Авторизация

Имя пользователя:

Пароль:

Новости

Топ-новости

Финансовые новости

Финансы

Фондовый рынок

Банки и банковские технологии

Страхование

Ипотека и недвижимость

Новости экономики

Экономика

Топливно-энергетический комплекс

Нефть и бензин

Агропромышленный комплекс

Сырьевые рынки

Приватизация

Право

Статистика

Зарубежные новости

Мир

Ближнее зарубежье

Региональные новости

Украина

Киев

Политика

Полезно знать

Это интересно

Информационные технологии

Криминал

Транспорт

Управление бизнесом

Маркетинг и реклама

Менеджмент и карьера

Аналитика

Финансовый рынок

Фондовый рынок

Страхование

Ипотека и недвижимость

Экономика

ТЭК (газ и электроэнергия)

Нефть и бензин

Сырьевые рынки

Агропромышленный рынок

Приватизация

Менеджмент и карьера

Политика

Международная аналитика

Страны ближнего зарубежья

Полезно знать

Информационные технологии

Пресс-релизы

Новости компаний

Котировки

Курс НБУ

Курс валют

Курс доллара

Курс евро

Курс рубля

Курс британского фунта

Курс швейцарского франка

Курс канадского доллара

Межбанк

Ставки

Депозитные ставки

Физические лица, гривна

Физические лица, доллар

Физические лица, евро

Юридические лица, гривна

Юридические лица, доллар

Юридические лица, евро

Депозитный калькулятор

Ставки на межбанковском кредитном рынке

Графики

График изменения курса НБУ

График изменения наличного курса

График изменения курсов на межбанке

График изменения ставок на межбанковском кредитном рынке

Веб-мастеру

Информеры

Информер курсов НБУ

Информер наличных валют Киев

Информер курсов валют на межбанке

Графики

График курсов валют НБУ

График курсов обмена валют для физических лиц

График курсов валют на межбанке

Экспорт новостей

Информация об агентстве

О нас

Размещение рекламы

Контакты

Подписка на новости

Итоги рынка недвижимости Киева в 2017 году. Прогноз на 2018 год

2017 год на вторичном рынке недвижимости Киева во многом отражал общую финансово-экономическую ситуацию в стране. Рост минимальной и средней заработной платы, а также едва ощутимый рост ВВП перекликался с ростом средней по Киеву цены квадратного метра. И хотя связь между этими процессами косвенная, они в равной степени отражали позитивные ожидания, возлагаемые на прошедший год. Росту средней цены на недвижимость способствовала стабильность национальной валюты. В течение почти всего года курс гривны держался на одном уровне, и только под конец начал ощутимо проседать по отношению к доллару и евро.

Цены на вторичном рынке

Уже в марте прошлого года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Киева начала постепенно расти. В середине года темпы роста ускорились, и к концу 2017 стоимость квадратного метра оказалась на 12,9% выше, чем в начале года. Рост цен в течение июня-ноября был настолько стремительным, что в конце августа средняя цена по Киеву оказалась выше, чем цена в новостройках на вторичном рынке, которые традиционно были дороже. И хотя осенью новостройки тоже начали дорожать, статус-кво между этими двумя сегментами к концу года так и не был восстановлен. По итогам года средняя стоимость квартир в новостройках выросла всего на 2,5%. Сегмент квартир возле метро продемонстрировал средний результат в +6,3%.

Итоги рынка недвижимости Киева в 2017 году. Прогноз на 2018 год

 

Изменение средней аппроксимированной цены предложения в долларах США в 2017 году:

Сегмент недвижимости

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

1 год, %

В среднем по городу

0

+2,6

+11,9

+12,9

В новых домах

-0,8

+2,6

+5,5

+2,5

В домах возле метро

0

+1,5

+9,4

+6,3


Спрос на вторичном рынке в первом полугодии оставлял желать лучшего, во втором немного вырос. Покупатели разделились на две группы. Представители первой покупали самое бюджетное жилье, в которое можно тут же вселиться. Представители второй искали качественные предложения по хорошей цене - зачастую это были новостройки на вторичном рынке, с ремонтом или без, а также квартиры в более или менее приличном состоянии в «сталинках» и «дореволюционных домах». Независимо от принадлежности к той или иной группе и бюджета на покупку квартиры, покупатели относились к выбору взыскательно, ни в коем случае не желая переплачивать.

