Авторизация

Имя пользователя:

Пароль:

Новости   RSS подписка

Топ-новости   RSS подписка

Финансовые новости   RSS подписка

Финансы   RSS подписка

Фондовый рынок   RSS подписка

Банки и банковские технологии   RSS подписка

Страхование   RSS подписка

Ипотека и недвижимость   RSS подписка

Новости экономики   RSS подписка

Экономика   RSS подписка

Топливно-энергетический комплекс   RSS подписка

Нефть и бензин   RSS подписка

Агропромышленный комплекс   RSS подписка

Сырьевые рынки   RSS подписка

Приватизация   RSS подписка

Право   RSS подписка

Статистика   RSS подписка

Зарубежные новости   RSS подписка

Мир   RSS подписка

Ближнее зарубежье   RSS подписка

Региональные новости   RSS подписка

Украина   RSS подписка

Киев   RSS подписка

Политика   RSS подписка

Полезно знать   RSS подписка

Это интересно   RSS подписка

Информационные технологии   RSS подписка

Криминал   RSS подписка

Транспорт   RSS подписка

Управление бизнесом   RSS подписка

Маркетинг и реклама   RSS подписка

Менеджмент и карьера   RSS подписка

Аналитика   RSS подписка

Финансовый рынок   RSS подписка

Фондовый рынок   RSS подписка

Страхование   RSS подписка

Ипотека и недвижимостьRSS подписка

Экономика   RSS подписка

ТЭК (газ и электроэнергия)   RSS подписка

Нефть и бензин   RSS подписка

Сырьевые рынки   RSS подписка

Агропромышленный рынок   RSS подписка

Приватизация   RSS подписка

Менеджмент и карьера   RSS подписка

Политика   RSS подписка

Международная аналитика   RSS подписка

Страны ближнего зарубежья   RSS подписка

Полезно знать   RSS подписка

Информационные технологии   RSS подписка

Пресс-релизы

Новости компаний   RSS подписка

Котировки

Курс НБУ

Курс валют

Курс доллара

Курс евро

Курс рубля

Курс британского фунта

Курс швейцарского франка

Курс канадского доллара

Межбанк

Ставки

Депозитные ставки

Физические лица, гривна

Физические лица, доллар

Физические лица, евро

Юридические лица, гривна

Юридические лица, доллар

Юридические лица, евро

Депозитный калькулятор

Ставки на межбанковском кредитном рынке

Графики

График изменения курса НБУ

График изменения наличного курса

График изменения курсов на межбанковском валютном рынке

График изменения ставок на межбанковском кредитном рынке

Веб-мастеру

Информеры

Информер курсов НБУ

Информер наличных валют Киев

Информер курсов валют на межбанке

Графики

График курсов валют НБУ

График курсов обмена валют для физических лиц

График курсов валют на межбанковского валютного рынка

Экспорт новостей

Информация об агентстве

О нас

Размещение рекламы

Контакты

Подписка на новости

Итоги рынка недвижимости Киева в 2017 году. Прогноз на 2018 год

2017 год на вторичном рынке недвижимости Киева во многом отражал общую финансово-экономическую ситуацию в стране. Рост минимальной и средней заработной платы, а также едва ощутимый рост ВВП перекликался с ростом средней по Киеву цены квадратного метра. И хотя связь между этими процессами косвенная, они в равной степени отражали позитивные ожидания, возлагаемые на прошедший год. Росту средней цены на недвижимость способствовала стабильность национальной валюты. В течение почти всего года курс гривны держался на одном уровне, и только под конец начал ощутимо проседать по отношению к доллару и евро.

Цены на вторичном рынке

Уже в марте прошлого года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Киева начала постепенно расти. В середине года темпы роста ускорились, и к концу 2017 стоимость квадратного метра оказалась на 12,9% выше, чем в начале года. Рост цен в течение июня-ноября был настолько стремительным, что в конце августа средняя цена по Киеву оказалась выше, чем цена в новостройках на вторичном рынке, которые традиционно были дороже. И хотя осенью новостройки тоже начали дорожать, статус-кво между этими двумя сегментами к концу года так и не был восстановлен. По итогам года средняя стоимость квартир в новостройках выросла всего на 2,5%. Сегмент квартир возле метро продемонстрировал средний результат в +6,3%.

