В октябре прошлого года Верховная Рада продлила мораторий на продажу сельскохозяйственных земель - до 1 января 2018 года. Мораторий продлевался уже восемь раз и каждый раз одной из причин его сторонники называли отсутствие нормативная база для функционирования рынка. Отмена моратория - одно из требований Международного валютного фонда, который считает, что запрет на продажу земли сдерживает развитие украинской экономики и приток инвестиций в аграрный сектор - один из ведущих секторов экономики. При этом МВФ ужесточил свои требования: раньше он хотел, чтобы правительство подало законопроект о рынке земли до сентября 2016 года. Но после того, как в октябре Рада продлила мораторий, требования МВФ стали более конкретными - принять закон до конца марта 2017 года.

Теперь аграрные лоббисты предлагают свои варианты функционирования рынка земли в Украине - в Верховной Раде зарегистрировано уже два законопроекта.

Первый пошел

Первый законопроект зарегистрировали депутаты от "Блока Петра Порошенко" Алексей Мушак, Сергей Хлань, Павел Ризаненко, Ольга Белькова, а также Виктор Романюк от "Народного фронта" и внефракционный Виктор Чумак.

Авторы законопроекта предлагают запустить рынок земли уже с 1 июля этого года. Первыми право продажи земли должны получить территориальные общины - они могут продавать коммунальные и государственные земли, а также Госгеокадастр, который будет продавать государственные земли. Продажа этой земли будет разрешена только на электронных торгах. Владельцы сельскохозяйственных паев получат право продавать землю только через год - с 1 июля 2018 года.

Хотя депутаты и предлагают запустить рынок земли уже в этом году, но при этом хотят чтобы большой бизнес в него пока не заходил - на первоначальном этапе покупать землю смогут только физические лица, то есть - фермеры. Бизнес, по задумке депутатов, получит право владеть землей только с 1 января 2020 года. Последние, кто сможет зайти на рынок земли - иностранцы, им будет предоставлено право владеть землей только с 1 января 2030 года.

Депутаты также установили некоторые ограничения для владельцев земли - владеть украинец сможет не более, чем 500 га и при владении более 200 га должны предоставить электронную декларацию, в которой нужно указать источник происхождения средств для покупки земли. Юридическое лицо не может владеть более чем 33% земель соответствующего района и территориальной общины. При этом установлен и нижний порог цен продажи земли - не ниже нормативно-денежной оценки и/или стоимости 20-летней аренды.

Также депутаты предложили предохранители: установить предохранители, которые защитят рынок от перекосов и спекуляций: запрет смены целевого назначения сельхозземли в течение 3 лет после вступления в права собственности, запрет на внесение сельхозземли в уставной капитал юрлиц до 2020 года, в случае перепродажи земли в первые 3 года после покупки собственник должен уплатить пошлину в размере 90% нормативно-денежной оценки земли. Депутаты также предлагают исключить любые способы бесплатной передачи государственной ссельхозземли, которые провоцируют коррупцию.

По мнению президента в Ukrainian Agribusiness Club Алекса Лиситсы, законопроект №5535 пока что лучший из всего, что вносилось в Раду - он достаточно разносторонний и учитывает интересы пайщиков, государства и бизнеса. "Он предусматривает несколько этапов внедрения рынка, где преимущество получают физические лица - граждане Украины и государство. Для бизнеса же принятие этого законопроекта значит понимание правил игры на несколько лет вперед, и возможность прогнозировать свою деятельность", - сказал он.

Также, по мнению эксперта, в законопроект внедрено достаточное количество нормативных предохранителей от спекуляций и коррупционных рисков которые помогут в случае надобности регулировать рынок.

Партнер негосударственной организации IMF Group of Ukraine Михаил Кухар считает законопроект Алексея Мушака самым реальным для принятия в Раде. "Это продуманный системный документ, подготовленный с участием ведущих экспертов и экономистов. В нем был учтен опыт европейский стран", - сказал он.

