Авторизация

Имя пользователя:

Пароль:

Новости

Топ-новости

Финансовые новости

Финансы

Фондовый рынок

Банки и банковские технологии

Страхование

Ипотека и недвижимость

Новости экономики

Экономика

Топливно-энергетический комплекс

Нефть и бензин

Агропромышленный комплекс

Сырьевые рынки

Приватизация

Право

Статистика

Зарубежные новости

Мир

Ближнее зарубежье

Региональные новости

Украина

Киев

Политика

Полезно знать

Это интересно

Информационные технологии

Криминал

Транспорт

Управление бизнесом

Маркетинг и реклама

Менеджмент и карьера

Аналитика

Финансовый рынок

Фондовый рынок

Страхование

Ипотека и недвижимость

Экономика

ТЭК (газ и электроэнергия)

Нефть и бензин

Сырьевые рынки

Агропромышленный рынок

Приватизация

Менеджмент и карьера

Политика

Международная аналитика

Страны ближнего зарубежья

Полезно знать

Информационные технологии

Пресс-релизы

Новости компаний

Котировки

Курс НБУ

Курс валют

Курс доллара

Курс евро

Курс рубля

Курс британского фунта

Курс швейцарского франка

Курс канадского доллара

Межбанк

Ставки

Депозитные ставки

Физические лица, гривна

Физические лица, доллар

Физические лица, евро

Юридические лица, гривна

Юридические лица, доллар

Юридические лица, евро

Депозитный калькулятор

Ставки на межбанковском кредитном рынке

Графики

График изменения курса НБУ

График изменения наличного курса

График изменения курсов на межбанке

График изменения ставок на межбанковском кредитном рынке

Веб-мастеру

Информеры

Информер курсов НБУ

Информер наличных валют Киев

Информер курсов валют на межбанке

Графики

График курсов валют НБУ

График курсов обмена валют для физических лиц

График курсов валют на межбанке

Экспорт новостей

Информация об агентстве

О нас

Размещение рекламы

Контакты

Подписка на новости

Украинцам продадут квартиры по новой схеме. Какие изменения подготовили в права инвесторов

 Денис Вергун, Максим Беркаль / UBR.ua

Права покупателей квартир в новостройках предлагают защищать по-новому. Но за это придется прилично доплатить.

Новые условия для первичного рынка недвижимости выписаны в зарегистрированном в Раде законопроекте №5091. Его инициатором выступила зампредседателя парламентского комитета по вопросам строительства Елена Шуляк. Под документом также подписалась еще дюжина нардепов.

Какой текст в итоге дошел до рук нардепов

Когда проект еще находился на стадии разработки, UBR.ua писал об основных его положениях. Но с тех пор итоговый текст претерпел некоторых изменений.

"Ключевым изменением в новом документе является то, что размер гарантийной части площадей в строящемся объекте, которые нельзя продавать до ввода объекта в эксплуатацию, будет введен отдельным постановлением Кабмина", - рассказала нам руководитель отдела продаж ЖК А136 Highlight Tower Алена Полеско.

Напомним, что в предыдущей версии законопроекта гарантийные площади устанавливались в размере 10-13% от суммарной площади объекта.

Основные особенности проекта:

* средства на покупку будущего объекта недвижимости (квартиры, паркоместа и пр.) привлекаются по договорам купли-продажи;

* на будущий объект недвижимости в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество регистрируются специальные имущественные права;

* продажу будущих объектов недвижимости застройщик/девелопер может осуществлять только после регистрации специальных имущественных прав;

* внедрение гарантированной части строительства - часть объекта, которую застройщик не может продать до завершения строительства;

* застройщик/девелопер обязан согласовывать изменения в проектной документации с покупателем, если такие изменения влияют на интересы покупателя;

* законом устанавливаются обязательные требования раскрытия информации о застройщике и будущем многоквартирном доме.

Также документ вводит ряд новых терминов:

* Главным стоит считать "девелопер строительства" (ранее такого понятия в законодательной плоскости просто не существовало).

* Девелопер строительства - юрлицо или ФЛП, которое на основе договора с заказчиком строительства обеспечивает организацию строительства и финансирования строительства объекта.

* Специальное имущественное право - вид имущественных прав на объект незавершенного строительства или будущей недвижимости, позволяющий владеть и распоряжаться им. Оно возникает после получения права на осуществление строительных работ и заканчивается после принятия в эксплуатацию завершенного объекта.