Судя по количеству объявлений о продаже недвижимости на Domik.ua и других крупных порталах недвижимости, предложение на рынке не претерпело ощутимых количественных изменений. Зато изменилась структура предложения - об этом речь пойдет в следующих разделах.

Динамика цен по сегментам рынка

По итогам года средняя цена квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке подорожала куда больше однокомнатных , а их количество в структуре предложения выросло. Более высокая стоимость квадратного метра в этих двух типах квартир объясняет и больший рост средней по городу цены по сравнению с ценами в каждом отдельно взятом сегменте.

В таблице ниже представлены показатели изменения средней аппроксимированной стоимости предложения основных типов квартир в Киеве в долларах США:

Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр


Изменение за период

Типы квартир

Январь 2017, $

Месяц, %

Три месяца, %

Полгода , %

Год, %

Все в Киеве

1214

0

+2,6

+11,9

+12,9

«Гостинки»

881

+0,9

+2,2

-1,3

-4,8

Однокомнатные

987

-0,6

-2,2

+1

+1,7

Двухкомнатные раздельные

1255

-0,5

+2,2

+13,2

+12,7

Трехкомнатные раздельные

1238

+1,1

+4,1

+12,3

+14,4

Четырехкомнатные раздельные

1748

-1,6

-3,5

+4,5

+10,7

В декабре 2017 года, когда начался очередной рост курса доллара, большинство типов квартир начало дешеветь. Этот процесс закономерен, но и рост курса вполне может оказаться временным. Если в феврале-марте 2018 года курс доллара начнет снижаться, цены на квартиры снова пойдут в гору.

Динамика цен по отдельным типам домов в наибольшей степени дает понять, квартиры в каких домах со временем не теряют в цене.

Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр


Изменение за период

Типы домов

Январь 2017, $

Месяц, %

Три месяца, %

Полгода, %

Год, %

Все в Киеве

1214

0

+2,6

+11,9

+12,9

«Дореволюционные»

1818

-0,7

-3,6

-6

-6,7

«Сталинки»

1516

-0,5

+0,7

+3,1

-7,3

«Старая панель»

811

0

-1,3

-2,4

-8,3

«Типовая панель»

843

-0,5

-2,8

-4,3

-9,5

«Улучшенная типовая панель»

781

-0,9

-3,5

-3,2

-10

«Старый кирпич»

964

+1,3

-2

+3,3

+0,4

«Улучшенный кирпич

1177

+0,4

+3,6

+5,1

+1,5

«Украинская панель»

992

-0,6

-2,8

-2,4

-4,7

«Украинский кирпич»

1486

+0,3

+0,9

+6,2

+3,1

Динамика цен по типам домов демонстрирует расслоение рынка недвижимости. Самое ветхое и бюджетное жилье - дореволюционные дома и советские «панельки» - дешевеет даже на фоне общего роста цен. Также дешевеют панельные новостройки, которые отличаются от советских панельных домов возрастом, но почти не отличаются качеством материалов и постройки.

Кое-как держат позиции кирпичные дома советской постройки. Но наиболее стабильным в ценовом отношении сегментом недвижимости остаются кирпичные новостройки, которые даже за последние 4 года потеряли в цене значительно меньше, чем другие: -26% против, например, -48% стоимости квартир в панельных хрущевках или -43% - в кирпичных.

Возникает вопрос, если причиной роста средней по городу цены квадратного метра стал рост цен в новостройках на вторичном рынке, почему показатели их подорожания меньше, чем в среднем по городу?

