Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку сообщает о рисках покупателей имущественных прав на объекты жилищного строительства, которые возникают при оформлении форвардных контрактов.

Об этом сообщает пресс-служба НКЦБФР.

Покупатели недвижимости у застройщиков с помощью форвардных контрактов несут риски. Инвестор, который покупает форвардный контракт, не может в полной мере расчитывать на возврат своих средств после разрыва договора. "Покупатель также может нести риски доначисления налогов, а значит, увеличения своих расходов", - предупреждает биржевой регулятор.

При этом у НКЦБФР нет инструментов для защиты прав инвесторов, которые купили форвардный контракт на имущественные права на недвижимость. "Покупатель подписывает контракт/договор без участия профессиональных участников фондового рынка, что также уменьшает защиту его прав", - подчеркнули в нацкомиссии.

Базовым активом форвардных контрактов, в большинстве случаев, являются имущественные права на жилое помещение, которое станет объектом недвижимости после завершения строительства жилого дома.

С помощью продажи покупателям форвардных контрактов застройщик оптимизирует налоги, поскольку упомянутые операции не являются объектом налогообложения, согласно Налоговому кодексу.

Инвестор, покупая форвардный контракт (базовым активом которого является имущественные права), приобретает в собственность имущественные права, на основании которых в дальнейшем имеет право получить в собственность жилое помещение, например, квартиру.

Особенностями такой схемы продажи недвижимости является заключение ряда договоров:

1. Форвардный контракт, который заключается между застройщиком и компанией по управлению активами (КУА), которая действует в интересах института совместного инвестирования (ИСИ) на товарной бирже.

2. Договор купли/продажи дериватива (форвардного контракта), который заключается между КУА и покупателем (физическим лицом).

3. Договор купли/продажи имущественных прав, который заключается между застройщиком и покупателем-физлицом.

Уплаченные покупателем - физлицом по этим договорам средства разделяются на две части, то есть сначала он покупает форвардный контракт и платит КУА, а потом - покупает имущественные права у застройщика.

Возникают следующие риски при покупке форвардных контрактов и имущественных прав на жилые помещения с участием КУА:

1) Невозможность возвращения в полной мере оплаченных средств (в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав), поскольку условия форвардного контракта выполнены (контракт поставлен в срок). Покупатель будет иметь возможность вернуть только средства, уплаченные по договору купли/продажи имущественных прав.

2) Риск увеличения цены на жилое помещение, поскольку в случае непризнания форвардного контракта активом ИСИ со стороны налоговых органов возможно доначисление налогов.

3) Отсутствие специального законодательства по контролю за выпуском и оборотом форвардных контрактов в отличие от других финансовых инструментов, в частности, облигаций.

В связи с отсутствием надлежащего регулирования товарных бирж, ценообразование форвардных контрактов может быть необъективным.

Покупатель, заключивший форвардный контракт с КУА, является лишь стороной соглашения, а не инвестором ИСИ, а, следовательно, у комиссии отсутствуют рычаги влияния по защите прав такого физлица.