До недавнего времени банковская сфера Украины обращала внимание исключительно на промышленные объекты, активно участвуя в приватизации и скупая пакеты акций привлекательных меткомбинатов, ГОК и прочего тяжпрома. Сегодня же, когда наиболее прибыльной сферой бизнеса становится строительство, а долгожданный закон об ипотеке наконец - то заработал, украинские банкиры делают ставки на сотрудничество со строительными компаниями. Особенно в преддверии изменения правил игры на рынке и прихода сюда филиалов иностранных банков: за соответствующие изменения в закон о банках и банковской деятельности проголосовали 223 депутата, еще немного усилий - и документ, предложенный Нацбанком, будет принят. В свою очередь, Европейский банк реконструкции и развития тоже не стоит в стороне от процесса развития ипотечного рынка и планирует подкрепить прогрессивные намерения банков кредитной линией в сумме $30 млн. Впрочем, обо всем по порядку.

То, что на украинской ипотечной арене вскоре появятся зарубежные игроки, уже никого не пугает. К сему факту относятся как к моменту решенному, а "мозги" украинских банков вынуждены пошевелить "извилинами", дабы в битве за клиента не оказаться в положении заведомо проигрышном. Это, в свою очередь, заставляет искать нестандартные решения ситуации. Одним из них, по мнению отечественных финансистов, может стать совмещение строительного и банковского бизнеса. Замысел, следует отметить, перспективный, и тут уже наметились три основных направления развития этой глобальной тенденции.

Первая - приватизация банками крупных строительных компаний, в частности "Киевгорстроя". Этот процесс уже начался: по неофициальным данным, компаниями, имеющими прямое отношение к одному из влиятельных столичных банков, выкуплен контрольный пакет акций крупного строительного подразделения. Аналитики убеждены, что это только начало, то есть в будущем можно ожидать, что государственные строительные холдинги будут дробиться. За "куски" лакомого пирога собираются бороться несколько групп, среди которых есть и достаточно известные банки. Здесь, однако, нужно правильно расставить акценты: у строительных компаний с хорошей "родословной" приоритетными являются активы, которыми они владеют на правах собственности. Далее просматривается перспектива развития ипотечного кредитования и, соответственно, аффилированных банков.

Компании, претендующие на создание собственного банка, по мнению экспертов, - это наиболее крупные игроки строительного рынка. Они намерены разместить свои активы с большей доходностью, чем может обеспечить банковский депозит. Но тут нельзя не учитывать достаточно абстрактное представление "строителей" о банковском бизнесе: многие недооценивают специфику финансовой деятельности в контексте Украины, считая, что она проще, чем есть на самом деле. Руководство этих компаний умеет строить и продавать построенное, но понятия не имеет, как управлять финучреждением. Впоследствии это может стать причиной значительного качественного ухудшения системы продаж. Если, конечно, в работе не будут принимать участие грамотные банкиры.

Более мелким операторам и строительной, и банковской сферы, скорее всего, придется объединяться в "кооперации". Это означает, что некрупные застройщики будут тесно сотрудничать с одним - двумя банками. В свою очередь, банки средней руки будут работать сразу с несколькими строительными компаниями и риэлторами. В идеале каждый найдет свое место на ипотечном рынке, ежедневно пытаясь закрепить позиции и нарастить объемы.

А в этом отечественным банкам намерен помочь ЕБРР. По словам координатора проектов в финансовом секторе Европейского банка Виктора Марченко, ипотечное кредитование как явление в отечественной экономике только начинает развиваться. Этот рынок еще в известной мере "стихийный", нет четкого регуляторного законодательства, не отработана нормативно - правовая база. Сегодня банки лишь выдают кредиты, а не координируют ипотечный рынок. Поэтому, рассказал господин Марченко, ЕБРР намерен открыть кредитные линии украинским коммерческим банкам для выдачи долгосрочных кредитов на покупку или строительство жилья физическим лицам. Банкир уверен, что путем реализации этого проекта Европейский банк будет способствовать созданию и внедрению стандартов ипотечного кредитования в Украине, а также знакомить отечественные банки с международной практикой ипотечного кредитования. В ходе реализации проекта специалисты ЕБРР активно сотрудничают с Национальной ипотечной ассоциацией. Также западные банкиры определились с первыми банками, которые и будут участвовать в программе: в числе участников Виктор Марченко назвал "Аваль" и "Укрсоцбанк".