Итоги рынка недвижимости Киева в 2017 году. Прогноз на 2018 год

 

Изменение средней аппроксимированной цены предложения в долларах США в 2017 году:

Сегмент недвижимости

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

1 год, %

В среднем по городу

0

+2,6

+11,9

+12,9

В новых домах

-0,8

+2,6

+5,5

+2,5

В домах возле метро

0

+1,5

+9,4

+6,3


Спрос на вторичном рынке в первом полугодии оставлял желать лучшего, во втором немного вырос. Покупатели разделились на две группы. Представители первой покупали самое бюджетное жилье, в которое можно тут же вселиться. Представители второй искали качественные предложения по хорошей цене - зачастую это были новостройки на вторичном рынке, с ремонтом или без, а также квартиры в более или менее приличном состоянии в «сталинках» и «дореволюционных домах». Независимо от принадлежности к той или иной группе и бюджета на покупку квартиры, покупатели относились к выбору взыскательно, ни в коем случае не желая переплачивать.

Судя по количеству объявлений о продаже недвижимости на Domik.ua и других крупных порталах недвижимости, предложение на рынке не претерпело ощутимых количественных изменений. Зато изменилась структура предложения - об этом речь пойдет в следующих разделах.

Динамика цен по сегментам рынка

По итогам года средняя цена квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке подорожала куда больше однокомнатных , а их количество в структуре предложения выросло. Более высокая стоимость квадратного метра в этих двух типах квартир объясняет и больший рост средней по городу цены по сравнению с ценами в каждом отдельно взятом сегменте.

В таблице ниже представлены показатели изменения средней аппроксимированной стоимости предложения основных типов квартир в Киеве в долларах США:

Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр


Изменение за период

Типы квартир

Январь 2017, $

Месяц, %

Три месяца, %

Полгода , %

Год, %

Все в Киеве

1214

0

+2,6

+11,9

+12,9

«Гостинки»

881

+0,9

+2,2

-1,3

-4,8

Однокомнатные

987

-0,6

-2,2

+1

+1,7

Двухкомнатные раздельные

1255

-0,5

+2,2

+13,2

+12,7

Трехкомнатные раздельные

1238

+1,1

+4,1

+12,3

+14,4

Четырехкомнатные раздельные

1748

-1,6

-3,5

+4,5

+10,7

В декабре 2017 года, когда начался очередной рост курса доллара, большинство типов квартир начало дешеветь. Этот процесс закономерен, но и рост курса вполне может оказаться временным. Если в феврале-марте 2018 года курс доллара начнет снижаться, цены на квартиры снова пойдут в гору.

Динамика цен по отдельным типам домов в наибольшей степени дает понять, квартиры в каких домах со временем не теряют в цене.

Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр


Изменение за период

Типы домов

Январь 2017, $

Месяц, %

Три месяца, %

Полгода, %

Год, %

Все в Киеве

1214

0

+2,6

+11,9

+12,9

«Дореволюционные»

1818

-0,7

-3,6

-6

-6,7

«Сталинки»

1516

-0,5

+0,7

+3,1

-7,3

«Старая панель»

811

0

-1,3

-2,4

-8,3

«Типовая панель»

843

-0,5

-2,8

-4,3

-9,5

«Улучшенная типовая панель»

781

-0,9

-3,5

-3,2

-10

«Старый кирпич»

964

+1,3

-2

+3,3

+0,4

«Улучшенный кирпич

1177

+0,4

+3,6

+5,1

+1,5

«Украинская панель»

992

-0,6

-2,8

-2,4

-4,7

«Украинский кирпич»

1486

+0,3

+0,9

+6,2

+3,1

Динамика цен по типам домов демонстрирует расслоение рынка недвижимости. Самое ветхое и бюджетное жилье - дореволюционные дома и советские «панельки» - дешевеет даже на фоне общего роста цен. Также дешевеют панельные новостройки, которые отличаются от советских панельных домов возрастом, но почти не отличаются качеством материалов и постройки.

