Кабмин оказался между молотом и наковальней. С одной стороны, он пообещал МВФ земельную реформу, в ходе которой в Украине появится свободный рынок сельскохозяйственной земли, а с другой - любые попытки это сделать наталкиваются на полное неприятие со стороны Верховной Рады. В этих условиях, правительство вынуждено инициировать хотя бы полумеры, чтобы пусть на полшага, но продвинуться в реализации земельной реформы. Именно таковым является правительственная "Стратегия рационального управления землями сельскохозяйственного назначения государственной собственности".

Основные пункты Стратегии предполагают следующие новации:

• Передача права на аренду земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности будет происходить на аукционах.
• Срок аренды составит не более 7 лет.
• Арендная плата - не ниже 8% от нормативной оценки земли.
• Государство будет постоянно проверять состояние земель и режим их использования с помощью анализа агрохимических показателей.

Кроме того, планируют установить квоту на бесплатную раздачу державной пашни в размере не более 25% от переданной ранее в частное пользование на аукционах. Инициативу Кабмина быстро подхватил и Минюст, который планирует сдавать в аренду через аукционы земли пенитенциарной службы.

Реализация указанных намерений, позволит уже в конце 2018 г. получить дополнительно 1 млрд грн от передачи в аренду государственной земли. Сумма не значительная, особенно учитывая, что в собственности у государства находится более 10 млн га, хотя реальный интерес у инвесторов вызывают 2-3 млн га, в первую очередь земли академии наук и профильных аграрных институтов. Всего же, из более чем 10 млн га сельхозземель, которые были в собственности у государства до 2014 г., после аннексии Крыма и оккупации части Донецкой и Луганской областей, осталось примерно 9,5 млн га, причем порядка 4,5 млн га - это непосредственно пашня.

Пока легального рынка земли нет, то определить стоимость земли можно лишь гипотетически. По оценка экспертов, в случае открытия рынка земли ее стоимость составит от 1 до 2,5 тыс евро. Если исходить из минимальной оценки (1 тыс. евро), то общая оценочная стоимость государственной пашни составит порядка 4,5-5 млрд. евро. Не трудно подсчитать, что 8% от этой "капитализации" должно составить порядка 400 млн евро в виде арендных платежей. Именно столько, должны были бы заплатить арендаторы государству при использовании справедливой, рыночной цены.

Это, кстати, вполне сопоставимо с размером макрофинансовой помощи, выделяемой Украине из бюджета ЕС в обмен на украинский лес-кругляк.

Но 400 млн евро по сегодняшнему курсу - это порядка 12 млрд грн, что в двенадцать раз превышает анонсированный дополнительный финансовый поток, который государство планирует "поймать" с помощью проведения специальных аукционов. Возникает вопрос, из-за чего такая разница?

Дело в том, что в стратегии Кабмина вынужден насчитывать арендный процент не на рыночную стоимость (которой пока просто нет), а на нормативно-денежную оценку земельного участка. А это, как говорят в Одессе, "две большие разницы", или иначе говоря прелести "защиты" от рисков рынка в действии.

И здесь уже не важно, как ты сдаешь в аренду земельные участки, с помощью аукциона или без. Главное методика определения стоимости земли и формула расчета. Если стартовая оценка будет происходить по "нормативке", государственная пашня будет оценена как минимум раз в пять дешевле. И никакие 8% здесь не помогут. Что и доказали итоги 2015 года, когда государство сдало в аренду порядка 27,8 тыс га по цене годовой аренды чуть более 1,3 тыс грн за гектар, то есть на общую сумму 38,3 млн грн. Даже проведение заветных аукционов вряд ли позволит привлечь "справедливые" 400 млн евро, что косвенно подтвердили в правительстве, пообещав увеличение денежного вала лишь на 1 млрд грн, то есть на 30 млн. евро. И это при немаловажном условии, что курс гривны к концу 2018 г. не девальвирует.

На графике представлены самые лакомые кусочки государственной "земельной казны" по регионам. Как видим, бороться есть за что. Капитализация государственной пашни в южных аграрных областях, составляет до 1 млрд евро в каждой, стоимость потенциальной аренды - порядка 80-100 млн евро, которые государство могло бы получать в каждой из этих областей, но это в случае использования рыночного подхода к определению стоимости земли. Таким образом, значительных поступлений в бюджет от сдачи в аренду государственной сельхозземли можно ожидать только, если появится свободный земельный рынок. Собственно, к мысли о необходимости его введения и подталкивает стратегия Кабмина.

Попытка пополнить бюджет за счет упорядочивания процесса землепользования происходит у нас в стране не впервые. Вспомним предложение прежнего премьера Яценюка продать 1 млн га государственных земель. Еще в далеком в 2012 г. был даже создан специальный земельный банк, на который государство потратило 120 млн гривен в качестве взноса в уставный капитал. Он должен был сдавать в аренду государственные земли, кредитовать фермеров, покупать/продавать земельные участки сельскохозяйственного назначения. Под залог госземель планировался выпуск облигаций земельного банка на 27 млрд грн. От аренды же планировали привлекать 1,8 млрд грн в год. Но осенью 2016-го земельный банк был ликвидирован НБУ и почил в бозе...

Отметим, что в ЕС землями государственной собственности управляют специально созданные агентства: Словацкий земельный фонд, Национальный земельный фонд в Венгрии, Земельный фонд в Чехии, Агентство сельскохозяйственной недвижимости в Польше, Национальная земельная служба в Литве, служба управления землями и водами Нидерландов. Цель этих организаций: эффективное управление земельными наделами, их консолидация в более привлекательные пулы, предпродажная подготовка и, в конечном счете, передача в руки эффективного собственника - фермера. Впрочем, загвоздка в том, что в Европе легальный рынок земли есть, соответственно есть возможность принимать рациональные экономические решения по управлению собственностью, а в Украине - нет.