* Объект незавершенного строительства - объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем, на который получено право на выполнение строительных работ и который не принят в эксплуатацию.

* Делимый объект - в составе такого объекта есть будущие объекты недвижимости (квартиры, паркоместа и пр.).

* Неделимый объект - в составе такого объекта нет будущих объект недвижимости.

"Малышам" придется нелегко

Кроме правовых гарантий инвестору, который, согласно документу, будет приравнен к статусу покупателя жилья, законопроект отчасти защищает рынок от будущих долгостроев.

"Внедрение гарантийных площадей потенциально может повлиять на деятельность мелких компаний, у которых нет достаточных средств, чтобы строить, не привлекая средства покупателей", - подметила нам Полеско.

Иными словами, мелким же компаниям откровенно придется туго. Этот закон вполне может в итоге перекроить рынок: "малыши", чтобы остаться на рынке, вынуждены будут искать себе партнеров среди более крупных компаний.

То есть, количество, например, партнерских проектов, которые реализуют совместно 2-3 девелоперами, может значительно увеличиться, прогнозируют участники рынка.

"На данный момент партнерское строительство составляет около 15-20% от всех возводимых ЖК. Действие нового закона, после его принятия, потенциально может повлиять на увеличение части таких проектов до 30-35% в зависимости, конечно же, от предполагаемого объема строительства", - добавила Алена Полеско.

Больше налогов - дороже квартиры

Законопроект может существенно повысить уровень доверия к первичному рынку, считают эксперты. Вместе с тем особняком стоит вопрос налогообложения незавершенного объекта недвижимости.

В виду того, что строящемуся объекту присваивается хоть и промежуточный, но все-таки статус объекта недвижимости, может возникнуть дополнительная финансовая нагрузка на застройщика, как при продаже уже готовых квартир (т.е. объектов недвижимости).

Стоит понимать, что дополнительные налоговые отчисления, скорее всего, лягут на плечи покупателя, отсюда и повышение стоимости приобретаемого жилья.

"Считаю сомнительным "взламывание" нанешней системы инвестирования в жилье на "первичке". Следовало бы разделить тему использования ценных бумаг на первичном рынке и вопрос защиты инвестора. Защитить последнего можно не только присвоив ему статус "покупателя", - заметил в беседе с UBR.ua основатель и управляющий партнер группы компаний Dim Александр Насиковский.

Уже сейчас стоит очень аккуратно оценивать последствия выстраивания совершенно новой системы на первичном рынке, говорят участники рынка.

Существует достаточно большой риск, что полностью изменится налоговая нагрузка на строящиеся объекты.

"Из-за изменения схем продажи жилья (а именно это и произойдет), цена вырастет минимум на 25-30%. Застройщику придется заплатить НДС (20%) и налог на прибыль по деривативам (это еще 18%). На сегодняшний день именно деривативные сделки составляют около 80% от общего количества и лишь 15-20% - это инвестдоговора", - подчеркнул в беседе с UBR.ua руководитель проекта ЖК "Новый Автограф" Владимир Залищук.

То есть, 80% сделок окажется под существенным налоговым прессом. Плюс это фактически парализует существующие схемы работы девелоперов минимум на полгода, говорят застройщики.

Выгонят с рынка несостоятельных

На строительство гарантийных площадей компании должны будут аккумулировать дополнительные средства. Крупные застройщики уже меняют свои бизнес-стратегии, активно накапливая средства для строительства.

Размер необходимых средств для беспроблемного строительства, в период, как минимум, 6-9 месяцев достигает 40% от сметной стоимости проекта.

"Аккумулирование средств на реализацию проекта - это дополнительная гарантия покупателю, что строительная компания выполнит взятые на себя обязательства. Что влияние на строительство любых негативных форс-мажорных факторов, как, например, последствия пандемии в 2020 году, будет сведено к минимуму", - заметил Насиковский.

С принятием закона первичный рынок жилья может существенно измениться, считают эксперты. В перспективе 3-5 лет на нем останутся лишь надежные, проверенные временем и качеством строительства компании.

Вместе с этим, говорят застройщики, какие-бы механизмы по защите инвесторов не прописали народные депутаты, никто и никогда не сможет гарантировать, что тот или иной объект будет достроен.

Грубо говоря, "защищенный" покупатель вполне может оказаться в непростой ситуации, когда и права на будущую квартиру у него есть, а самой квартиры нет.