Причин несколько:

- во-первых, новые дома постепенно строятся, в то время как количество домов старого фонда остается неизменным - зданий, которые выводятся из эксплуатации, единицы. Соответственно, растет количество предложений в новых домах в общей структуре предложения. И это сказывается на средней цене;

- во-вторых , стоимость квадратного метра в кирпичных новостройках выше, чем в домах других типов, что на фоне изменения структуры предложения сказывается на среднегородском показателе.

Динамика цен по районам Киева также свидетельствует о расслоении рынка недвижимости. Во многих районах Киева наблюдаем снижение цен, в большинстве случаев оно небольшое. Больше всего стоимость квадратного метра просела в районах с неудобной транспортной развязкой и преобладанием жилого фонда советского образца - Святошинском и Подольском на Правом берегу, Деснянском - на Левом. Выросли цены в районах, которые активно застраиваются новыми домами, быстро и легко сообщаются с центром, и все еще имеют большое количество парковых и рекреационных зон.

В таблице приведены изменения цен на квартиры в разных районах Киева в 2018 году:

Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр


Изменение за период

Район Киева

Январь 2017, $

Месяц, %

Три месяца, %

Полгода, %

Год, %

Все в Киеве

1214

0

+2,6

+11,9

+12,9

Голосеевский

1193

-1,4

+1,4

+10,3

+5,9

Дарницкий

976

-1,1

-1,4

+0,9

-1

Деснянский

723

-0,8

-1

+0,1

-5,9

Днепровский

879

+0,3

-2,3

-1,1

-3,2

Оболонский

1289

+1,6

+10,1

+15,1

+17,5

Печерский

2008

-1,5

-3,3

-2,5

-2,2

Подольский

781

-3,2

-5,1

-4,5

-9

Святошинский

811

0

-4,1

-4,6

-7,7

Соломенский

1079

-0,2

-0,2

+7

+7,7

Шевченковский

1546

+0,3

+0,3

-0,8

+6,6

Лидером по росту цен в 2017 году стал Оболонский район, но случилось это за счет смещения предложения в сторону более дорогих Оазиса и Оболони.

Индекс недоступности жилья

Индекс недоступности жилья один из ключевых индикаторов состояния рынка. Снижение этого показателя способствует росту спроса на жилье и активизации рынка. В 2017 году влияние на индекс недоступности оказывали несколько противоречивых факторов: с одной стороны, рост доходов населения способствовал снижению индекса, с другой - рост средней стоимости квадратного метра и девальвация гривны в конце года провоцировали его рост.

В середине марта 2017 года, до того, как начался рост цены квадратного метра, индекс недоступности для средней однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метро составлял 9,8. С тех пор средняя зарплата в Киеве, по данным Госстата, выросла на 5,8% (по отношению к январю 2017 - на 25,3%) и к концу года составила 11 643 грн. Квадратный метр в среднем по Киеву, как мы уже выяснили, подорожал на 12,9% в долларах. Гривневый рост цены составил 15,2%.

Средняя однокомнатная квартира в Киеве площадью 40 квадратных метров в январе 2018 года обойдется в 1 379 104 грн. При текущей заработной плате рядовой киевлянин сможет накопить на квартиру за те же 9,9 лет, что и в начале 2017 года, - при условии, что у него не будет других расходов.

Рост доходов населения, подорожание квадратного метра и девальвация гривны в 2017 году компенсировали друг друга, оставив индекс недоступности неизменным. Правда, этот показатель очень условный в силу того, что для его расчета берутся усредненные данные. Для жилья в дешевеющих сегментах показатель будет ниже. Но возможности накопить даже на такие квартиры у большинства по-прежнему нет из-за недоступности кредитования - банки почти не кредитуют вторичный рынок, отдавая предпочтение совместным программам с застройщиками. Больше внимания программам ипотечного кредитования мы уделим в обзоре первичного рынка Киева.

