Одесская компания Солинг изменила правила игры на строительном рынке Украины. Застройщик через Верховный суд обязал Министерство культуры выдать историко-архитектурные обоснования, которые необходимы для застройки Летнего театра на территории Горсада в Одессе.

Суд не только удовлетворил иск Солинга, но и признал эту услугу "административной". Это означает, что если министерство не ответило на запрос строительной компании за 30 дней, документы считаются согласованными по принципу "молчаливого согласия", говорится в законе Об административных услугах.

Компании, которые хотели застроить центральную часть столицы и других городов, и отправили документы в Минкульт в прошлом году, получили "зеленый свет".

Неожиданный поворот

Компания Солинг пыталась получить историко-архитектурные обоснования уже несколько лет. В 2017 году Министерство культуры, которое согласовывало всю застройку в центральной части украинских городов, отказало компании в строительстве на месте Летнего театра в Одессе. Планы компании построить торговый центр в зеленой зоне возмутили местных жителей и вызвали акции протеста.

Верховный суд установил, что Министерство культуры рассматривало документы 107 дней - с 1 мая по 1 сентбря 2017 года, что является нарушением закона Об административных услугах. Чиновникам для вынесения решения отводится всего 30 дней. Солинг выиграл иск. Получить комментарий компании о ее дальнейших планах не удалось.

Одесский кейс перекроил правила игры для всей Украины.

До недавнего времени историко-архитектурные обоснования были головной болью застройщиков, которые планировали построить здание в центральной части любого украинского города.

Чтобы получить согласование, в министерство нужно было обращаться несколько раз. Минкульт заставлял строительные компании нанимать архитекторов, которые изучали грунт под будущей стройкой, и согласовывал высотность объектов. Процедура была запутанной, затягивалась на месяцы, и фактически ставила застройщиков перед выбором: строить без разрешения Минкульта либо "искать выход" на чиновников.

Бизнес часто предпочитал первый вариант. Результатом стал громкий скандал на столичном строительном рынке.

В декабре прошлого года стройками в центре Киева заинтересовалась СБУ. Владелец девелоперской компании Taryan Group Артур Мхитарян записал видеообращение к президенту Петру Порошенко, в котором обвинил силовиков в шантаже. Бизнесмен заявил, что СБУ и ГПУ возбудили против его компании уголовные дела по факту строительства ЖК Taryan Towers без разрешения Министерства культуры. Мхитарян назвал дела незаконными и сообщил, что ему предложили "решить вопрос" за $1 млн или в обмен на квартиры в ЖК.

СБУ передала Государственной архитектурно-строительной инспекции перечень из 30 объектов в центре города, работы на которых велись без разрешения Минкульта.

Согласование министерства говорит о законности стройки? Не всегда.

Высота зданий в центральной части города не должны превышать 27 метров. Сейчас на ул. Олеся Гончара идет строительство 14-этажного здания, разрешенное Минкультом. "Министерство читает градостроительные документы, как ему удобно", - , говорит вице-президент киевской организации Национального союза архитекторов Георгий Духовичный.

Проблемы бывали даже у тех компаний, которые получали разрешение министерства. "Мне известны случаи, когда архитектурно-строительные обоснования подавались с нарушениями и они отклонялись. А в некоторых случаях, как, например, во Львове они утверждались, но против проекта выступал Градсовет", - рассказывает совладелец проектной группы Архиматика Александр Попов.

Разрешения автоматом

С начала этого года в законодательстве произошли знаковые изменения. Кабинет министров с 1 января отменил действия историко-архитектурных обоснований, все разрешения на работу в центральной части города должны выдавать в соответствии с другим документом - историко-архитектурным опорным планом, составной часть Генерального плана развития города.

Почему это не решает проблему? По данным BRDO, на сентябрь 2017 года такие планы утверждены только в 86 населенных пунктах, то есть в 20% исторических мест Украины. "В 80% населенных пунктов правила застройки фактически не регламентированы. Более того, опорные планы отсутствуют в 50% областных центров, в частности Киеве и Львове, где расположены объекты всемирного наследия ЮНЕСКО", - говорится в сообщении BRDO.

С 1 января и до момента, пока Киев не утвердит историко-архитектурный опорный план, получить разрешение на строительство в центральной части города будет невозможно, рассказывает LIGA.net директор девелоперской компании City One Development Сергей Перчак.

Спустя полтора месяца в законодательстве образовалась лазейка. 13 февраля Верховный суд признал историко-архитектурные обоснования Минкульта административной услугой, которую необходимо предоставлять в течение 30 дней. Поэтому все застройщики, которые в прошлом году подали документы в ведомство и не получили ответ, могут рассчитывать на разрешение по принципу "молчаливого согласия".

Сколько историко-архитектурных обоснований было подано - неизвестно. По оценкам трех представителей строительных компаний, счет может идти на десятки.

Основная часть земли в центральной части города уже продана или передана в аренду, говорит Духовичный.