Первые лица страны обещают снижение ставок по ипотечному кредитованию до 10 процентов годовых. Однако на практике все выходит не так радужно. Что же нужно сделать, чтобы мечта о покупке собственного жилья в Украине стала реальностью?

Одной из основных тем, звучащих в последнее время из уст высших украинских политиков и чиновников, остается ипотечное кредитование, а именно - снижение ставок по таким кредитам и их доступность для большинства наших граждан.

Пока, к сожалению, ипотечное кредитование не является простым и доступным способом для украинцев купить долгожданное жилье. Барьерами являются высокая процентная ставка в два - три десятка процентов годовых, как это было совсем недавно, и очень долгий срок погашения, исчисляющийся десятилетиями.

За такой период может возникнуть немало экономических кризисов, которые могут лишить заемщиков гарантирующих стабильное обслуживание кредита зарплат и, к тому же, обанкротить застройщика или банк, выдававший ипотечные кредиты. Что уже было в украинской истории много раз.

Проблемы с прозрачностью и эффективностью строительного бизнеса в стране, слабость банковской системы и всей национальной экономики - это те факторы, которые еще много лет будут мешать реализации мечты наших граждан о покупке своего жилья по доступным ценам.

И все же движение к этой мечте началось.

Обещания властей

Президент Украины Владимир Зеленский назвал доступную ипотеку под 10 процентов годовых как одну из основных задач государства.

Еще в июле премьер-министр Денис Шмыгаль заявил, что снижение ставок по ипотечному кредитованию до указанного главой государства уровня вполне реально в связи со снижением Национальным банком учетной ставки до 6 процентов годовых, а уже в сентябре объявил, что в Украине доступно ипотечное кредитование по ставкам ниже 10 процентов.

В развитие темы Зеленский пообещал, что вопрос ипотечного кредитования в Украине вскоре будет закрыт, и что уже сегодня в шести-восьми банках можно получить ипотечный кредит по однозначной ставке.

«Мы закроем этот вопрос. Мы договаривались с Национальным банком, что осенью, до 1 октября люди смогут брать ипотеку под 10 процентов максимум. 10 процентов уже есть, теперь хотим меньше», - сказал Зеленский.

В Национальном банке подтверждают тенденцию к снижению процентных ставок по кредитам, в том числе ипотечным. Регулятор в июне снизил учетную ставку до исторического минимума в 6 процентов и уже дважды сохранил ее на этом же уровне после пересмотра.

Глава НБУ Кирилл Шевченко отметил, что украинские банки за последние три месяца значительно снизили кредитные ставки для бизнеса, а также ставки по ипотеке.

«Средние ставки по ипотечным кредитам, если мы начинали год с уровня 20 процентов, то в июле они составляли около 13 процентов, и мы ожидаем средние ставки по ипотечным кредитам еще ниже. Мы видим существенное увеличение выдач новых ипотечных кредитов. На это также влияет фактор карантина, потому что в период карантина была определенная пауза. Но мы наблюдаем такую тенденцию, когда начинает расти кредитование, пока что медленно, но мы видим хороший тренд», - заявил глава Нацбанка.

Министр финансов Украины Сергей Марченко сообщил, что Кабмин планирует в следующем году запустить новую программу предоставления доступных ипотечных кредитов, благодаря которой жилье смогут приобрести 30 тысяч украинских семей, признав при этом, что сейчас ипотечные кредиты в стране практически не предоставляются.

«В следующем году мы готовы будем предусмотреть предоставление ипотечных кредитов для 30 тысяч семей. Сейчас практически ничего не предоставляется, это новая программа. То есть, мы докапитализируем новое учреждение, которое сможет выдавать ипотечные кредиты и также предоставлять в финансовый лизинг кредит. То есть, это строительство жилья», - сказал Марченко.

Не радужная реальность

Обещания высших государственных лиц выглядят обнадеживающе и могут воодушевить украинцев отправится в банк за оформлением сделки на покупку долгожданной квартиры на выгодных условиях. Однако там рядового гражданина может поджидать не самый приятный сюрприз.

УНИАН пообщался с киевлянином Дмитрием, который вдохновился обещанными низкими ставками по ипотеке и решил воспользоваться выгодными условиями для приобретения жилья. По его словам, на сайтах банков действительно значатся ставки в 10 процентов. Однако, как выяснилось, доступны они далеко не всем и будут действовать ограниченный период времени.