Кое-как держат позиции кирпичные дома советской постройки. Но наиболее стабильным в ценовом отношении сегментом недвижимости остаются кирпичные новостройки, которые даже за последние 4 года потеряли в цене значительно меньше, чем другие: -26% против, например, -48% стоимости квартир в панельных хрущевках или -43% - в кирпичных.

Возникает вопрос, если причиной роста средней по городу цены квадратного метра стал рост цен в новостройках на вторичном рынке, почему показатели их подорожания меньше, чем в среднем по городу?

Причин несколько:

- во-первых, новые дома постепенно строятся, в то время как количество домов старого фонда остается неизменным - зданий, которые выводятся из эксплуатации, единицы. Соответственно, растет количество предложений в новых домах в общей структуре предложения. И это сказывается на средней цене;

- во-вторых , стоимость квадратного метра в кирпичных новостройках выше, чем в домах других типов, что на фоне изменения структуры предложения сказывается на среднегородском показателе.

Динамика цен по районам Киева также свидетельствует о расслоении рынка недвижимости. Во многих районах Киева наблюдаем снижение цен, в большинстве случаев оно небольшое. Больше всего стоимость квадратного метра просела в районах с неудобной транспортной развязкой и преобладанием жилого фонда советского образца - Святошинском и Подольском на Правом берегу, Деснянском - на Левом. Выросли цены в районах, которые активно застраиваются новыми домами, быстро и легко сообщаются с центром, и все еще имеют большое количество парковых и рекреационных зон.

В таблице приведены изменения цен на квартиры в разных районах Киева в 2018 году:

Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр


Изменение за период

Район Киева

Январь 2017, $

Месяц, %

Три месяца, %

Полгода, %

Год, %

Все в Киеве

1214

0

+2,6

+11,9

+12,9

Голосеевский

1193

-1,4

+1,4

+10,3

+5,9

Дарницкий

976

-1,1

-1,4

+0,9

-1

Деснянский

723

-0,8

-1

+0,1

-5,9

Днепровский

879

+0,3

-2,3

-1,1

-3,2

Оболонский

1289

+1,6

+10,1

+15,1

+17,5

Печерский

2008

-1,5

-3,3

-2,5

-2,2

Подольский

781

-3,2

-5,1

-4,5

-9

Святошинский

811

0

-4,1

-4,6

-7,7

Соломенский

1079

-0,2

-0,2

+7

+7,7

Шевченковский

1546

+0,3

+0,3

-0,8

+6,6

Лидером по росту цен в 2017 году стал Оболонский район, но случилось это за счет смещения предложения в сторону более дорогих Оазиса и Оболони.

Индекс недоступности жилья

Индекс недоступности жилья один из ключевых индикаторов состояния рынка. Снижение этого показателя способствует росту спроса на жилье и активизации рынка. В 2017 году влияние на индекс недоступности оказывали несколько противоречивых факторов: с одной стороны, рост доходов населения способствовал снижению индекса, с другой - рост средней стоимости квадратного метра и девальвация гривны в конце года провоцировали его рост.

В середине марта 2017 года, до того, как начался рост цены квадратного метра, индекс недоступности для средней однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метро составлял 9,8. С тех пор средняя зарплата в Киеве, по данным Госстата, выросла на 5,8% (по отношению к январю 2017 - на 25,3%) и к концу года составила 11 643 грн. Квадратный метр в среднем по Киеву, как мы уже выяснили, подорожал на 12,9% в долларах. Гривневый рост цены составил 15,2%.

Средняя однокомнатная квартира в Киеве площадью 40 квадратных метров в январе 2018 года обойдется в 1 379 104 грн. При текущей заработной плате рядовой киевлянин сможет накопить на квартиру за те же 9,9 лет, что и в начале 2017 года, - при условии, что у него не будет других расходов.

Рост доходов населения, подорожание квадратного метра и девальвация гривны в 2017 году компенсировали друг друга, оставив индекс недоступности неизменным. Правда, этот показатель очень условный в силу того, что для его расчета берутся усредненные данные. Для жилья в дешевеющих сегментах показатель будет ниже. Но возможности накопить даже на такие квартиры у большинства по-прежнему нет из-за недоступности кредитования - банки почти не кредитуют вторичный рынок, отдавая предпочтение совместным программам с застройщиками. Больше внимания программам ипотечного кредитования мы уделим в обзоре первичного рынка Киева.