"Разработчикам документа стоило бы уделить больше внимания вопросу распределения рисков, создания некоего страхового фонда на базе, например, Конфедерации строителей Украины, что на самом деле позволило бы гарантировать покупателю жилья, что его объект будет достроен", - добавил Александр Насиковский.

Дешевого жилья и точенной застройки больше не будет

Как еще один результат принятия данного проекта закона - точечная застройка пойдет на спад, как наименее привлекательная для застройщика. Исключение будет одно - это создание дорогих объектов, преимущественно новых востребованных форматов в центральной части города.

Но это, скорее, штучные, эксклюзивные проекты, которые не будут вписываться в общерыночные тренды.

Также, отмечают эксперты, именно гарантийные площади негативно скажутся на развитии сегмента эконом-жилья, доля которого за последние несколько лет уже снизилась с 45% в 2016 году до 20% в 2020-м.

Говоря простым языком, дешевого жилья на рынке станет еще меньше.

Будут ли реальные гарантии

Наличие гарантийных площадей в строящихся объектах - норма, прежде всего, направленная на покупателя, дающая ему гарантии возмещения убытков в случае невозможности застройщиком завершить объект.

Но здесь возникает вполне резонный вопрос: если застройщик не рассчитал свои силы и обанкротился еще задолго до окончания строительства, то каким образом покупатель квартиры получит компенсацию?

Ведь гарантийные площади - это квартиры, которые нельзя продавать до окончания строительства. Вполне логично, что гарантийных площадей... может вообще не существовать, если объект остановился еще задолго до окончания стройработ. И как будут возмещены потери покупателя?

"Чтобы покупатель в итоге получил квартиру, скорее всего, придется искать застройщика для завершения объекта или же этот вопрос станет насущным для местных органов власти, а его достройка будет осуществляться за счет местного бюджета", - заметил нам Залищук.

Эксперты считают, что гарантийные площади в итоге вряд ли смогут превысить 13%. То есть этот показатель останется примерно таким же, каким его прописывали на еще на стадии подготовки документа.

Это тот размер "замороженной" площади из-за которого застройщики, имеющие достаточные средства для реализации проекта, не почувствуют какого-либо дискомфорта от внедрения данного требования.

В каждом ЖК есть квартиры большой площади (от 70 м2 и выше). Грубо говоря, застройщик в гарантийные площади внесет до 10-12 крупных квартир.

Чем больше площадь квартиры, тем дольше она находится в продаже. На сегодняшний день более 80% спроса приходится на 1-2-комнатные квартиры. Поэтому, скорее всего, в гарантийные площади они не попадут.

Так или иначе, считают участники рынка, соблюсти норму гарантийный площадей под силу 90% застройщикам. Но некоторым все же придется заморочиться с квадратными метрами.

"Чем дороже объект, тем легче реализовать норму по гарантийным площадям. Ведь в таких объектах предусмотрены и двухуровневые, и мансардные квартиры с хорошим видом из окон. Другими словами, в объектах эконом-класса, в которых более 4/5 квартир составляют "однушки" и "двушки", площадью 30-60 м2, возможно придется частично изменить "квартирографию", добавив несколько многокомнатных квартир", - считает Владимир Залищук.

 

ПО РУБРИКАМ

16.04 Курс доллара на межбанке успокоили перед выходными, но на следующей неделе он может вырасти на выплатах по ОВГЗ

16.04 Популярный мем «Телебачення Торонто» продали в виде NFT за $2500

16.04 НБУ вторую неделю подряд не выходил с интервенциями на межбанк

16.04 АМКУ начал расследование против ПриватБанка и Ощадбанка за завышение ставки интерчейндж

16.04 Депозитные ставки для физлиц 16.04.21

16.04 НБУ и IFC подписали договор о сотрудничестве для развития «зеленого» финансирования в Украине

16.04 Нацбанк предупредил шесть страховых компаний о нарушении нормативов

16.04 «Приватбанк» скоро выставят на продажу, – глава Нацбанка

16.04 Из-за решения властей Турции запретить в стране расчеты в криптовалютах, стоимость биткоина обвалилась

16.04 Доллар дешевеет к евро 16 апреля в ожидании статистики из США

16.04 Фондовые биржи Азии 16 апреля закрылись ростом вслед за США и на данных из Китая

