Подделка документов на владение квартирой чаще всего становится причиной обмана покупателей. Повышение уровня продаж новых и старых квартир вызвало и бум квартирного мошенничества. Все чаще покупатели, не ознакомившиеся с необходимыми документами продавцов жилья, становятся жертвами обмана.

Документ или бумажка?

Прежде чем покупать квартиру, нужно проверить несколько документов человека, который называет себя ее владельцем. Как объясняют юристы, правоустанавливающими документами могут быть договор купли - продажи недвижимости, свидетельство прав собственности или свидетельство о праве на наследство. К ним же относится и решение суда о признании прав собственности. Однако именно данный документ чаще всего является объектом подлога.

"Решение суда подделать очень легко. Ведь в отличие от договоров, которые заверяют нотариусы, у судов нет специальных бланков со средствами защиты", - объясняет юрист Международного ипотечного банка Татьяна Романюк. Кроме того, подчеркивает она, в Украине до сих пор нет реестра решений судов, поэтому подлинность таких документов проверить еще труднее.

Все сделки по недвижимости регистрируются в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Без такой регистрации правоустанавливающие документы не имеют юридической силы. Правда, и наличие регистрации не спасает клиентов от обмана. "Регистрация в БТИ чаще всего осуществляется автоматически. Никто из сотрудников этой организации детально не проверяет договоры", - рассказывает юрист одного из банков. Он советует находить нотариуса, который удостоверил бы тот или иной договор, и у него выяснять истинность документов.

Тайный наследник

После того как с 1 января этого года вступили в силу поправки к статье 12 Закона "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей", возникла опасность нового вида обмана. Поскольку упомянутая статья запрещает выселять из квартиры семью, у которой есть ребенок до десяти лет, то подобная семья может просто не сообщить о нем покупателю. А уже после продажи квартиры вернуть свою жилплощадь через суд.

"Практически все юристы считают, что эта статья дает больше прав семье с ребенком, чем кому - либо другому, - говорит юрист Международного ипотечного банка Татьяна Романюк. - Ребенок даже может быть не прописан в продаваемой квартире, ведь закон дает ему право на ту недвижимость, которую занимают его родители".

Плюсы кредита

Если путь долгих проверок документов продавца кажется вам слишком рискованным, лучше обратиться в банк или страховую компанию. При выдаче кредита на недвижимость финучреждение самостоятельно проверяет продавца. Практически в каждом крупном банке есть юридическая служба и служба безопасности, которые проверяют продавца и его квартиру по всем существующим базам данных.

Однако и при таком варианте есть риски. Ведь банк "Аваль" и Кредобанк официально признали, что кредитовали своих клиентов под покупку квартир "Элита - центр".

Юристы в подобной ситуации советуют застраховаться. Такая страховка, которая называется "страхование финансового риска утраты прав собственности на недвижимое имущество", особенно важна при покупке квартиры в кредит. Ведь если покупателя обманут, то он останется и без квартиры, и с долгом перед банком. Страховка же спасет его по крайней мере от долгов. Выгодоприобретателем назначается банк, и именно он получает сумму страховки, если вы стали жертвой обмана продавца.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

* свидетельство о праве собственности (если квартира приватизирована)

* договор купли - продажи

* договор дарения

* договор обмена

* свидетельство о праве наследования жилья

Можно ли за $500 сэкономить $100 тыс.

Титульное страхование, то есть страхование риска потери права собственности на недвижимое имущество, стоит намного дешевле для тех, кто покупает жилье в кредит. Для квартиры стоимостью от $70 тыс. до $100 тыс. клиент обычно заплатит 0,3 - 0,4% от ее стоимости. Однако такая цена установлена для клиентов тех банков, с которыми у страховой компании подписан договор о сотрудничестве. Обычным же покупателям придется платить 0,5 - 1%.

"Банк проверяет и покупателя, и продавца. Поэтому большая часть рисков уже отсеивается", - объясняет такую разницу цен начальник управления продаж страховой компании "ИФД Капитал Страхование" Артем Ротов. По его словам, договор страхования может стоить дешевле и для тех клиентов, кто покупает очень дорогие квартиры и дома. "Есть сделки и на $1 млн. Там тариф, конечно, значительно ниже", - уточняет он.

История, леденящая душу

Последний страховой случай, по которому вышеуказанная компания заплатила страховку, был вызван тем, что продавец подделал паспорт и судебное решение, согласно которому он якобы являлся владельцем квартиры. "Продавец сейчас в уголовном розыске", - рассказывает Артем Ротов. Компания сообщает, что выполнила свои обязательства, заплатив клиенту 373,7 тыс. грн. по договору страховки Международному ипотечному банку. Именно данное финучреждение являлось выгодоприобретателем по договору страхования.

Клиент в этом случае все равно потерял свои деньги, поскольку застраховал не всю стоимость квартиры, а только сумму кредита. Та же сумма, которую он внес в качестве первого взноса, утеряна безвозвратно.

Подлог документов, которые якобы подтверждали право собственности на квартиру, было вскрыто тогда, когда истинный владелец , узнав о продаже своей квартиры, подал в суд. Суд признал сделку купли - продажи недействительной. А по факту мошенничества возбуждено уголовное дело.

Большие перспективы

По мнению экспертов, рынок титульного страхования еще далек от насыщения. "Как правило, титульное страхование существует там, где этого требует банк. По Закону "Об ипотеке" застраховывать имущество необходимо, но титульное страхование не входит в число обязательных. Финучреждения сами выбирают: кто - то страхует и повышает таким образом стоимость кредита, а кто - то - нет", - отмечает Артем Ротов.

Документы, необходимые для покупки квартиры

* Документ, удостоверяющий личность

* Правоустанавливающие документы

* Поэтажный план и экспликация

* Справка об оценочной стоимости объекта недвижимости БТИ

* Копия финансово - лицевого счета и выписка из домовой книги

Дополнительные документы

* Справка из районной налоговой инспекции об отсутствии налоговых задолженностей у продавца

* Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

* Согласие супруга или супруги на совершение сделки

* Разрешение органов опеки и попечительства

* Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

* Доверенность и документ, удостоверяющий личность доверенного лица

* Распоряжение об установлении опеки или попечительства, удостоверение опекуна или попечителя и документ, удостоверяющий его личность

Влад ГОЛОВИН