И вот спустя почти 10 лет история повторяется. Государственные органы по очень запутанной методике (Постановление КМ Украины от 11.10.2002 N 1531) рассчитали якобы реальную стоимость украинской земли, которая может привести в смущение любого крупного инвестора (см. Денежная оценка земельных паев и размер арендной платы). Но кто - нибудь из госчиновников пробовал рассчитать рентабельность сельхозбизнеса при такой стоимости земельных угодий?

В итоге на рынке земли сложилась крайне неопределенная ценовая ситуация. Если не брать во внимание популистские заявления ряда депутатов из Верховной Рады, которые заявляют о необходимости продажи земли по минимальной цене в 1000 долларов США, то фактически только Госкомземом были разработаны базовые цены на землю в регионах (вплоть до районов в областях). Но после ознакомления с официальными данными становится понятно, что разработанные в 2002 году цены на землю, конечно же, завышены и предназначены в основном для расчетов налога на землю и базовых арендных платежей. Согласно этим расчетам средняя стоимость гектара сельхозугодий в Украине составляет 8573,8 гривен или 1600 долларов США за гектар. Базовый налог на землю (пашню) - 0,1 % от оценочной стоимости в год, но в регионах применяется дифференцированный подход к определению ставки налога. Так, в Киевской области (Кагарлыкский р - н) ставка налога на пашню составляет 0,5 % от оценочной стоимости в год.

Для примера, по Харьковской области официальные расчеты стоимости земли, пая, и аренды таковы:

? * Стоимость земли - 8400,4 грн/га (при этом цена довольно сильно отличается в зависимости от районов. Так, в Купянском районе стоимость земли составляет 7309 грн/га, что является наименее низкой официальной стоимостью).

? * Средний размер пая - 7 га.

? * Стоимость пая - 58,8 тыс. грн.

? * Стоимость аренды гектара:

- При ставке 1,5 % - 126 грн/га.

- При ставке 2 % - 168 грн/га.

? * Стоимость аренды всего пая:

- При ставке 1,5 % - 882 грн.

- При ставке 2 % - 1176 грн.

? Базовая ставка налога (0,1 %) - 8,4 грн/га в год.

Как видно из приведенного выше списка, только аренда частично совпадает с реалиями сегодняшнего дня.

Относительно официальной оценочной стоимости необходимо добавить следующее. Несмотря на наличие оценочной стоимости по областям и районам, каждое отдельно взятое поле оценивается отдельно местными землеустроителями. И как показала практика, реальная оценочная стоимость многих сельхозугодий примерно в два раза ниже средней оценочной стоимости гектара по Украине.

Расчет рыночной стоимости земли пока что никто не производил и самой большой проблемой является то, что бизнес - среда пока не знает, от чего отталкиваться при расчете реальной стоимости земли. Другими словами, бизнесмены и инвесторы пока не знают, сколько им стоит платить за землю. Та же проблема стоит и перед украинскими банками, которые готовы вводить сельскохозяйственную ипотеку в перечень своих услуг, но не знают реальной стоимости земли и соответственно не могут рассчитать ставки кредита и коэффициент покрытия залога.

По - видимому, для определения разумной и экономически целесообразной стоимости земли в первую очередь необходимо отталкиваться от расчета ведения реального сельскохозяйственного производства на купленной земле. Так, специалистами нашего Агентства был произведен расчет рентабельности сельхозпроизводства на основе реального бизнес - плана с учетом покупки земли. При базовых условиях (пшеница озимая, урожайность 3,5 т/га, все затраты по выращиванию - на основе технологической карты) покупка земли окупится:

? * При стоимости земли $200/га - за 2,44 года (или за 2,69 года при дисконтировании капитала).

? * При стоимости земли $250/га - за 2,74 года (или за 3,2 года при дисконтировании капитала).

? * При стоимости земли $300/га - за 3,05 года (или за 3,72 года при дисконтировании капитала).

? * При стоимости земли $500/га - за 4,38 года (или за 7,35 года при дисконтировании капитала).

? При официальной оценке земли в 8573,8 грн/га (или $1602,5/га) инвестиция окупится за 14,7 лет.

Но вкладывать на срок даже более 3 лет смогут далеко не все украинские сельхозпроизводители, чего не скажешь о зарубежных инвесторах. Но вот будут ли такими уж объемными инвестиции в украинскую истощенную и запущенную землю? Во всяком случае, покупка земли по официальной стоимости выглядит абсурдом.

В частности, один из крупнейших зерновых трейдеров с иностранным капиталом в настоящий момент пытается составить реестр посевных площадей по Украине в районом разрезе для определения целесообразности покупки земель под сельхозкультуры, на которых эта структура специализируется. После этого, по - видимому, будет составлен бизнес - план для определения рентабельности покупки земель в регионах. На сегодня этот зернотрейдер еще не определился ни с ценой, ни с регионом приобретения сельхозугодий.

Некоторые правительственные эксперты утверждают, что на самом деле украинские пашни нужно продавать не менее, чем по 4000 долларов США за гектар и как пример приводят высочайшую стоимость земли в Центральной и Западной Европе. В чем - то это так, но необходимо учитывать плотность населения в этих странах и ограниченную площадь сельхозугодий. Скорее Украине подходит опыт стран с большими посевными площадями, таких как США и Канады. Так, в США цена 1 гектара земли колеблется от 305 до 13 302 долларов (средняя стоимость 3,2 тыс. долларов /га), а в Канаде - от 75 до 300 долларов США за гектар (средняя - 260 долларов США/га).

В законодательной сфере особых изменений не предвидится. На основании закона о земле мораторий на продажу сельхозугодий автоматически отменяется 1 января 2005 года. Для того, чтобы продлить действие моратория необходимо внести в парламент новый законопроект и собрать не менее 226 голосов в его поддержку, что практически нереально в силу отсутствия единого мозгового центра среди депутатов - оппозиционеров и "большевиков". Скорее всего, 01.01.2005 мораторий автоматически прекратит свое существование. Помешать этому могут новые расклады в парламенте, в частности, если по вопросу земли определится "группа 19" и решит продлить действие моратория. Но перед президентскими выборами депутатам есть о чем договариваться и помимо "земельного" моратория.

Таким образом, реальная стоимость земли для ведения реального бизнеса и при условии возделывания на основе интенсивных технологий находится в ценовом коридоре 150 - 200 долларов за гектар. Но при отсутствии многочисленных инвестиций в украинскую землю, превышение предложения над спросом может понизить прогнозируемый ценовой рубеж до 100 - 150 долларов за гектар, что представляется вполне реальным в силу того, что по состоянию на 2003 год в Украине было 32 млн. га пахотных земель, из которых 5 млн. га находились или под паром, или были заброшены.