В эксклюзивном интервью агентству "Интерфакс-Украина" почетный президент KAN Development Игорь Никонов рассказал о текущих и будущих проектах, прогнозах относительно цен на рынке жилищного строительства, а также о том, готов ли заняться достройкой крупнейшего в Украине ТРЦ Respublika.

- Сколько квадратных метров KAN Development построила в прошлом году? Планируете ли увеличить объемы строительства в 2019-м?

- В 2018 году под нашим девелопментом было введено в эксплуатацию порядка 100 тыс. кв. м недвижимости разных форматов - от жилых комплексов до технологичной Гимназии А+. Согласно планам, 2019 год будет таким же продуктивным, как и предыдущий. В активной фазе находятся два крупных проекта - ЖК "Файна Таун" и ЖК Respublika. Также мы находимся на завершающей стадии проекта Tetris Hall, осенью планируем запустить в его рамках новый детский сад нашей сети Academy Ecoland A+. Кроме того, сов местно с компанией UDP уже начали реализацию жилой составляющей в рамках проекта инновационного парка Unit.City.

- Какова ситуация с оттоком кадров за границу? Некоторые застройщики говорят, что процесс замедлился…

- Да, действительно, сегодня это серьезная проблема отрасли. Например, наблюдается дефицит сварщиков – такие специалисты не хотят работать в Украине, так как за границей за аналогичные объемы им платят EUR3-4 тыс. Как следствие, и наша компания сегодня стала заложником возникшей ситуации с нехваткой квалифицированной рабочей силы. На самом деле, мы бы хотели и могли бы сами создать свои учебные центры, но юридически невозможно будет удержать выпускников в нашей компании.

- Почему бы не прописывать это в договоре?

- Они его не будут выполнять, и у нас нет никаких юридических рычагов влияния.

- В Unit.Factory, к примеру, обязывают три года после обучения работать в Украине…

- Unit.Factory имеет дело с айтишниками, которым важна репутация. Им ни к чему шлейф невыполненных условий, тогда как рабочим, в принципе, все равно. Мы готовы платить деньги за обучение, но удержать их все равно не сможем. В Трудовом кодексе Украины давно пора ужесточить условия, ввести определенную дисциплину и ответственность сотрудников, и это касается не только строительной отрасли.

- Как вы решаете эту проблему?

- Мы строго следим за порядком на стройплощадке, создаем комфортные условия для работы и проживания специалистов, задействованных на объекте. Также мы берем на себя большую часть так называемой "грязной работы" (разгрузка материалов и т.д.), а высококвалифицированным специалистам предоставляем "чистые" фронты и фактически подготовленную платформу для их профильных работ.

- Проблема с кадрами и рост зарплат будет продолжать оказывать давление на цены на недвижимость?

- Себестоимость строительства продолжает расти и, думаю, в 2019 году стоимость жилья на первичном рынке поднимется еще на 15-20%. В прошлом году подорожали практически все стройматериалы: бетон - на 17%, щебень - на 15%, цемент, утеплитель - на 16%, кирпич – на 12%. И самое главное: заработная плата возросла на 38%, а у некоторых работников даже на 50%.

К сожалению, многие девелоперы даже не рассчитывают себестоимость своих проектов. У них идет поток и зачастую неизвестен конечный бюджет, соответственно, редко учитываются риски изменения стоимости ресурса. Наша же команда всегда очень переживает по этому поводу. Тем более, мы строим "социалку" в начале, а не в конце проекта, а она зачастую несет огромную финансовую нагрузку. Многие коллеги говорят: "Сначала построим все, затем построим детский сад, а если рынок ляжет, значит, не будем его строить". Мы не готовы идти таким путем.

- Вы уже сдали первую очередь ЖК "Файна Таун", насколько мне известно, раньше срока. Вам это финансово выгодно или сдача объекта раньше запланированного – чисто маркетинговый ход?