16.04 Операции НБУ по мобилизации средств банков путем размещения депозитных сертификатов 15.04.21

16.04 Справочный курс гривны 16 апреля понижен на 1,37 коп до 27,9713 грн/$1

16.04 Нацбанк обязал небанковские финучреждения раскрывать своих собственников

16.04 Dragon Capital закрыл сделку по покупке Юнекс Банка

16.04 Пик напряженности на мелкооптовом рынке топлива пришелся на среду-четверг, но к пятнице ситуация несколько успокоилась

16.04 Депутаты от «Евросолидарности» и «Батькивщины» пытаются отменить голосование в целом за законопроект об изменениях, касающихся института старост

16.04 Хранилище для радиоактивных отходов из России планируют построить до 2023 года

16.04 Конкурсная комиссия утвердил стартовую цену продажи ОГХК в размере 3,7 млрд гривен

16.04 Цены на СУГ в опте пока стабильны

16.04 Украинские предприятии в 2020г сократили доналоговую прибыль на 41% – Госстат

16.04 Две цели на воде: Для чего Россия начала эскалацию на Азовском и Черном морях

16.04 Цена на нефть к 2030 году упадет до $40 — Wood Mackenzie

16.04 Сети-дискаунтеры 16 апреля отреагировали на рост цен топлива в опте

16.04 Цены на нефть растут 16 апреля на оптимизме из Китая

16.04 Норвегия позволила США строить военные объекты по новому договору

16.04 Первый штат США принял закон о запрете двигателей внутреннего сгорания

16.04 Иран начал обогащение урана до 60 процентов

16.04 Суд в Гонконге огласил меры наказания ведущим демократическим активистам

16.04 Власти Германии разрешили «Русалу» Дерипаски купить крупнейший алюминиевый завод

16.04 Правительство Китая задумалось о том, чтобы ввести в стране так называемый срок годности для цифрового юаня

16.04 Заработало наземное продолжение «Северного потока - 2». Откуда в нем газ?

16.04 ЕС поддержал санкции США против Кремля

16.04 «Я решил отвечать соразмерно». Байден заявил, что выбрал мягкий вариант санкций против России

15.04 Байден объявил о чрезвычайном положении из-за угрожающей деятельности РФ

15.04 НАТО заявила о поддержке США в связи с санкциями в отношении РФ

15.04 КС Молдовы нашел основания для роспуска парламента

15.04 США ввели санкции против российского госдолга

15.04 США отменили проход своих кораблей в Черное море - Чавушоглу

15.04 Экономическая активность в США умеренно ускорилась с конца февраля - Beige Book

14.04 Комиссия ТЭБ и ЧС продлила карантин в Киеве до 30 апреля - Кличко

14.04 Фальшивые справки: как в Украине подделывают тесты на коронавирус

12.04 Коронавирусный шантаж: Как Кличко и центральная власть борются за рейтинги

12.04 Горнолыжный курорт «Буковель» возобновил работу

12.04 В Китае признали низкую эффективность закупленных для украинцев вакцин

09.04 Украина легализовала медицинский каннабис. Что можно

09.04 Жесткий карантин поддерживают 65% украинцев, – опрос

09.04 В Киеве выдали 500 тысяч спецпропусков на транспорт

08.04 Если ситуация с коронавирусом в Киеве не улучшится, локдаун могут продлить до 10 мая - Кличко

08.04 Киевсовет отменил плату за парковку на время карантина

07.04 Отопительный сезон в Киеве завершится 10 апреля, – Кличко

06.04 USAID предоставит Украине холодильники для хранения вакцины Pfizer

06.04 Часть киевских водителей маршруток отказались работать из-за локдаун

05.04 Средняя цена на квартиры в новостройках Киева, в марте 2021 года составила 33 253 грн/кв.м

02.04 В марте средняя цена 1 кв. м домов в пригороде Киева составила 23 511 грн.

