. Нынешние цены приобретения при этом сопоставимы: продав ту же «двушку» с ремонтом в «Оболонских липках», можно приобрести домик площадью до 200 кв. м в 15-30 км от Киева.

За окраины Киева, конечно же, рвутся не все покупатели. Для молодых пар, скопивших на первую покупку, или для студентов, которым жилплощадь в столице обеспечивают родители, загородная недвижимость, как и прежде, неподходящий вариант.

Покупают ее в первую очередь состоятельные украинцы, ценящие пространство и экологию. Иногда такое жилье приобретают ради статуса, но в последнее время эта тенденция практически сошла на нет. Зато все чаще частные дома за пределами столицы выбирают семьи, ожидающие пополнения. Как правило, это требование мамы, которая заботится о комфорте и здоровье своих детей. Причем если бы этот вопрос можно было решить за счет аренды, таких сделок было бы меньше. Но стоимость аренды хорошего дома - $2000-4000 в месяц, и найти подходящий вариант в последнее время достаточно проблематично. Потому такие семьи приобретают коттедж за $200 000-400 000. А когда дети подрастают до 3-4 лет, снова продают его. Таким образом они не только экономят на аренде, но и могут получить прибыль.

Иногда дом - это своего рода удачный компромисс либо в случае ограничений по бюджету, либо в определенных жизненных обстоятельствах. В качестве примера можно привести решение одного харьковчанина, получившего в киевском офисе высокую должность. Вместо того чтобы нести расходы по аренде, его семья продала квартиру в Харькове и перебралась в столичный пригород вместе с пожилыми родителями.

Загородное жилье пользуется растущей популярностью у сотрудников западных компаний и у наших соотечественников, которые постоянно сталкиваются с европейским стилем жизни, проводя много времени за границей. Если учесть, что в Европе большинство домов в предместьях больших городов имеют площадь до 100 кв. м, а, например, на 4-5 линии в пригороде Лондона таунхаус площадью 60 кв. м стоит более £350 000, то $200 000 за коттедж втрое большей площади в украинском suburb воспринимается как роскошь.

Укрепилось ошибочное мнение, что стоимость владения и обслуживания частного дома и транспортных средств по сравнению с жизнью в городе намного выше и достигает для жилья бизнес-класса более $1000 в месяц. Несложные подсчеты показывают, что это не так и расходы вполне сопоставимы с городскими.

Возьмем для примера 3-комнатную квартиру площадью 130 кв. м в новостройке бизнес-класса в Соломенском районе. Коммунальные платежи составляют здесь около 650 грн. (то есть около 5 грн. за 1 кв. м, что для этого класса жилья хороший показатель). Расходы на свет, воду и т.д. - еще 300-350 грн./месяц. Семья, которая живет в квартире бизнес-класса, обычно имеет хотя бы одно паркоместо, которое, как правило, арендуется. Стоимость аренды - еще 400-800 грн. Таким образом, суммарные ежемесячные расходы составляют 1400-1800 грн. в месяц.

Аналогичный по уровню и цене дом, например, в коттеджном городке в районе Ирпеня будет иметь большую площадь - около 200 кв. м. Плата за обслуживание составляет 500 грн. в месяц, причем туда же войдет и расчистка территории от снега, и контроль состояния коммуникаций. Примерно 500-600 грн. составит плата за свет и воду. При этом паркоместо оплачивать уже не нужно. То есть пока разница в пользу загородной жизни составляет порядка 300-700 грн.

Транспортные расходы, конечно, у жителя пригорода выше. Дополнительный пробег от того же Ирпеня до КП составляет 15 в одну, или 30 км в обе стороны. Если ездить все 30 дней в месяц, дополнительный трафик составит 900 км, а расход бензина - в среднем 100 л в месяц. Не экономя на качестве топлива, получаем 1250 грн. «лишних» трат. Таким образом, удорожание за счет удаленности частного дома составило лишь 550-850 грн.

Стоит учесть, что продуктовая корзина за городом дешевле минимум на 200 грн. в месяц. Об ее экологической составляющей излишне говорить.

Многие горожане, когда задумываются о переезде в частный дом, не рассматривают возможность покупки в режиме trade-in. Но сейчас на рынке можно найти предложение, по которому имеющуюся квартиру можно передать в счет приобретения загородного дома. Дальнейшую реализацию квартиры берет на себя собственник коттеджного городка. Такую бизнес-модель реализуют, например, в городках «Севериновка», «Ясные Зори», «Садок Вишневый», «Парк Хаус», Paul's Yard.

Эта схема удобна обеим сторонам. Владельцы квартир, которые хотели бы жить в частном доме, испытывают дискомфорт в связи с необходимостью жить в арендуемой квартире в период между продажей и покупкой нового жилья. Это связано еще и с институтом регистрации в стране: ни один банк сегодня не выдаст кредит и не вернет депозит без нее (а ведь между продажей и покупкой могут пройти месяцы).

В случае trade-in покупатель сразу получает право использования новой недвижимости за городом, делать там ремонт, и только после переезда расстается с имеющейся у него квартирой. Это большой прогресс, на мой взгляд.

Для владельцев коттеджных городков это еще одна удачная схема стимулирования продаж. Ведь структура спроса такова, что квартиры продаются быстрее, чем загородная недвижимость. Время экспозиции дома достигает полгода, а квартиры в нормальном состоянии и выставленные по адекватной цене продаются в среднем за один-три месяца.

Сегодня худо-бедно продажи ведутся в 60 коттеджных городках. В то же время, по данным компании Real Expo, в апреле 2012 года в Киевской области насчитывалось 267 коттеджных городков, 86 из которых построены, 91 - строится, 72 - строительство заморожено. Среди них эконом-класса - 56% (данные портала zagorodna.com, со ссылкой на компанию Knight Frank).

Можно также приобрести коттедж в населенных пунктах, которые более-менее освоены столичными жителями. Но при этом стоит учитывать, что эксплуатационные затраты в коттеджных городках все же ниже, поскольку они распределяются между всеми покупателями. Например, проживание в отдельно стоящем доме площадью 300-350 «квадратов» обходится в среднем 2400 грн. в месяц без учета дополнительного пробега.

При оценке расходов полезно исходить из расчета $0,5-1/кв. м для жилья бизнес-класса. Если дом в эксплуатации обходится дороже, что-то выполнено не так, и нужно провести аудит энергосбережения, работы бассейна.

Тенденция к росту рынка загородной недвижимости в Украине сохранится еще не на одно десятилетие. Украина остается аграрной страной, поэтому уверен, что основная масса населения будет тяготеть к комфортной и экологичной жизни за пределами мегаполисов.

Михаил Артюхов
управляющий директор ARPA Real Estate