Насколько выгодно инвестировать в недвижимость в 2018 году

Еще один индикатор состояния рынка его привлекательность для частных инвесторов, в основе которой - уровень доходности недвижимости. В марте прошлого года Domik.ua писал о том, что в результате снижения долларовой цены в 2014-2016 годах доходность инвестиций в недвижимость снова выросла до 8-10% годовых. Рост цен в течение года и подорожание доллара в ноябре-декабре прошлого года скорректировали и этот показатель.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах старого жилого фонда сегодня составляет около 30 000 долларов или 852 000 грн. Сдать в аренду такую квартиру, при условии удачного расположения и наличия косметического ремонта, можно за 7000 грн. Окупаемость инвестиции составит чуть больше 10 лет, доходность - около 10%, без учета необходимости ремонта перед сдачей в аренду, амортизационных расходов и налогов.

Однокомнатная квартира в новом доме будет стоить минимум 50 000 долларов. На первичном рынке есть предложения дешевле, но после расходов на ремонт получится та же сумма или даже больше. Сдать в аренду квартиру в новом доме можно за 9000-10 000 грн в месяц. Окупаемость инвестиции составит 12-13 лет без учета налогов и амортизационных расходов. Доходность - 8%.

При выборе объекта для инвестирования нужно учитывать разные факторы - не только доходность на текущий момент, но и перспективы изменения цены в том или ином доме или районе. Например, только в 2017 году квадратный метр в советских панельных домах подешевел в среднем на 9%. За 10 лет, пока инвестиция будет окупаться, квартира может потерять больше половины своей стоимости - при условии отсутствия форс-мажоров в виде стремительной девальвации. Поэтому более целесообразна инвестиция в новые дома, квартиры в которых при благоприятной ситуации постепенно растут в цене, а при неблагоприятной - дешевеют медленнее. Стоит обращать внимание и на расположение: районы, которые активно развиваются и имеют хорошую инфраструктуру, и через 10 лет будут более востребованы потенциальными арендаторами и покупателями.

Прогноз на 2018 год

В наступившем году большинство тенденций, которые мы наблюдали в 2017-м, получит продолжение.

Стоимость квадратного метра будет зависеть от курса доллара и изменения доходов населения. Если гривна укрепится, как это было в начале прошлого года, это создаст предпосылки для дальнейшего роста цены квадратного метра. Как и в 2017 году, рост будет постепенным и избирательным.

Однозначно продолжится расслоение рынка недвижимости. Количество предложений квартир в новых домах будет расти, и покупатели все чаще будут выбирать их, в том числе, на вторичном рынке. Продавцам квартир в старых советских домах не останется ничего другого, кроме как продолжать снижать цену - это единственное, чем они сейчас могут конкурировать с новостройками.

Не ожидается появления реально работающих кредитных механизмов для вторичного рынка. Для снижения учетной ставки НБУ гривна слишком нестабильна - даже в бюджет 2018 года заложена девальвация на уровне 10%. А без снижения учетной банки не смогут снизить ставки по кредитам. Кроме того, подавляющее большинство украинских банков не могут себе позволить долгосрочное кредитование под низкие проценты - у них нет для этого свободных средств. Но даже если в 2018 году какие-то кредитные механизмы для вторичного рынка заработают, они вряд ли будут способствовать росту спроса и цен на недвижимость старого жилого фонда - скорее, усугубят расслоение рынка.