- Конечно же, для компании это выгоднее. Условно постоянные затраты на реализацию объекта рассчитываются помесячно. Таким образом, чем быстрее сдали проект, тем больше доход получили. Но для этого нужен очень высокий уровень организации всех процессов. В KAN Development - вертикально интегрированная система, поэтому мы четко контролируем исполнение всего комплекса работ. Да и вообще, так уже сложилось, что требования клиентов к нашей компании значительно выше: они привыкли, что мы даем потребителю больше, чем остальные. Поэтому для нас важно всегда быть на шаг впереди, чтобы соответствовать ожиданиям покупателей и зачастую даже приятно их удивлять.

- Какая рентабельность бизнеса в жилом строительстве в Киеве?

- Небольшая. Максимум – 10-12%, это в лучшем случае.

- Переключиться на офисную недвижимость не планируете? Девелоперы в этом сегменте сильно активизировались. Вакантность на рынке минимальна, так как спрос растет, а новые БЦ никто не строит.

- Как только возникает дефицит – все начинают строить. Потом, согласно законам рынка, снова возникает профицит – и все вновь остановится. Это абсолютно нормальный процесс. Но особенность строительства бизнес-центров заключается в наличии большой суммы средств у инвестора на руках. Кредитования нет, поэтому далеко не все готовы вложить деньги и ждать возврата инвестиций достаточно длительный период времени. К тому же, на этот сегмент очень влияет выборный год. Политическая ситуация благоприятная – бизнес развивается, нет – компании мгновенно уходят, а БЦ пустуют.

- Вы не продаете офисные площади в БЦ, которые реализуете?

- Нет, мы считаем, что частичная продажа офисных площадей сковывает собственникам актива руки. Когда вы продали хоть один квадратный метр офисного здания – у вас сразу появился соинвестор и вы теряете полноту прав на дальнейшее управление и реализацию объекта. Обычно такие активы продаются только как целостный имущественный комплекс. Наличие же сособственника только создает дополнительную головную боль. Все должны следовать правилам управляющей компании, и когда, например, владелец одного этажа не хочет этого, начинается беспорядок. Охрана, система доступа, ремонтные работы, клининг - за все это люди скидываются и платят. Лучше всего, когда сотрудничество базируется на доле в компании, а не на владении квадратными метрами.

- Недавно НБУ, наконец, удалось продать права на ТРЦ Respublika. Вы ведете переговоры, чтобы закончить строительство объекта, в котором до кризиса выступали девелопером?

- На данный момент сделка не закончена, документы не оформлены. Никаких предметных предложений к нам не поступало.

- Продажа ТРЦ Respublika за 777 млн - это много или мало для такого объекта?

- Это немало. Я очень удивлен, что за такие деньги купили, ведь была возможность потенциально купить за 560 млн. Какая-то социальная ответственность проснулась или конкурент появился... Объект нелегкий, четыре года простоял.

- А без решения по корпоративным правам он может запуститься?

- Конечно, это никакого отношения к запуску не имеет. Объект просто могут забрать на свой баланс.

- Какая готовность ТРЦ Respublika? Сколько времени понадобится на достройку?

- Готовность была 70%, но остальные 30% - это самое сложное. Еще нужно примерно около года. И это только в случае, если на объекте будут слаженно работать хороший девелопер и хороший заказчик. Многое, в том числе, зависит от арендаторов, может возникнуть много переделок. Но мы заинтересованы в том, чтобы ТРЦ запустился как можно скорее, ведь мы реализуем вокруг него жилье. И, конечно же, окажем любую помощь новым владельцам.

- Вы пока строите первый этап ЖК Respublika, он состоит из четырех домов. Когда планируете приступить к следующим очередям? Ведь в ваших планах было построить целый город в городе вокруг ТРЦ.

- В следующем году начнем реализацию новых очередей. Мы приняли решение, что сначала будем организовывать дома вокруг ТРЦ, затем двигаться вглубь проекта, чтобы создать завершенную концепцию. Также планируем запустить внутри городка общественный транспорт. В проекте будут закрытые кварталы, большая спортивная и образовательная инфраструктура, в том числе сети "А+", и никаких 25-этажных домов.

- Как новые дома будут отличаться от представленного проекта? По сути, то, что сейчас строится, было спроектировано еще до кризиса. Новые дома будут другими?

