Прошедший год стал не самым удачным для инвесторов в недвижимость, свидетельствуют данные ежегодного мониторинга международной консалтинговой компании Knight Frank, опубликованного в августе (есть в распоряжении РБК). Компания с 2006 года оценивает динамику цен в 56 странах мира. Глобальный индекс цен на жилье с июня 2014 по июнь 2015 года вырос всего на 0,1%.

Причина невысокого роста цен на недвижимость кроется в общей экономической нестабильности, пишет в этом исследовании аналитик Knight Frank Кейт Эверетт-Алле. У инвесторов достаточно поводов для беспокойства: нерешенные проблемы Греции, которые создают опасность для экономики всей еврозоны, паника на фондовых рынках и отсутствие ясности по поводу ставки ФРС США, объясняет Эверетт-Алле.

Лидеры и аутсайдеры

Список лидеров по приросту стоимости 1 кв. м возглавил Гонконг. За год рост цен на жилье составил почти 21%. При этом здесь жилье - одно из самых дорогих в мире (в среднем, по оценке Knight Frank, $20,3 тыс. за 1 кв. м). На втором месте оказалась Турция (18,5% роста), на третьем - Эстония (13%).

Взлет цен в Гонконге обусловлен растущим интересом состоятельных инвесторов из Китая, отмечает директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина. Дополнительным фактором служит размер территории: желающих купить недвижимость в Гонконге много, а возможности строительства ограничены, объясняет управляющий партнер агентства по подбору зарубежной недвижимости Tranio Георгий Качмазов.

Турция остается очень перспективным рынком из‑за высоких темпов роста турецкой экономики и большого турпотока в страну. Переломить этот тренд неспособны даже негативные факторы - жесткая политика премьер-министра страны Реджепа Эрдогана и то, что южные границы страны соприкасаются с территориями, занятыми террористами ИГИЛ. Кроме того, цены на недвижимость в Турции долгое время находились на невысоком уровне и теперь растут из‑за эффекта низкой базы, объясняет Качмазов.

Аутсайдерами списка Knight Frank стали Греция (почти минус 6% за 12 месяцев - с июня по июнь), Кипр (минус 6,5%), Украина (минус 12%) и Дубай (минус 12,2%). Причем за последние три месяца недвижимость сильнее всего подешевела в Украине: почти на 4%, по оценкам Knight Frank.

Причины падения цен на недвижимость в Греции понятны: экономические проблемы, политическая нестабильность, высокий уровень безработицы, говорит ведущий эксперт компании Tranio Юлия Кожевникова. Спад в Украине также является очевидным следствием политических катаклизмов, полагает она. На Кипре недвижимость дешевеет из‑за проблем в банковском секторе: кредитование застройщиков ограничено, местные жители не могут купить жилье из‑за высокой безработицы.

На падение цен на жилье в Дубае во многом повлияли граждане России, говорит Кузьмина из Knight Frank. Раньше они были основной группой покупателей, особенно в престижных районах, таких как остров Пальма Джумейра, и районе, возникшем вокруг одной из самых фешенебельных яхтенных пристаней, - Дубай Марина. Но сейчас из‑за ослабления рубля россияне больше не входят в десятку крупнейших групп иностранных покупателей, подчеркнула Кожевникова. Еще одна причина - действия местного правительства. В последний год государство активно регулирует риэлторский и строительный бизнес и вводит контролирующие меры, препятствующие перегреву рынка.

Россия находится в середине списка. Рынок недвижимости также продемонстрировал рост, хотя и не такой стремительный: на 2,5% в год. За последние три месяца отечественное жилье упало в цене на 0,8%.

Советы инвесторам

Стоит ли опираться на рейтинг при выборе страны для покупки инвестиционной недвижимости? Непрофессиональному инвестору не стоит рисковать на падающих рынках, полагают все опрошенные РБК эксперты. «Греция и Украина - очень опасные рынки. Неясно, прошли цены дно или нет», - считает Качмазов из Tranio. По его мнению, единственное исключение из этого правила - Кипр. Ситуация в экономике нормализуется, плюс есть вероятность, что в ближайшее время Кипр войдет в Шенгенскую зону и покупка жилья здесь обеспечит безвизовый въезд во все страны шенгенского соглашения.

Недвижимость на падающих рынках можно рассматривать как инвестиции, но очень долгосрочные, предупреждает Кузьмина из Knight Frank. Выгодно перепродать виллу на Кипре или в Греции в ближайшие годы не получится: предложений много, а спрос просел, хотя на сдаче такого жилья в аренду можно попробовать заработать. «Интересно, что сейчас мы получаем самые крупные запросы на покупку объектов именно на падающих рынках. Например, в Греции виллу, которая стоила €10 млн, сегодня можно купить за €7 млн, а то и дешевле», - рассказывает Кузьмина.

Консервативным инвесторам стоит обратить внимание на страны, где падение постепенно сменяется ростом, но цены еще не успели подскочить, говорит директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова. Одна из таких стран - Испания (минус 0,1% за год, по данным Knight Frank): последние пять лет цены здесь упали в общей сложности на 20-30%. Еще одно интересное направление - Франция (минус 2,3%, по данным Knight Frank): в 2015 году заметно снизились цены на жилье в Париже, на Лазурном берегу. Причина в том, что за последний год россияне, которые были едва ли не основным драйвером роста цен, не покупали здесь недвижимость. «Это удачный момент, чтобы купить жилье по хорошей цене», - считает Качмазов из Tranio.

Состоятельным инвесторам стоит также обратить внимание на крупные европейские столицы. Сейчас рост цен прекратился даже в Лондоне, Париже и Вене, где все последние годы цены неуклонно росли. Этот момент можно использовать как точку входа в эти рынки, рассуждает Овчинникова из IntermarkSavills.

Бонус к квартире

Цена и потенциальная доходность не единственные показатели, на которые стоит обратить внимание при выборе жилья за рубежом, говорит партнер консалтинговой компании Henley & Partners Питер Крумменахер. В некоторых странах покупка недвижимости позволяет получить гражданство или вид на жительство (ВНЖ).

Согласно рейтингу Henley & Partners, лучшей программой для получения резидентства в 2015 году стала программа Португалии. Ее важные преимущества - низкая налоговая нагрузка для юридических и физических лиц и относительно небольшая стоимость минимальных инвестиций (€500 тыс.). Для сравнения, чтобы стать резидентом Великобритании, инвестор должен вложить в местную экономику от £2 млн.

А вот страны с самым высоким ростом цен на недвижимость либо предлагают не самые выгодные программы получения вида на жительство, либо не предлагают их вовсе. Резидентство в Гонконге стоит от $1,3 млн. Турция и Эстония не попали в рейтинг Henley & Partners. Чтобы получить резидентство на Кипре, в местную экономику нужно вложить от €300 тыс., а резидентство в Греции обойдется в сумму от €250 тыс. Обе эти страны оказались в конце рейтинга Henley & Partners.