Нынешний год стал черной отметкой в календаре для многих горожан, вложивших деньги в строительство жилья в Киеве и пригороде. По оценкам риэлторов, за последние одиннадцать месяцев инвесторы как минимум 13 столичных объектов стали привыкать к мысли, что сбережения и надежду получить собственное жилье они окончательно потеряли. В следующем году печальный список пострадавших от недобросовестности застройщиков значительно увеличится.

Осенняя заморозка

Сейчас главные страсти бушуют вокруг объектов компаний "Киеввысотстрой" и "Агростройпереработка" (на ул. Семьи Сосниных, 4 - а, и Старонаводницкой, 2/20, в Киеве, на ул. Киевский шлях, 97, в Борисполе и на участке #14 в пос. Чубинское), ООО "Кроун" (строительство на ул. Приречной, 19, Березняковской, 12, и Белорусской, 3), компаний "Смартех Системз" и "Планета Земля ЛТД" (на ул. Лаврухина, 5 и 6, а также в Вышгороде, Обухове и Броварах). Кроме того, уже в ноябре к этому перечню добавился конфликт на объектах компании "Цитадель", работающей в Борисполе.

Самым масштабным скандалом считаются замороженные дома "Киеввысотстроя" и "Агростройпереработки", которые должны были быть введены в эксплуатацию еще в 2006 г. По самым скромным подсчетам, количество инвесторов, застывших сегодня в надежде на чудо, превышает 800 человек. Однако из всех объектов этих компаний работы сейчас ведутся только в Чубинском. На остальных стройках какая - либо деятельность замерла еще в марте нынешнего года. Перед этим контрольный пакет акций компании перешел в руки новых собственников, заявивших, что на достройку у них денег нет.

По словам координатора инвестиционных компаний, участвующих в этих строительных проектах, Николая Полищука, главной причиной замораживания работ стало нецелевое использование средств бывшим руководством "Киеввысотстроя" и "Агростройпереработки", а также желание новых собственников расторгнуть договоры с инвесторами, профинансировавшими стройки еще в 2004 г. Если собственникам удастся расторгнуть договора, квартиры будут проданы уже по новым, более высоким ценам. Шансы отстоять свое жилье более реальны для покупателей лишь в двух домах. "Объект в Чубинском, скорее всего, будет введен в эксплуатацию в течение двух месяцев. Также завершат работы на Старонаводницкой. Земельный участок там принадлежит Гос - управлению делами Президента, которое расторгло договор с "Киеввысотстроем", - говорит г - н Полищук.Самыми же проблемными, по данным г - на Полищука, являются секции "а", "б", "в" на улице Семьи Сосниных и дом на Киевском шляхе, 97, в Борисполе. Земельные участки здесь принадлежат "Киеввысотстрою" и "Агропереработке", поэтому возобновление строительных работ на этих площадках всецело зависит от желания самих компаний - застройщиков, продолжающих заявлять об отсутствии у них средств, хотя часть квартир, а также нежилых помещений и машиномест в подземном паркинге так и не были проданы.

Строительство в особо крупных размерахЗаморожены строительные работы и на объектах компаний "Смартех Системз" и "Планета Земля ЛТД" по улице Лаврухина, 5, 6, введение в строй которых было запланировано еще в 2005 - м. На сегодняшний день, несмотря на то что финансирование велось через фонд финансирования строительства (ФФС), компания не вернула вложенные средства ни одному из инвесторов, хоть это и предусмотрено законодательством. Скандал получил широкую огласку в августе текущего года, когда по долгостроям компании на Троещине было возбуждено уголовное дело. В ходе проверки финансово - хозяйственной деятельности ООО "Смартех Системз" в период работы бывшего руководства компании были обнаружены факты нецелевого использования средств в особо крупных размерах. Деснянская районная администрация успокаивала вкладчиков тем, что объекты достроит "Киевгорстрой", который мог бы рассчитывать в этом случае на получение дополнительного земучастка, однако холдинг от предложения отказался. Стоимость незавершенного строительства оценивается приблизительно в 50 млн грн. Никаких строительных работ на площадках не ведется, краны демонтированы.

Что касается скандала вокруг объектов ООО "Кроун" по улицам Приречной, 19, Березняковской, 12 и Белорусской, 3, то данные земельные участки были отобраны у компании Киеврадой, несмотря на то что до 30% квартир в будущих новостройках уже были проданы частным инвесторам через ФФС. И инвесторы этих строек практически лишены надежды на получение оплаченных квартир.