- Для новых домов предусмотрено несколько иное архитектурное решение, тогда как квартирография всегда определяется решением компании вначале строительства. Мы смотрим на тенденцию спроса. Всегда идет корректировка проекта в соответствии с данными отдела продаж. На рынке все проходит волнообразно: сначала покупают однокомнатные квартиры, затем семьи расширяются на 2-3-комнатные, потом большие семьи опять покупают детям однокомнатные. Следует отметить, что чем меньше квартира, тем выше ее себестоимость - больше инженерии, больше перегородок, стояков, поэтому и квадратный метр дороже. Но для человека эта абсолютная сумма подъемная.

- Сколько уже продано квартир в этом комплексе?

- В первой очереди уже ничего не осталось. Во второй уже продали порядка 20 тыс. кв. м.

- Вы уже начали строить в комплексе детсад и начальную школу, которые планируете передать на баланс города. Почему приняли такое решение? Ведь у вас успешно работают частные учебные заведения в ЖК "Комфорт Таун"…

- Да, мы начали строительство начальной школы с детсадом и собираемся закончить его в 2020 году. После окончания передать его в управление городу.

Но в следующих очередях мы все равно сделаем образовательные центры под управлением сети "А+", так как считаем, что у наших клиентов должна быть альтернатива. На сегодняшний день "А+" – это единственный комплекс учебных учреждений, обеспечивающий развитие ребенка от 1 года до 19 лет под одной крышей. В проекте Respublika мы предусмотрели три общеобразовательные школы до 12 класса и еще 3-4 школы до пятого класса как государственного, так и частного формата.

- Возле ЖК расположено огромное количество гаражей - как металлических, так и построенных. Как будете решать вопрос с их владельцами?

- Мы, наверное, выкупим эти гаражи. Взамен, возможно, предложим гаражи у нас на территории или место под парковки. В Украине с этим огромные проблемы, но этот хаос присущ всей Восточной Европе.

- Какова судьба автостанции "Теремки"?

- Насколько мы поняли, функционировать как автостанция она уже не будет. Строительство этого объекта было требованием не девелопера, а Минтранса, и город такое решение сильно поддерживал. Почему автостанция не возле метро – нам непонятно, но город вписал это в технические условия и обязал заказчика. Стоимость строительства этой автостанции составила $6 млн. Что бы ни открылось в этом здании, инвестиции в него никогда не окупятся. В конечном итоге мы, скорее всего, договоримся и сделаем что-то в рамках здания. Ведь так оно стоять не может. Но нужна реконструкция, возможно, под офисный центр или супермаркет, например. Но если все-таки найдется оператор автовокзала, который сможет его "раскрутить", мы будем всячески его поддерживать.

- В ваших планах есть новые проекты, возможно, новые участки?

- Имеется в разработке несколько участков, но пока вся документация не оформлена, рано говорить о будущих проектах. Это не очень большие участки – один в центре, второй – нет. В центре планируем реализовать мультифункциональный комплекс с жильем, офисами и торговыми площадями в формате стрит-ритейл.

- Какие объемы запланированы в этом проекте?

- По сравнению с другими нашими проектами – небольшие, около 100 тыс. кв. м.

- Некоторые застройщики начали рекламировать проекты доходных домов в составе своих ЖК. Планируете предложить своим инвесторам готовое бизнес-решение?

- Пока нет, структура доходного дома иная с точки зрения инженерии и обслуживания. Кроме того, мы должны управлять их коммунальными платежами. А в рамках какого-то закрытого района доходные дома, к тому же, создают определенные проблемы: шум, воровство, нарушение порядка и полиция на это слабо реагирует. Поэтому мы создаем собственные службы безопасности, делаем сигнализацию, на территории объектов ставим камеры.

Мы содействуем системным инвесторам, покупающим квартиры для сдачи в аренду. К примеру, выделяем по 50 квартир в одном блоке и предварительно оговариваем технические условия. Но люди, которые покупают жилье для себя, не рады такому соседству. Поэтому мы сразу пытаемся избежать каких-либо конфликтов и учитывать, в каком выделенном блоке лучше предложить квартиры такому инвестору. Таким образом, остаются довольны все – и наши жители, и временные постояльцы.