Насколько выгодно инвестировать в недвижимость в 2018 году

Еще один индикатор состояния рынка его привлекательность для частных инвесторов, в основе которой - уровень доходности недвижимости. В марте прошлого года Domik.ua писал о том, что в результате снижения долларовой цены в 2014-2016 годах доходность инвестиций в недвижимость снова выросла до 8-10% годовых. Рост цен в течение года и подорожание доллара в ноябре-декабре прошлого года скорректировали и этот показатель.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах старого жилого фонда сегодня составляет около 30 000 долларов или 852 000 грн. Сдать в аренду такую квартиру, при условии удачного расположения и наличия косметического ремонта, можно за 7000 грн. Окупаемость инвестиции составит чуть больше 10 лет, доходность - около 10%, без учета необходимости ремонта перед сдачей в аренду, амортизационных расходов и налогов.

Однокомнатная квартира в новом доме будет стоить минимум 50 000 долларов. На первичном рынке есть предложения дешевле, но после расходов на ремонт получится та же сумма или даже больше. Сдать в аренду квартиру в новом доме можно за 9000-10 000 грн в месяц. Окупаемость инвестиции составит 12-13 лет без учета налогов и амортизационных расходов. Доходность - 8%.

При выборе объекта для инвестирования нужно учитывать разные факторы - не только доходность на текущий момент, но и перспективы изменения цены в том или ином доме или районе. Например, только в 2017 году квадратный метр в советских панельных домах подешевел в среднем на 9%. За 10 лет, пока инвестиция будет окупаться, квартира может потерять больше половины своей стоимости - при условии отсутствия форс-мажоров в виде стремительной девальвации. Поэтому более целесообразна инвестиция в новые дома, квартиры в которых при благоприятной ситуации постепенно растут в цене, а при неблагоприятной - дешевеют медленнее. Стоит обращать внимание и на расположение: районы, которые активно развиваются и имеют хорошую инфраструктуру, и через 10 лет будут более востребованы потенциальными арендаторами и покупателями.

Прогноз на 2018 год

В наступившем году большинство тенденций, которые мы наблюдали в 2017-м, получит продолжение.

Стоимость квадратного метра будет зависеть от курса доллара и изменения доходов населения. Если гривна укрепится, как это было в начале прошлого года, это создаст предпосылки для дальнейшего роста цены квадратного метра. Как и в 2017 году, рост будет постепенным и избирательным.

Однозначно продолжится расслоение рынка недвижимости. Количество предложений квартир в новых домах будет расти, и покупатели все чаще будут выбирать их, в том числе, на вторичном рынке. Продавцам квартир в старых советских домах не останется ничего другого, кроме как продолжать снижать цену - это единственное, чем они сейчас могут конкурировать с новостройками.

Не ожидается появления реально работающих кредитных механизмов для вторичного рынка. Для снижения учетной ставки НБУ гривна слишком нестабильна - даже в бюджет 2018 года заложена девальвация на уровне 10%. А без снижения учетной банки не смогут снизить ставки по кредитам. Кроме того, подавляющее большинство украинских банков не могут себе позволить долгосрочное кредитование под низкие проценты - у них нет для этого свободных средств. Но даже если в 2018 году какие-то кредитные механизмы для вторичного рынка заработают, они вряд ли будут способствовать росту спроса и цен на недвижимость старого жилого фонда - скорее, усугубят расслоение рынка.