Искать деньги уже поздно

Эксперты отмечают, что во всех этих случаях строителям и финансистам, заморочившим голову покупателям, совсем не обязательно скрываться из страны, как это сделали организаторы печально известного "Элита - Центра". Вполне достаточно научиться ловко уходить от ответственности с помощью превентивных шагов - хитро составленных юридических документов.

По словам начальника юридического управления ИСК "Антал - сервис" Натальи Доценко - Белоус, главными причинами увеличения числа проблемных объектов стали отсутствие контроля за нецелевыми тратами застройщиков и вообще за путями прохождения собранных у частных инвесторов средств. Из - за чего вкладчики выступают в роли дойных коров, которые перечисляют на счета компаний - девелоперов значительные суммы, но не могут контролировать, на что идут их деньги.

Благодаря этому любое изменение во внешней среде может быть представлено застройщиком как форс - мажор, из - за которого он отказывается выполнять свои обязательства. В случае с "Киеввысотстроем" и "Агростройпереработкой" - это смена собственника, с "Кроун" - более экзотический вариант: решение Киеврады, аннулировавшей разрешение застроить земельный участок. Хотя злые языки говорят, что девелоперам изначально было понятно, что возводить высотки на участках, которые "Кроун" всеми правдами и неправдами пробивал в горсовете, все равно не получится. И, соответственно, запланированных квартир не будет.

По словам самих застройщиков, проверить целевое использование средств строительными и финансовыми организациями сегодня возможно лишь после того, как прокуратурой будет возбуждено уголовное дело, а для этого необходимы веские основания. Когда они появятся, искать деньги, "освоенные" финансовой компанией, будет уже поздно. При этом специалисты утверждают, что "правильно" потратить средства столичным застройщикам несложно: высшему менеджменту той или иной строительной компании достаточно назначить себе ежемесячные оклады в размере $100 - 200 тыс. или премии в $150 - 200 тыс.

Более того, сейчас сложилась практика, когда собственники компаний - застройщиков изначально разделяют поступающие средства на собственную прибыль и себестоимость строительства и прибыль тут же выводят со счетов фирм. "Такую практику использует сегодня абсолютное большинство собственников компаний - заказчиков, перекладывая все проблемы с дальнейшим финансированием стройки на плечи менеджмента", - утверждает г - жа Доценко - Белоус.

Пирамида рушится

Скандал с объектами компаний "Смартех Системз" и "Планета Земля ЛТД" продемонстрировал, что финансирование новостроек через ФФС, который сегодня рекламируется застройщиками как самый надежный способ приобретения недвижимости, столь же ненадежен, как облигации и запрещенные инвестдоговора. "Практика показала, что, хотя закон и обязывает финансовую компанию в случае желания частного инвестора вернуть ему в месячный срок все вложенные средства, заставить сделать это ее никто не может", - говорит Наталья Доценко - Белоус.

По словам генерального директора компании Global Solutions Сергея Тумасова, важным фактором множащихся на рынке строительных афер оказался и непрофессионализм как собственников, так и топ - менеджеров значительной части столичных компаний - застройщиков. "Как правило, это небольшие структуры без опыта, с незначительным количеством собственных активов. Они акцентируют свое внимание на росте портфеля проектов, берут как можно больше участков и, как результат, оказываются не в состоянии их освоить", - говорит Сергей Тумасов.

Девелоперы отмечают, что вышеназванные скандалы отразились на деятельности почти всех мелких и средних фирм, действующих в столице. Спрос инвесторов на их объекты в последнее время значительно сократился. По словам начальника управления инвестиций ОАО "Трест "Киевгорстрой - 1"имени М. П. Загороднего" Тараса Зябкина, по сравнению с показателями прошлой осени активность продаж у малоизвестных застройщиков в сегментах "эконом" и "бизнес" упала примерно в четыре раза. Такая тенденция, по мнению аналитиков, образует замкнутый круг, когда, столкнувшись с существенным сокращением притока денег инвесторов, небольшие организации не могут завершить уже начатые стройки.

По словам экспертов, в следующем году скандальных и проблемных сооружений на первичном рынке столицы станет еще больше - свыше десятка строительных объектов в Киеве входят в самую высокую группу риска, на более чем тридцати работы фактически приостановлены.

Любовь Осипова