Новые феодалы

Второй законопроект, зарегистрированный в Раде, предложил депутат от того же "Блока Петра Порошенко" Аркадий Корнацкий, создатель "Агрофирмы Корнацких" в Николаевской области.

По мнению Корнацкого, покупателями земли могут быть исключительно предприятия, которые работают на земле, иностранцы не могут покупать сельхозземлю. По мнению депутата-агрария, сфера оборота сельхозземель должна регулироваться исключительно Гражданским и Земельным кодексами и специальным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и больше ничем. Он считает, что регулирование земельной сферы подзаконными актами приведет к чиновничьему произволу и коррупции. Депутат предлагает установить минимальную цену на землю на уровне "нынешний уровень арендной платы, умноженный на 20", а срок расчета за покупку - не более 6 месяцев, тогда как несоблюдение сроков может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.

Однако в проекте Корнацкого есть несколько интересных моментов. Во-первых, он существенно сузил возможность свободной продажи земли селянами: первоочередное право на покупку земли имеют ближайшие родственники владельца (муж, жена, дети, родители), во вторую очередь такое право предоставляется братьям, сестрам, деду, бабе, внукам и "лицам, которые проживали с продавцом одной семьей не менее 5 лет до момента принятия продавцом решения об отчуждении земли". Третьим в очереди на покупку земли должен быть собственник смежного участка, а четвертым - пользователь земли, т. е. тот, кто ее, например, арендовал.

Поэтому чтобы продать свой участок стороннему покупателю, владельцу нужно заручиться нотариально заверенным отказом от всех перечисленных "первоочередников". Понятное дело, что в реальной жизни мало какой инвестор рискнет купить землю у владельца по этим правилам - продажу всегда может оспорить какой-нибудь из "обделенных" родственников бывшего владельца, или агрофирма, которая ее брала в аренду.

С другой стороны, Корнацкий предлагает ввести норму, которая будет очень интересна бедным селянам преклонного возраста: продавец в случае продажи земли по минимальной цене получает не только одиновременную сумму, но и ренту до конца своей жизни в виде продукции и услуг. Также покупатель земли должен будет в будущем оплатить похороны продавца и его поминки. А при перепродаже земли новым собственником эти обязательства по ренте и похоронам переходят новому собственнику.

По словам Михаила Кухара, в кулуарах Верховной Рады законопроект Корнацкого уже начали окрестили "законопроектом "О феодализме". Действительно, если будут действовать такие нормы, мало какой собственник сможет действительно свободно продать землю, не увязнув в судебных спорах с многочисленными родственниками или фирмой-арендатором земли.

Чужие здесь не пашут

Многие политики запугивают, что в случае отмены моратория весь благодарный украинский чернозем скупят иностранцы. Предлагает запретить покупку земли иностранцами и Корнацкий. На самом деле это миф и спекуляция. Михаил Кухар привел пример США, где нет никаких ограничений на продажу земли, но иностранцы ее почему-то не скупили. "В США в год продается не более 1,2% от всех площадей сельскохозяйственной земли. Потому что на самом деле земля нужна тем, кто будет на ней работать", - пояснил он.

По мнению Алекса Лиситсы, скупка значительных массивов украинской земли иностранцами невозможна ввиду большой раздробленности с/х земель на небольшие участки (паи), средний размер которых - 4 га. "Для иностранцев собирать поле по кусочкам не выгодно ввиду того, что значительная часть украинцев просто откажется продавать свой пай. При этом большая часть сельскохозяйственных земель находится в аренде с/х производителей строком от нескольких до десятков лет. Инвестору незачем покупать землю, которой он сможет воспользоваться только через 10 лет", - отмечает эксперт.

Кроме того, есть еще право государства на выкуп земли у собственников, и оно может этим правом воспользоваться.
Здесь напрашивается аналогия с зерном. Его экспорт из Украины ничем не ограничен, однако часть зерна все равно остается в Украине и на полках магазинов всегда есть хлеб.