 

ПО РУБРИКАМ

18.01 НБУ 18 января вышел на межбанк с покупкой валюты

18.01 Индекс ПФТС по итогам торгов в пятницу повысился на 0,1% - до 554,55 пункта

18.01 Доллар укрепляется четвертую сессию подряд, фунт дешевеет

18.01 Разработчики называют 2019-й годом атаки 51%

18.01 В Украине возрождается интерес к доходным домам

18.01 Справочный курс гривни вырос на 5,57 коп. до 27,9808 грн

18.01 Биржи АТР закрылись 18 января уверенным ростом на ослаблении торговых опасений

18.01 Банки Украины увеличили портфель ОВГЗ на 3,97 млрд грн

18.01 Курсы валют по карточным операциям на 18.01.19

18.01 17 января НБУ выдал банкам рефинансирование 2 000 млн гривен

18.01 НБУ продал 17 января банкам депозитные сертификаты на 15 686 млн гривен

18.01 16 января объем торгов долларом на межбанке увеличился на $167,6 млн до $388 млн

18.01 Остатки средств на корсчетах банков 18.01.19

18.01 Индекс межбанковских ставок по бланковым кредитам и допозитам 17.01.19

18.01 Цена золота немного снижается 18 января на ослаблении обеспокоенности из-за Brexit

18.01 Долой Дейтон. Начнут ли Анкара, Загреб и Москва новую «боснийскую» войну

18.01 Европа не готова к введению норм по выбросу CO2 грузовиками — ACEA

18.01 Украина ведет переговоры с США о новых поставках товаров военного назначения, - Климкин

18.01 Для введения биометрического визового режима с Россией потребуется дополнительно 70 консулов, - Климкин

18.01 В Швеции спустя 131 день после выборов выбрали премьера

18.01 Конец ракетного договора. Почему Путин целил в США, а попал в Китай

18.01 Россия сделала еще один шаг к автономному интернету

18.01 Поджог в Украине: депутат бундестага от от правопопулистской партии «Альтернатива для Германии» уволил своего референта

18.01 Монетарная политика США укротила Китай

17.01 Вопреки протестам и давлению РФ: почему Греция одобрит соглашение с Македонией

17.01 Топ-10 стран по темпам роста числа миллионеров

17.01 Рекордное количество британцев хотят остаться в ЕС

17.01 В Польше признали неконституционной скандальную поправку к закону об Институте национальной памяти

17.01 Капкан на Путина. Зачем Трамп отдал Сирию Эрдогану

17.01 Страны-члены ЕС одобрили введение постоянных заградительных мер на стальную продукцию

18.01 В Украине возрождается интерес к доходным домам

18.01 Первую платную дорогу в Польшу начнут строить в 2020 году

18.01 К «охоте на зайцев» в киевском транспорте подключат полицейских

18.01 «Нафтогаз» назвал завышенные платежки для киевлян предвыборной провокацией бывших регионалов

17.01 В Украине предлагают оформлять водительские права онлайн

17.01 «Карточкой киевлянина» теперь можно рассчитаться в наземном транспорте

15.01 9 новых правил: что можно делать с квартирами и домами без разрешения

14.01 В пяти областях Украины запустят телемедицину

11.01 Скидки на киевские новостройки продлят до конца января

10.01 В Киеве построят мусороперерабатывающий завод до 2021 года

09.01 В декабре средняя цена 1 кв. м представленных к продаже домов в пригороде Киева составила 21136 грн

09.01 В декабре 2018 года средняя цена представленных к продаже домов в Киеве составила 26320 грн. за 1 кв. м

08.01 В декабре цены на жилье на вторичном рынке недвижимости Киева повысились на 0,9% до до 34993 тыс. гривен/кв. м

08.01 В 2018 цены на жилье на первичном рынке недвижимости Киева повысились на 2% до 24,5 тыс. гривен/кв. м

03.01 500 новых развязок и тысяча переходов: в Укравтодоре озвучили масштабные планы на 2019 год

18.01 Украина приветствует инициативу Германии и Франции мониторить проходы судов в Керченском проливе

18.01 «Двойник» Юли: Кто и зачем выдвигает Юрия Тимошенко в президенты

18.01 У Коломойского нашли бизнес–империю в США — СМИ

18.01 Климкин выступает за введение двойного гражданства в Украине с ограничением для российских граждан

18.01 Украина ведет переговоры с США о новых поставках товаров военного назначения, - Климкин

