Главный фактор, формирующий цены на жилье, - "доходность", то есть способность объекта недвижимости быстро приносить прибыль. Именно он влияет на спрос со стороны тех, кто занимается арендным бизнесом и куплей - продажей квартир. Ранее на их долю приходилось около 20% строящегося жилья. Сейчас этот показатель снижается.

По мнению директора компании "Real Estate department" Ярослава Цуканова, стремительных скачков цен, в частности, на дорогую недвижимость, уже не ожидается. Ныне цена "квадрата" в центре колеблется в диапазоне 1,5 - 3 тыс. долл. - ранее она составляла 1,3 - 2,6 тыс. долл. Эксперт считает, что рынок выходит на этап развития, когда предложение способно удовлетворить завышенные потребности.

Благодаря активному строительству новых дорогих квартир и проведению капремонтов в старых домах произошло перенасыщение рынка. Иностранные покупатели, на долю которых приходится до 5% приобретения новой недвижимости в Киеве, располагая средствами для покупки элитного жилья, нередко предпочитают приобретать обыкновенные квартиры и проводить перепланировку и евроремонт за свой счет, что в конечном итоге обходится им дешевле.

"Мы ожидаем оттока покупателей с первичного рынка элитного жилья. Когда прибыль от арендных операций приблизится к процентной ставке по банковским депозитам, резко уменьшится число людей, стремящихся вкладывать капитал в этот бизнес", - говорит Цуканов. По его мнению, если соотношение спроса и предложения действительно будет сбалансировано, то в дальнейшем возможен лишь незначительный постепенный рост цен на недвижимость, связанный с улучшением уровня жизни и качества строительства.

МАЛОМЕТРАЖНЫE КВАРТИРЫ

Самое доступное новое жилье предлагается в панельных и бетонных домах - от 300 до 340 долл. за квадратный метр со стандартной отделкой. Такие дома строят на Позняках, Троещине, Осокорках, в Новобеличах, Дарнице и других отдаленных районах.

На рынке недорогой недвижимости по - прежнему наибольшим спросом пользуются одно - и двухкомнатные квартиры, которые раскупаются мгновенно. Спрос на трехкомнатные квартиры несколько ниже в силу большей стоимости. При их выборе покупатель, как правило, руководствуется соображениями "прожиточного минимума": сначала обращают внимание на необходимое количество комнат, а после выбирают тот метраж, который могут себе позволить.

По мнению Цуканова, дефицит малометражного жилья сформировался во многом благодаря недосмотру маркетинговых отделов строительных компаний, сосредоточивших свое внимание на строительстве элитного жилья.

Ныне застройщики все большее внимание обращают в сторону малометражных квартир. Так, по информации ХК "Киевгорстрой", до 50% возводимого компанией жилья составляют одно - и двухкомнатные квартиры, площадью 45 кв. м и 60 кв. м соответственно. О намерении увеличивать количество такого жилья заявляют и в управлении жилищного обеспечения Киевгосгорадминистрации.

Второй фактор, влияющий на стоимость малометражного жилья, - это растущий интерес инвесторов. Большой спрос провоцирует доходность арендного бизнеса. Эта тенденция благоприятствует притоку покупателей и усугубляет ситуацию с ценообразованием.

ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ - 2004

Как заявил на пресс - конференции президент компании "Киевгорстрой" Владимир Поляченко, в 2003 году при общей инфляции в государстве 8,5% произошло "непрогнозированное" подорожание основных расходных материалов. По его мнению, при существующих ценах на стройматериалы в текущем году можно ожидать 7 - 8% подорожания недвижимости. Однако, по разным прогнозам, инфляция в 2004 году составит 5,8 - 6,3%, и вряд ли можно ожидать стабильности цен. Как следствие, квартиры в 2004 году могут подорожать больше, чем на обещанные 7 - 8%.

По мнению специалистов по недвижимости из агентства "TEREN PLUS", в текущем году доминирующим фактором при ценообразовании будет перспектива введения с января 2005 года 20% НДС на операции с недвижимостью на первичном рынке. Спровоцированный отменой льгот ажиотаж вокруг жилья может привести к новому витку подорожания.

Цуканов к такому доводу относится скептически: "Операторы рынка переложат бремя налога на плечи покупателей. К мнению продавцов о тенденциях изменений цен на рынке недвижимости можно прислушиваться до тех пор, пока на данную жилплощадь спрос превышает предложение. Им выгоден рост цен, и они будут стараться его поддерживать".

СПРАВКА "ВЕДОМОСТЕЙ"

По данным компании "Киевгорстрой", в 2003 году в Киеве в эксплуатацию было введено 1 014 000 кв. м жилья. Объем подрядных работ увеличился на 27% по сравнению с 2002 - м, а объем капиталовложений возрос на треть.

В строительном комплексе Украины сейчас работают около 24 тыс. строительных организаций. По объемам строительства лидируют "Киевгорстрой", "Житло - инвест", "Познякижилстрой", "Т. М. М." В Украине в 2003 году объемы строительства жилья сократились на 0,6% по сравнению с 2002 - м. Только 13 регионов из 27 нарастили объемы введения жилых домов в эксплуатацию.

Госкомитет по строительству и архитектуре Украины с 1 января 2004 года высчитал среднюю стоимость строительства жилья в размере 297 долл. за 1 кв. м с учетом НДС.

По данным компании "Киевгорстрой", сейчас строительство в центре столицы идет в среднем с 300 - процентной прибылью. Метр квадратный жилплощади по себестоимости обходится около 200 - 250 долл., в то время как на продажу он поступает по 650 - 700 долл. Однако со смещением строительства к окраинам города рентабельность объектов постепенно снижается до 1,2%.

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА НОВЫЕ ОДНОКОМНАТНЫЕ

КВАРТИРЫ В КИЕВЕ (ТЫС. ДОЛЛ.)

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА НОВЫЕ ДВУХКОМНАТНЫЕ

КВАРТИРЫ В КИЕВЕ (ТЫС. ДОЛЛ.)

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА НОВЫЕ ТРЁХКОМНАТНЫЕ

КВАРТИРЫ В КИЕВЕ (ТЫС. ДОЛЛ.)