 

ПО РУБРИКАМ

19.10 Участие НБУ в торгах на межбанке с точечными продажами валюты притормозило растущий тренд

19.10 Швейцарское правило банковской тайны подверглось ограничениям

19.10 Индекс ПФТС в конце недели скорректировался вниз

19.10 За 9 месяцев НБУ сократил активы на 7,5% до 950,3 млрд гривен

19.10 Валидность украинских полисов «Зеленая карта» проверяется полицией стран международной системы Green Card онлайн с 1 сентября

19.10 Депозитные ставки для физлиц 19.10.18

19.10 Евро коррекционно растет 19 октября после снижения накануне на спорах вокруг госбюджета Италии

19.10 Фондовые индексы Китая 19 октября выросли максимальными темпами за 2 месяца

19.10 Банки Украины увеличили портфель ОВГЗ на 0,721 млрд грн

19.10 Остатки средств на корсчетах банков 18.10.18

19.10 Индекс межбанковских ставок по бланковым кредитам и депозитам 08.10.18

19.10 НБУ продал 18 октября банкам депозитные сертификаты на 2 053 млн гривен

19.10 НБУ понизил справочное значение курса гривни на 15,95 коп. до 28,1847 грн

19.10 Курсы валют по карточным операциям на 19.10.18

19.10 17 октября объем торгов долларом на межбанке увеличился на $106,4 млн до $323,8 млн

19.10 Швейцарское правило банковской тайны подверглось ограничениям

19.10 Лукашенко предложил отправлять белорусских студентов в армию во время летних каникул

19.10 Европейский суд обязал приостановить судебную реформу в Польше

19.10 Atlantic Council VS Валдай: Как Волкер стал спарринг-партнером Путина

19.10 Швейцарская спецслужба заявила об активизации российских шпионов

19.10 Совокупное богатство населения мира за июль 2017 года - июнь 2018 года выросло на 4,6%

19.10 США закрывают генконсульство по палестинским делам

18.10 HSBC станет первой компанией, которая выпустит китайские депозитарные расписки

18.10 США могут выйти из Всемирного почтового союза - FT

18.10 Парламент Молдовы не поддержал включение евроинтеграции в Конституцию

18.10 Венгрия скупает золото - впервые с 1986 года

18.10 Протокол ФРС: повышение процентных ставок в США должно быть продолжено

17.10 Nation Brands 2018: топ-10 стран с самыми дорогими брендами

17.10 WP: Трамп уже купается в деньгах предвыборной кампании 2020 года

17.10 Турция разместила евробонды на $2 млрд

19.10 Мостовой переход, который соединит парк «Владимирская горка» с Аркой дружбы народов, сделают из бетона и стекла

18.10 Стоимость жилья на вторичном рынке Киева в сентябре почти не изменилась

18.10 США разрешили своим авиакомпаниям возобновить полеты в три города Украины

18.10 Кто и как голосовал относительно передачи Андреевской церкви Константинополю

18.10 В Украине хотят упростить и перевести в онлайн регистрацию места жительства

17.10 Украина подскочила в мировом рейтинге конкурентоспособности

12.10 «Нафтогаз» подписал с «Киевтеплоэнерго» договор на поставку газа

11.10 Без анафемы. Почему Украине дали автокефалию, но не дали Томос

10.10 Шулявский мост снесут в ноябре

09.10 Киесовет разрешил движение транспорта на скорости до 80 км/ч на 17 улицах столицы

09.10 «Нафтогаз», «Киевнерго» и «Киевтеплоэнерго» подписали мировое соглашение

09.10 С 1 января 2022 года в Украину могут вернуться обязательные регулярные техосмотры транспортных средств

08.10 В Украине с сегодняшнего дня восстановили контроль скорости на дорогах: перечень трасс

04.10 Патрульная полиция начнет фото- и видеофиксацию нарушений ПДД с 8 октября

04.10 Кабмин разрешил обмен паспорта в форме книжки на ІD-карточку

19.10 Федерация импотентов. Почему в Украине так и не появились сильные профсоюзы

19.10 Atlantic Council VS Валдай: Как Волкер стал спарринг-партнером Путина

19.10 Украина Садового. Уже не колония США и без крепостного права

18.10 Разрыв шаблонов: Почему Ляшко решил подыграть «оппоблоковцам» относительно Андреевской церкви

18.10 Кто и как голосовал относительно передачи Андреевской церкви Константинополю

18.10 Назар ХОЛОДНИЦЬКИЙ: Антикорупційний суд — не панацея

18.10 Суд разрешил Генпрокуратуре изъять в АП результаты спецпроверки Сытника как кандидата на должность директора НАБУ