Дмитрий узнавал условия как государственных, так и частных банков. Итог оказался неутешительным: реальная ставка для рядового украинца значительно превышает заявленные 10 процентов. На столь низкую ставку могут рассчитывать лишь некоторые клиенты, приносящие банку хороший доход. Средняя ставка же для большинства украинцев может быть на 4-5 процентов выше.

Кроме того, уже при оформлении ипотеки вас ждут другие подводные камни. Дмитрий рассказал, что первый сюрприз - это неизвестность в отношении процентной ставки по ипотечному кредиту в будущем. В большинстве банков ставка не является фиксированной, а может измениться уже на второй год выплат в зависимости от ситуации с учетной ставкой и банковскими ставками по депозитам.

«Ставка привязывается к ставке по 12-месячным депозитам в гривне. Так они страхуют себя от того, что Нацбанк может в дальнейшем повысить учетную ставку. Берешь кредит и не знаешь, какая ставка будет через два года», - рассказал Дмитрий, которому все же удалось найти ипотеку в государственном банке с фиксированной ставкой на двадцать лет, но, увы, под 14 процентов годовых. И это не предел.

Документальное оформление и страхование кредита - еще одна невеселая сторона этого процесса. Необходимо предоставить огромное количество справок о лице, берущем кредит, его супруге и детях, если они имеются. И здесь у банка будут вопросы к доходу заемщика.

Так, зарплата должна превышать ежемесячный платеж минимум втрое. К примеру, при зарплате в 30 тысяч гривен, что значительно больше средней зарплаты в Украине, банк не одобрит кредит с ежемесячным платежом в 15 тысяч. Хотя при аренде квартиры это вполне приемлемая ситуация, и немало наших соотечественников отдают половину дохода за съемное жилье. Так что во многих случаях супругу заемщика придется выступать поручителем по кредиту.

Следующий сюрприз - разнообразные сборы и комиссии.

«Каждый банк берет минимум 1 процент от стоимости кредита за услуги, некоторые 2-3 процента, то есть при условной стоимости квартиры в 1 миллион гривен сразу нужно заплатить до тридцати тысяч гривен. Обязательно кредит страхуется на всю сумму, каждый год платится порядка от одного процента, и здесь выбора нет. Также нужно застраховать себя как заемщика», - рассказал наш герой статьи.

В итоге, по словам Дмитрия, со всеми услугами, включая услуги нотариуса и открытия счета, реальная ставка кредита выросла с 14 до 17 процентов годовых.

При таких условиях редкая украинская семья сможет позволить себе столь рискованный, долгосрочный и дорогостоящий проект по приобретению жилья.

Банковские риски

Выполнение «хотелок» властей по выдаче населению дешевых ипотечных кредитов также является болезненным для банков. Финучреждения не могут по щелчку пальцев чиновника, в убыток себе, начать раздавать долгосрочные кредиты под экономически необоснованным ставкам.

«Банки собирают депозиты и выдают кредиты, выдав кредит, они опять собирают депозиты и выдают кредиты и так далее бесконечное количество раз, и все участники процесса при этом удовлетворены. Командный метод по установлению ставок не сможет создать такой цепочки, а потому его ресурс ограничен лишь собственными деньгами», - сказал аналитик группы «Универ» Михаил Федоров.

Он отметил, что при ставке 10 процентов государственные банки могут рассчитывать только на собственные средства и не смогут привлечь на эти цели депозитные средства вкладчиков, поскольку такого процента прибыли не хватит всем участникам процесса.

«С позиции риска из ста заемщиков по ипотеке в будущем два заемщика могут не вернуть кредит. А не отдать эти двое могут, потому что банк в будущем не сможет, например, забрать квартиру по суду в случае, если по долгу не будут платить, потому что ипотечная квартира может оказаться единственным жильем. И когда речь заходит о статистике, то такие случаи точно будут», - подчеркнул аналитик.

Как рассказал УНИАН глава правления «Райффайзен Банк Аваль» Александр Писарук, предоставление ипотечных кредитов под 10 процентов вполне возможно в средне- и долгосрочной перспективе, но это вопрос времени и решения нескольких проблем, которые мешают достижению этой цели.