18.01 Для введения биометрического визового режима с Россией потребуется дополнительно 70 консулов, - Климкин

18.01 Поджог в Украине: депутат бундестага от от правопопулистской партии «Альтернатива для Германии» уволил своего референта

17.01 В нынешнем парламенте все далеко не так однозначно с поддержкой автокефалии

17.01 В Польше признали неконституционной скандальную поправку к закону об Институте национальной памяти

17.01 Рада законодательно определила механизм смены подчиненности религиозными общинами

17.01 1+1+1. Зачем Коломойскому избирательная матрешка из кандидатов

17.01 Ложь и провокация. Какие пакости делают гибриды во время «погодного перемирия»

16.01 Facebook запретит размещение политической рекламы с территории других стран

16.01 «Чернокнижник» Павел. Как во главе Лавры оказался Мерлин

16.01 Основным вызовом для экономики Украины в 2019 г. являются двойные выборы - экспресс-опрос НБУ

18.01 Сканеры отпечатков пальцев в Samsung Galaxy S10 и Galaxy S10+ не работают с защитными пленками

18.01 Nike представила самозашнуровывающиеся кроссовки с управлением со смартфона

18.01 Разработчики называют 2019-й годом атаки 51%

18.01 Европа не готова к введению норм по выбросу CO2 грузовиками — ACEA

18.01 Infiniti раскрыла внешний вид концептуального электрического кроссовера QX Inspiration

18.01 2019 год — время увеличения числа нод?

18.01 Google заполучила технологию изготовления смарт-часов Fossil и команду разработчиков

18.01 Оксфордский университет отказался от благотворительных взносов и грантов Huawei

17.01 Ученые создали полимерный гель для окон, который заменит кондиционеры

17.01 Кто такой Джон Богл и какое наследие он оставил миру?

17.01 Украинский офис стартапа Ring обвинили в слежке за тысячами американцев

17.01 Киберпреступники атаковали тысячи сайтов электронной коммерции

17.01 В США начато расследование в отношении компании Huawei

16.01 Нужны отпечатки одновременно двух пальцев: сканер 2.0 в исполнении Oppo

16.01 Xiaomi анонсировала улучшенный подэкранный сканер отпечатков пальцев

15.01 Чем «умнее» телевизор, тем он дешевле или Как производители зарабатывают на продаже данных

26.12 Что делать, если у вас плохой начальник

19.12 Почему самые умные не всегда становятся самыми успешными

07.12 Как безобидные недостатки губят карьеру

28.11 США обвинили русских хакеров в мошенничестве с рекламой. Что о них известно?

21.11 Семь навыков незаменимых людей в эпоху автоматизации

16.11 Как не отпугнуть работодателя профилем в соцсетях

14.11 Сколько стоит обучение в лучших университетах мира?

13.11 Кто такие неуверенные трудоголики. И какую пользу они могут принести компании

06.11 Топ-менеджеры и предприниматели-новаторы оттачивают навыки «презентации в лифте»

06.11 Google Chrome будет блокировать рекламу на сайтах с плохой репутацией

01.11 Как планировка офиса влияет на прибыль

30.10 Домашние коворкинги набирают популярность

23.10 Как женщине продемонстрировать силу на работе

17.10 Что делать, когда любимая работа надоела

теги

Apple, Aston Martin, Audi, bitcoin, BMW, Credit Suisse, Deutsche Bank, Facebook, Ford, Google, Huawei, Jaguar, Lamborghini, Lenovo, LG, Mercedes-Benz, Microsoft, Porsche, Samsung, Tesla, Toyota, Volkswagen, Volvo, Xiaomi, Англия, Белоруссия, Венесуэла, Газпром, ЕС, Казахстан, Китай, Молдова, Россия, США, Туркменистан, Турция, акции, депозитные ставки, золото, ипотека, кредит, межбанк, облигации, прогноз, форекс

ТОП-НОВОСТИ

ПОДПИСКА НА НОВОСТИ

 

Это интересно