Не люблю голословных заявлений, но очень похоже, что Украина стоит на пороге нового трастового скандала. Его суть проста: невиданный спрос на жилье породил оригинальные ипотечные предложения от разномастных участников небанковского финансового рынка (в первую очередь - кредитных союзов). То, что большая часть рекламных обещаний - это "развод лохов", не вызывает сомнения. Но после вступления в силу (с 01.01.2004 г.) закона "О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" ї978 - IV система финансирования строительства в стране радикально изменилась. Кредитные союзы (КС) потеряли право заниматься подобным бизнесом, а вот население нести деньги в новые "пирамиды" не перестало. Чтобы избежать социального взрыва осенью, нужно не только ловить "наперсточников", но и менять принципы гражданского права:

Законодательные новации

Упомянутый выше закон принимался не один год, а в 2002 - м был ветирован Президентом. С тех пор он сменил название (первоначальный вариант - "О финансово - кредитных механизмах строительства недвижимости и операций с недвижимостью") и в некотором смысле суть. Последняя редакция проголосована в июне 2003 - го и содержит перечень абсолютно новых обязательных для всех правил привлечения денег населения (и юридических лиц) под строительство жилья и других объектов социально - бытового назначения. С нового года актуальными стали две аббревиатуры.

Фонд финансирования строительства (ФФС), который создается с целью получения доверителем фонда жилья в собственность и Фонд операций с недвижимостью (ФОН). Он создается в целях получения дохода собственниками его сертификатов. От создания ФФС прежде всего выиграют банки, потому что функции управления "строительными" денежными потоками теперь перейдут к ним. С другой стороны, могут порадоваться крупные строительные организации, владеющие собственными банками. Сейчас на рынке суетятся мелкие строительные конторы, которых и строительными можно назвать только условно, поскольку ни собственных основных фондов, ни денег у них нет. Но посредничать между мелкими разрозненными инвесторами и строителями им по - прежнему очень выгодно. Они привлекают деньги населения, покупают участки земли, нанимают проектантов, находят подрядчиков и сами финансируют строительные работы. Если, конечно, строят, а не "разводят" население на деньги.

Интересная правовая деталь: согласно ст. 11 закона, фонд финансирования строительства вообще не является юридическим лицом. При этом количество фондов, которые могут быть созданы одним управляющим, не ограничивается. Общие же требования к деятельности управляющих фондами регламентированы ст. 1033 Гражданского кодекса Украины.

А теперь самое важное. Комитет Верховной Рады по вопросам финансов и банковской деятельности разъяснил следующее. До вступления в силу закона "О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" строительство осуществлялось на основании отдельных договоров, предусмотренных как Гражданским кодексом (договоров подряда на капитальное строительство, договоров о совместной деятельности), так и специальными законами (в частности - "Об инвестиционной деятельности").

После 1 января 2004 года привлечение денежных средств для финансирования строительства считается "доверительным управлением финансовыми активами" и является финансовой услугой, которая подлежит лицензированию. Правда, в отношении сделок, заключенных до 1.01.2004 г., действуют старые правила, поскольку законы обратной силы не имеют.

На днях Госкомиссия по регулированию рынка финансовых услуг распространила Информационное письмо, в котором разъяснила, что управляющими ФФС и ФОН не могут быть кредитные союзы, ломбарды, страховые компании, доверительные общества, администраторы негосударственных пенсионных фондов и корпоративные инвестфонды. То есть собирать деньги на строительство жилья они больше не могут. А собранные до Нового года средства должны либо вернуть, либо что - то на них построить. Вот в этом есть существенные сомнения.

Практические хитрости

Среди столичных кредитных союзов есть всего две организации, серьезно занимающиеся кредитованием жилья. Остальные привлекают первоначальные взносы для того, чтобы запустить строительство, а потом вкладывают в него деньги, собранные в качестве оплаты кредитных обязательств. Это в лучшем случае. В худшем схема сбора денег просто "пирамидальна". Например, один из КС, чья реклама украшает все поезда метро, обещает кредиты на покупку жилья под 1% (!) годовых в национальной валюте (при стандартной "таксе" в 16 - 20%).