«Прежде всего, речь идет о рисках для банка, связанные с получением в собственность недвижимости в случае дефолта заемщика. На сегодня этот риск очень высок, поскольку существует ряд неурегулированных законодательством положений, которые значительно усложняют принятие в собственность банком залога кредита с целью дальнейшей реализации», - - сказал Писарук.

«Законодательная неурегулированность этого вопроса фактически приводит к тому, что банки не могут оформить в собственность залоговое имущество и реализовать его. Итак, до того момента, пока не будут снижены эти юридические риски, банки не будут массово кредитовать ипотеку», - добавил банкир.

Вторая проблема, по его словам, - это проблема стоимости ресурса. Снижение стоимости ресурсов и расходов банков, связанных с сопровождением кредита и мониторингом залога, является необходимым условием для достижения поставленной цели. Снижение учетной ставки НБУ до 5 процентов и кредитов рефинансирования до 5,5-6 процентов позволит снизить стоимость ипотеки до 10 процентов.

«Третьим условием является оптимизация процесса предоставления налоговых льгот при выдаче ипотечных кредитов, которые были важным стимулирующим элементом развития ипотечного рынка во многих странах. Дополнительно можно отметить и проблемы, которые есть у застройщиков. Отсутствие информации о конечных бенефициарах, финансовой ответственности за нарушение сроков договоров. Все это несет дополнительные риски как для инвесторов, так и для потенциальных кредиторов, что также не помогает развитию рынка ипотеки», - сообщил глава правления «Райффайзен Банк Аваль».

Перспективы кредитования

Начальник управления разработки продуктов департамента розничного бизнеса банка «Пивденный» Ольга Коломиец сообщила, что за последние полгода номинальная ставка по кредитам снизилась и в среднем по банкам составляет 12-13 процентов годовых, в некоторых банках она уже достигла этого порога в течение первого года пользования кредитом.

«На сегодня ставки зависят от учетной ставки НБУ, экономической ситуации, в том числе курса гривни, уровня инфляции, стабильности на рынке недвижимости, а также первоначального взноса потенциального заемщика и длительности срока, на который предоставляется кредит. Чем больше вклад и меньше срок, тем ниже будет ставка», - рассказала эксперт УНИАН.

Дальнейшие перспективы снижения ставок по ипотечным кредитам, по словам Коломиец, будут зависеть во многом и от осуществления прогнозов по девальвации гривни, ситуации в экономике, а также сохранения учетной ставки на прежнем уровне.

Михаил Демкив, финансовый аналитик группы ICU, рассказал УНИАН, что развитие ипотечного кредитования будет интересно украинским банкам, но эта сфера все еще содержит много рисков.

«Предыдущие несколько лет очень активными темпами развивалось потребительское кредитование - оно значительно менее рискованное для банков, чем ипотека, поскольку понятнее и сроки кредитования - 6-18 месяцев, а не лет. Однако через некоторое время, через два-три года, банки исчерпают потенциал роста в этом сегменте. Кредитная карта уже будет у всех, кому она нужна. Ипотека дает возможность заметно нарастить кредитный портфель, однако несет для банков все еще очень много рисков», - сообщил аналитик.

По его словам, последние банкротства на рынке первичной недвижимости не добавляют уверенности, а на вторичном рынке значительная часть сделок осуществляется в тени, оставляя этот рынок для самых отважных банков.

«Я думаю, выполнить обещание запуска ипотеки под 10 процентов или ниже возможно, но это должны быть партнерские программы с отдельными застройщиками. То есть, мы говорим не о любом жилье, а о достаточно ограниченном выборе квартир, на которые можно будет взять такой кредит. Эти застройщики должны быть понятными самим банкам и предлагать им агентское вознаграждение, за счет которой эффективная ставка по кредиту будет выше. Для заемщика же реальная цена будет 10 процентов или меньше», - считает Демкив.

Недорогая ипотека действительно была бы выходом для многих украинцев воплотить мечту о собственном жилье, ведь при существующем уровне зарплат трудно позволить себе такую роскошь как направление трети доходов на оплату ставки по кредиту.

Без системного реформирования экономической системы страны, судебной системы и снижения рисков массовая ипотека еще долго будет оставаться доступной лишь в обещаниях политиков и чиновников.