16.04 Броманс с Макроном за спиной у Меркель. Зачем Зеленский съездил в Париж

16.04 Женитесь на Украине: К чему приведут непрерывные напрашивания в НАТО и ЕС

16.04 Депутаты от «Евросолидарности» и «Батькивщины» пытаются отменить голосование в целом за законопроект об изменениях, касающихся института старост

16.04 Вадим Денисенко: Закон об олигархах нужен для зачистки политического поля от конкурентов

16.04 Две цели на воде: Для чего Россия начала эскалацию на Азовском и Черном морях

16.04 Виталий Бала: СНБО превратился в непонятный инструмент в руках главы государства и его окружения

16.04 ЕС поддержал санкции США против Кремля

15.04 Чиновникам — тюрьма, КС — заблокировать. Как Рада помогает Зеленскому получить деньги МВФ

15.04 США отменили проход своих кораблей в Черное море - Чавушоглу

15.04 Сигнал для Банковой. Почему больше сотни «слуг» перешло в оппозицию к родному правительству

15.04 Что даст Украине план действий по членству в НАТО

14.04 Ликвидация ОАСК: Что не так с инициативой разогнать скандальное «волчье правосудие»

13.04 Байден предложил Путину встретиться в третьей стране

13.04 Театр абсурда от Зеленского. Как Банковая помогает Кремлю «проверить Запад»

13.04 Виталий Портников: Путину не нужно общаться с Зеленским

16.04 Первый штат США принял закон о запрете двигателей внутреннего сгорания

16.04 Поставщики сырья для аккумуляторов пока не готовы к буму на рынке электромобилей

16.04 Xiaomi не попала в Топ-3, уступив даже Huawei. На крупнейшем рынке смартфонов новый лидер

16.04 Суд отменил решение, обязавшее Apple выплатить $506 млн в патентном споре по технологиям LTE

15.04 Глава TSMC заявил, что дефицит процессоров сохранится в 2022 году

15.04 Учёные скопировали антибликовое покрытие у роз. Оно сопобно повысить эффективность солнечных панелей на 10%

15.04 Nvidia переведет GeForce RTX 3060 на новый графический процессор ради того, чтобы защита от майнинга наконец-то заработала

15.04 Тысячи беспилотников Cruise Origin заступят на службу в такси Дубая

15.04 Google представила язык программирования Logica для работы с данными

14.04 Bentley представила открытую версию Continental GT Speed

14.04 Sony представила середнячок Xperia 10 III — дисплей OLED, защита от воды и 5G

14.04 «Мошенник века» Бернард Мэдофф умер в американской тюрьме

14.04 Sony представила Xperia 5 III — компактный флагман на Snapdragon 888 с продвинутой камерой

14.04 Citroen представил флагманский кроссовер-лифтбек C5 X

14.04 В Китае раскрыли аферу с подменой трупов. Всему виной запрет на похороны

13.04 В суде выяснилось, что Google годами получала несправедливое преимущество на рынке рекламы

05.03 Слежка в интернете по-новому. Зачем Google устроил переворот в рекламе

05.03 Объем интернет-рекламы в Украине за год вырос на 7%, – исследование

26.01 Apple вернула звание самого дорогого бренда - Brand Finance

11.01 Илон Маск стал самым богатым человеком в мире. Вот шесть принципов его успеха

17.12 Власти США подали иск против Google за монополизацию рынка рекламы

03.12 Впервые в истории интернет завоевал более половины рекламного рынка США

23.11 Теперь YouTube будет показывать рекламу в роликах небольших каналов и не будет платить за это их авторам

18.11 На YouTube появится аудиореклама. Её получат ролики, которые больше слушают, чем смотрят

24.09 Богатейшим человеком Китая стал владелец Nongfu Spring Джонг Шаншан

23.06 Как пережить кризис: 5 рекомендаций для SEO-агентств и фрилансеров

24.04 Amazon использовала данные независимых продавцов для создания собственных бестселлеров

26.03 Рекламный рынок во время пандемии. Что происходит в украинской рекламе и чего ждать завтра

24.03 Как достучаться до тех, кто не любит Facebook

10.02 Специалисты прогнозируют рост рынка коммерческого PR в этом году на 5-12%

теги

Apple, Aston Martin, Audi, bitcoin, BMW, Credit Suisse, Deutsche Bank, Facebook, Ford, Google, Huawei, Jaguar, Lamborghini, Lenovo, LG, Mercedes-Benz, Microsoft, Porsche, Samsung, Tesla, Toyota, Volkswagen, Volvo, Xiaomi, Англия, Белоруссия, Венесуэла, Газпром, ЕС, Казахстан, Китай, Молдова, Россия, США, Туркменистан, Турция, акции, депозитные ставки, золото, ипотека, кредит, межбанк, облигации, прогноз, форекс

ТОП-НОВОСТИ

ПОДПИСКА НА НОВОСТИ

 

Это интересно