17.10 Напечатать триллион гривень и подорвать экономику. Что на самом деле требуют профсоюзы

17.10 Засудить Варфоломея. Кирилл развивает в Турции гибридное православие

17.10 Украинская сторона ТКГ исключает направление миротворческой миссии ООН на Донбасс до выборов Президента и Рады

17.10 НАБУ призывает Раду не создавать реестр судебных экспертиз

16.10 Истерика самосвята: У кого автокефалия обнаружит погоны ФСБ под рясой

16.10 Кошмар Тягнибока. Почему на выборы от «Свободы» идет Кошулинский

16.10 Рада отказалась снять неприкосновенность с депутата Колесникова (ОБ)

16.10 Швейцария арестовала $2 млн на счетах бизнесмена Курченко, - Генпрокуратура

19.10 Наушники Google Pixel Buds больше не являются единственным устройством с поддержкой перевода речи в реальном времени

19.10 Lenovo K5s: недорогой смартфон с четырьмя камерами

19.10 Инвесторы увидели слишком много рисков для «Яндекса» в случае покупки его доли Сбербанком

19.10 Uber начал предоставлять в аренду грузовые автомобили

19.10 E Ink разработала технологию беспроводного питания дисплеев на «электронных чернилах»

18.10 Samsung представила свой первый компьютер с Windows 10 и однокристальной системой Snapdragon 850

18.10 Ветка Hyperloop через весь штат Миссури получила положительное технико-экономическое обоснование

18.10 Дешевый смартфон Lenovo K5 Pro получил 6 ГБ ОЗУ, качественные камеры, стереодинамики и емкий аккумулятор

18.10 Check Point: уровень скрытого майнинга на устройствах Apple вырос на 400%

18.10 Компания Volkswagen представила прототип светотехники будущего

18.10 Киберполиция разоблачила преступную группу, торговавшую личными данными украинцев

18.10 Смартфоны на Android подорожают для европейцев - Google хочет брать деньги за установку своих сервисов

18.10 EBay подала в суд на Amazon

17.10 Раскрыт BMW X7 — гигантский семиместный кроссовер

17.10 Смартфон Lenovo K9: экран 5,7 дюйма, две сдвоенные камеры и SoC MediaTek Helio P22 при цене $123

17.10 Что делать, когда любимая работа надоела

12.10 Почему предпринимателю не нужны бизнес-планы

04.09 Все больше американских компаний предоставляют молодым отцам оплачиваемый отпуск по уходу за ребенком

03.09 Можно ли сократить вашу рабочую неделю до одного дня?

31.08 Mastercard передает Google информацию о покупках

20.08 Как развить способность к адаптации с помощью упражнений

20.08 ИИ может стать главной угрозой финансовой стабильности

17.08 6 лайфхаков «коммуникационной гигиены» для эффективного антикризисного менеджмента

16.08 Опубликован рейтинг самых прибыльных профессий в США

15.08 Как выжить на работе и остаться счастливым: пять советов

13.08 Как правильно браться за трудную работу

10.08 Как украинским программистам получать американские зарплаты

10.08 МАМІ: обсяг ринку маркетингових сервісів у 2018 році зросте до 5 317 млн гривень

09.08 Надо ли работодателям избавляться от невыносимых сотрудников

09.08 Как мобильные операторы воюют из-за 3G рекламы

теги

Apple, Aston Martin, Audi, bitcoin, BMW, Credit Suisse, Deutsche Bank, Facebook, Ford, Google, Huawei, Jaguar, Lamborghini, Lenovo, LG, Mercedes-Benz, Microsoft, Porsche, Samsung, Tesla, Toyota, Volkswagen, Volvo, Xiaomi, Англия, Белоруссия, Венесуэла, Газпром, ЕС, Казахстан, Китай, Молдова, Россия, США, Туркменистан, Турция, акции, депозитные ставки, золото, ипотека, кредит, межбанк, облигации, прогноз, форекс

ТОП-НОВОСТИ

ПОДПИСКА НА НОВОСТИ

 

Это интересно