- Поймите, размер кредитной линии, которую одобрил наш совет директоров, не настолько велик, и ею мы хотим просто подтолкнуть банкиров к более активной и, что главное, качественной работе с клиентами, - рассказывает банкир. - Помимо прочих нюансов, нынче на рынке ипотечного кредитования имеет место недостаточная защита прав потребителей.

Действительно хороший банк должен сделать все, чтобы его клиент был достаточно ознакомлен со своими правами и обязанностями как получатель кредита. Возможность появления в отрасли зарубежных финансовых структур представитель ЕБРР приветствует. Мол, наличие большего количества игроков на этом рынке даст возможность клиенту выбрать именно то, что нужно. Нельзя забывать и о том, что на "игровом поле" появятся учреждения, "играющие" по своим правилам, они предложат новые схемы и подходы. А это, несомненно, скажется на активности отечественных финструктур.

"Перекоса" в сторону либо западных, либо отечественных банков, считает Виктор Марченко, не будет, ибо рынок пока развивается гармонично. Местные банки, не владеющие столь значительной и надежной ресурсной базой, имеют преимущество в наличии разветвленных филиальных сетей, что позволит предоставлять услуги по всей территории Украины. Виктор Марченко отметил, что ЕБРР готов сотрудничать с банками, имеющими надежные кредитные портфели и практику ипотечного кредитования. Как вариант оптимизации ипотечного кредитования аналитики предлагают банкам автоматизацию "скоринга". Это будет означать построение системы, которая позволит очень быстро оценить по балльной шкале рейтинг заемщика, для того чтобы определить объем финансирования, который банк может выделить под него. Система позволит выяснить его платежеспособность, состояние активов, существующую задолженность, перспективу потери работы и другие факторы риска.

На то, что сейчас складывается наиболее благоприятная ситуация для входа в этот бизнес банков - нерезидентов, указывает и опыт Польши. Рынок ипотеки в этой стране сравнительно быстро стал стабильным, а доходы кредиторов уменьшились. Нынче уровень ставок по кредитам, выдаваемым на покупку жилья, там составляет 6 - 9% годовых в валюте. В ближайшие 2 - 4 года Украина тоже придет к этому, а это значит, что промедление может обойтись достаточно дорого именно иностранным структурам, отмечают аналитики.

Напомним, что ставки по ипотечным кредитам выросли по сравнению с прошлым годом в среднем на 1 - 2%. Связано это, считают украинские аналитики, со всеобщим удорожанием кредитных ресурсов. Интересен и другой факт: привлекательность украинского рынка по многим параметрам гораздо ниже, чем, скажем, российского. Это касается почти всех сфер экономики, включая и объемы рынка, и уровень доходов населения и т. д. Но степень развития московского рынка ипотеки на порядок ниже киевского, хотя численность среднего класса гораздо выше, считают некоторые финансисты. Причиной этого они называют несовершенство российского законодательства в этом вопросе. В России до сих пор не решены вопросы выселения недобросовестного заемщика из залоговой квартиры, что делает рынок ипотечного кредитования рискованным и, соответственно, непривлекательным для иностранного инвестора.

И об объемах: только в Киеве и только по вторичному жилью объем сделок, по оценкам риэлторов, превысил в прошлом году $1 млрд. Уже в этом году число продаж вторичного жилья, осуществляемых с помощью кредита, может достигнуть 10%. Нет сомнений: столице уже сейчас требуется $60 - 70 млн. кредитных ресурсов.

По мнению господина Марченко, особое внимание в процессе ипотечного кредитования в нашем государстве следует уделить пенсионным фондам, в которых в ближайшем будущем могут аккумулироваться немалые денежные средства, вовлеченные в этот процесс. Также с особым вниманием стоит отнестись к работе ипотечных центров. При этом нужно понимать, что при условии существования базовых принципов функционирования ипотечного рынка, которые будут соблюдаться всеми участниками, он должен действовать на основе саморегулирования. То есть работающие на нем компании создают условия для развития отрасли, обеспечивая таким образом общие правила и условия кредитования.

Олеся БАГНЮК