Но чтобы получить кредит в этой структуре, надо сначала заплатить вступительный взнос в размере 3% от стоимости квартиры, паевой взнос в размере 5% этой самой стоимости, внести 45% от цены жилья сразу на депозит и: стать в очередь за обещанным кредитом. Либо, если 45% у вас нет, включиться в накопительную программу для получения права на кредит и накопить их. К тому же появляются дополнительные затраты, например, на экспертизу "кредитоспособности купли - продажи объекта недвижимости" (3%). Правда, на этой статье расходов можно сэкономить, заманив в КС нового "лоха".

Показательна и другая сторона медали: деньги из упомянутого союза можно забрать, но: через полгода. Так записано в договоре. А вот гарантий, что очередь продвинется и дойдет до вас в обещанные сроки, договор не дает. Пирамида она и есть пирамида: без новых "вливаний" очередь останавливается. Самое занимательное - это сумма собранных данной "пирамидой" денег: по экспертным подсчетам, она превышает 20 млн. грн. И таких "вертикально - интегрированных" контор в Украине немало.

Возникает лишь один вопрос: "Что думают себе регулятор рынка и правоохранительные органы?". Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что запретить ребятам собирать деньги невозможно: из - за их полной бесконтрольности. Перерегистрация и лицензирование кредитных союзов начато лишь в декабре прошлого года и продлится до осени текущего (этим сейчас занимается Госфинуслуг). До осени хозяева кредитных союзов могут не подавать документы, а затем либо подать их с заведомо грубыми ошибками (дабы получить отказ в регистрации), либо просто взять деньги и "смыться". В любом случае на собранные с народа миллионы можно заказать неплохую пиар - кампанию и обвинить в обвале "пирамиды" Госфинуслуг (не давшую лицензию), силовиков (дестабилизировавших работу "наездами") и даже изменения в законодательстве. Ведь не все "деньгоносцы" настолько юридически грамотны, чтобы разобраться в тонкостях закона "О финансово - кредитных механизмах:", который запрещает кредитным союзам работать на рынке жилищного строительства, но вовсе не препятствует кредитовать покупку квартир на "вторичке".

Простые истины

Очевидно, что заурядного рецепта выхода из "пирамидальной ситуации" нет. Приставить к незарегистрированному пока кредитному союзу, собирающему деньги "под жилье", надзирателя, а к гражданам, несущим туда вклады, персонального "разъяснителя" невозможно. Юридически спорно даже ограничение недобросовестной рекламы, не говоря уже о навязывании типового договора кредитования, в котором защищались бы права граждан. Руководитель департамента кредитных союзов Госфинуслуг Андрей Оленчик не исключает, что в случае необходимости против явно недобросовестных КС может быть использован "кнут" временной администрации. Но, во - первых, сначала надо союз зарегистрировать, во - вторых, выследить (учитывая, что количество "кредитных контор" исчисляется сотнями, это не так - то и просто). А в - третьих, опыт банков показывает, что временная администрация - не сторож украденных денег и не панацея от окончательно краха финучреждения.

Шеф Оленчика, председатель Госфинуслуг Виктор Суслов считает, что единственный реальный путь защиты населения от недобросовестных "трастовиков" - это научить граждан внимательно читать договоры, которые они подписывают. К сожалению, согласно принципам гражданского права, у нас главной "фишкой" в судебной процессе является именно договор. Для недотеп он превращается в приговор, поскольку ни один суд не встанет на сторону обманутого клиента, поставившего свою подпись под заведомо дискриминационными условиями. В то время как на Западе, дабы признать сделку недействительной, достаточно доказать, что текст соглашения ущемляет права клиента как потребителя услуг. Нашим же людям стоит помнить одно: лучше заплатить за юридическую экспертизу кредитного контракта, чем отдать деньги бесплатно и навсегда:

Галина МОИСЕЕВА