Бундесбанк бдительно следит за ситуацией на немецком рынке жилья, но признаков мыльного пузыря пока не отмечает. Однако цены на квартиры и дома растут уже не только в городах ФРГ.

Бум на рынке недвижимости Германии продолжается. Цены на жилье в 125 крупнейших городах страны выросли в 2012 году в среднем на 5,25 процента. Это некоторое замедление темпов роста по сравнению с 2011 годом, когда квартиры и индивидуальные дома подорожали на 5,5 процента, однако география и структура спроса существенно расширились.

Растущий спрос на вторичном рынке жилья

"Повышенная ценовая динамика перекинулась с городов на пригороды, с рынка новостроек на вторичный рынок жилья, с квартир в многоэтажных зданиях на индивидуальные дома", - говорится в аналитическом обзоре Немецкого федерального банка (Бундесбанка), посвященном тенденциям 2012 года на рынке недвижимости Германии.

Из обзора следует, что в прошлом году заметно ускорились темпы роста цен на подержанные квартиры и таунхаусы. Хотя наиболее быстро по-прежнему дорожали любые квартиры в городах с населением более 500 тысяч человек. Они выросли в цене на 7 процентов (в 2011 году данный показатель составил даже 10 процентов).

Собственно, именно тот взлет цен, который произошел в последние 3-4 года в крупнейших городах Германии, и привел к тому, что теперь ограниченные в средствах покупатели недвижимости все чаще переключаются на пригороды, небольшие населенные пункты и даже сельские районы. Так, в городах с населением менее 250 тысяч человек цены пока растут "существенно медленнее", подчеркивается в отчете. Исключение составляют лишь университетские города любого размера: там спрос стабильно превышает предложение.

Бундесбанк называет три основные причины продолжающегося бума на немецком рынке жилья. Это, во-первых, рекордно низкие процентные ставки. "В течение прошлого года банки выдавали ипотечные кредиты в среднем под 3,25 процента", - указывается в обзоре.

Дешевая ипотека, иммигранты и инвесторы

Вторая причина - рост населения, вызванный прежде всего притоком иммигрантов. Они, как правило, селятся в крупных городах и экономически процветающих регионах с большим выбором рабочих мест. Третья причина - растущий интерес иностранных инвестиционных компаний, которые вкладывают деньги главным образом в "относительно прозрачные и считающиеся ликвидными рынки недвижимости больших городов".

Удорожание недвижимости обернулось ростом цен на рынке снимаемого жилья, отмечается в обзоре Бундесбанка: "С 2010 года размеры арендной платы за новые квартиры растут в четыре раза, а за подержанные - в три раза быстрее, чем они росли в среднем в течение предыдущего десятилетия". Так, аренда нового жилья в 125 крупнейших городах Германии подорожала в прошлом году в среднем на 4,75 процента.

Страх перед мыльным пузырем

Тем не менее, эксперты Бундесбанка настоятельно не рекомендуют политикам принимать меры ограничения темпов роста арендной платы. По их мнению, подобное вмешательство в рыночное ценообразование таит в себе "риски, которые ни в коем случае нельзя недооценивать": оно может лишить инвесторов стимулов строить новое жилье, а потребность в нем по-прежнему велика.

За продолжающимся ростом цен на рынке жилья с нарастающей тревогой следит немецкая общественность. Она опасается, что в Германии может разразиться кризис наподобие тех, что сотрясали США, Испанию или, например, Ирландию после того, как там лопнули мыльные пузыри на рынке недвижимости.

В Германии мыльного пузыря в настоящее время нет, заверяет Бундесбанк. Сигналом тревоги, отмечается в обзоре, стал бы непомерный рост числа ипотечных кредитов, чего пока не наблюдается. "Однако международный опыт показывает, что на начальной стадии ценовые преувеличения могут происходить и в условиях умеренного роста объемов кредитования", - заявил член правления Немецкого федерального банка Андреас Домбрет (Andreas Dombret). "Мы должны оставаться бдительными", - добавил он.

С оценкой Бундесбанка согласен генеральный директор объединения специализированных на недвижимости банков VDP Йенс Толкмитт (Jens Tolckmitt): "Весьма значительный рост цен по-прежнему фундаментально оправдан. Поэтому мы считаем, что угроза возникновения мыльного пузыря в масштабах всего рынка жилой недвижимости пока весьма незначительна".