С 1 января текущего года вступил в действие Закон "Об ипотеке". По мнению финансистов, это должно поспособствовать снижению процентных ставок на покупку жилья. Кроме того, 13 января Европейский банк реконструкции и развития планирует рассмотреть проект предоставления Украине займа на $30 млн. Эти деньги как раз и будут направлены на развитие ипотечного кредитования. Однако, несмотря на "букет" позитивных новаций, ставки кредитования под покупку недвижимости во многих банках, особенно крупных, в середине декабря возросли до 17%. Но и это, отмечают руководители банков, не последняя "планка", через которую придется "прыгать" заинтересованным в заимствовании физлицам.

Ожидание с напряжением

Вообще, надо заметить, что в конце минувшего года имел место известный "кредитный кризис", когда ведущие отечественные банки дружно объявили о нехватке денег на субсидирование возрастающих "аппетитов" . В связи с чем физическим лицам, желающим получить займы, пришлось довольствоваться обещаниями получить - таки средства, но в начале текущего года. Причем объяснялось данное обстоятельство по - разному: одни мотивировали такие действия досрочным выполнением плана, другие ссылались на тенденции на межбанковском рынке, третьи кивали в сторону более активных коллег, уже успевших либо повысить ставки по кредитованию, либо вообще приостановить этот вид деятельности. Большинство же из представителей финансовых учреждений просто констатировали факт повышенного спроса на валюту, что может быть одной из причин "кредитного дефицита". Правда, назвать явление сезонным никто из аналитиков не решился, ибо предпраздничный бум имеет свойство быстро заканчиваться, но закончатся ли с ним вышеупомянутые проблемы, неизвестно. Тем более что традиционной ложкой дегтя в бочке меда могут стать изменения к законам об НДС и о налогообложении физических лиц, которые отнюдь не будут способствовать удешевлению и доступности как нового, так и вторичного жилья.

В связи с этим комментарии ситуации на ипотечном кредитном рынке весьма сдержанны. Представители коммерческих банков уверяют, что никаких существенных предпосылок для возможного удешевления недвижимости нет. Финансовые аналитики более эмоциональны в оценках: скорее всего, комбанки, наоборот, будут вынуждены повысить существующие ставки, поскольку они определяются не введением в действие Закона "Об ипотеке", а конъюнктурой рынка и социально - экономическим состоянием страны. И это, разъясняют аналитики, вполне закономерно: зачем в условиях стремительного роста цен на жилье и довольно высокого спроса на него снижать ставки по кредитам?

Что же касается "вливаний" со стороны Европейского банка, то речь идет об открытии кредитных линий украинским коммерческим банкам для выдачи долгосрочных кредитов для покупки, строительства или ремонта жилья физическим лицам. Однако ходят слухи, что по взаимному согласию руководства страны и центральных финансовых структур часть средств могут отправить на повышение позитивного имиджа украинского сельхозпроизводителя. Или (но это уже совершенно другая история) на "залатывание дыр" в бюджете.

"Пришельцы" из высшей лиги

Мало кто из специалистов обратил внимание на другой, не менее интересный факт, касающийся того же рынка ипотечного кредитования. С 2004 года в играх на этом поприще позволено принимать участие банкам - нерезидентам. К слову, руководство Центробанка страны не раз отмечало, что, возможно, "украинские банки будут более активно идти навстречу своему клиенту, если появится здоровая конкуренция". Зарубежные же финансовые учреждения могут соперничать с украинскими, козыряя не только хорошей репутацией и мировым именем, но и более "отрезвляющими" методами. Скажем, кредитный портфель у них надежнее, а процентные ставки по кредитам и депозитам согласованы (то есть ниже средних на рынке). Неукраинские кредиторы, занимающиеся ипотекой, имеют более богатый опыт работы, что не может не привлекать потенциального клиента.

Отечественные банкиры настороженно восприняли возможность появления на украинском рынке "чужаков". Еще бы, по большому счету, кредитно - ипотечный "пирог" вот - вот начнут делить, и кто знает, кому какой кусок достанется. Банкиры единодушны: украинская система способна сама удовлетворить потребности граждан. Мол, кто, как не родной банк, знает, чего желает клиент. Но клиент желает снижения ставок (не говоря уже об элементарном - возможности получения кредита), а финучреждения длительное время никак на сие не реагировали. Банкиры оправдываются недостатком средств, но разве клиент виноват?

Тем временем уже работающие на финансовом рынке банки - "иностранцы" убеждены, что появление новых лиц среди ипотечных кредиторов позволит существенно расширить возможности сегмента. Более того, это, по мнению экспертов, заставит украинские учреждения призадуматься, прежде чем выставлять недопустимо высокие ставки или отказывать клиенту в предоставлении денег. Нет, сразу же осекаются аналитики, это не означает, что банк должен действовать себе в убыток, но для этого есть здравые расчеты, разрешение ситуации, профессиональный прогноз. По мнению финансистов, у отечественных банков, очень профессиональных, работающих на высоком уровне, уверенно завоевывающих свое место под солнцем, есть один детский, но существенный недостаток - излишняя увлеченность ситуацией. К примеру, в кредитной сфере.

Причины и следствия

Сложившиеся обстоятельства стали следствием сразу нескольких причин. Их начало, считают аналитики, следует искать еще в 2002 году. Неразвитость системы кредитования была фактором, способствовавшим накоплению в банках "лишнего доллара". Привлечение средств шло достаточно успешными темпами, чего, увы, нельзя было сказать об их размещении. К началу прошедшего года ситуация резко изменилась. Сторицей вернулось внимание, которое банки уделили кредитованию. И начались кардинальные изменения в депозитах и кредитах - последние явно выигрывали. К тому же разгоревшаяся конкуренция между финансовыми структурами оказала основное влияние на изменение ставок, падавших на протяжении 10 месяцев 2003 года. А рынок набирал стремительные обороты и требовал от банков все новых и новых средств, привлечение которых стало значительно отставать от размещения. В первые два квартала прошедшего года эта тенденция была малоощутима. Тем же, кто сумел определить подобную диспропорцию, вскружили голову успехи от темпов размещения средств, и до привлечения во фронт - офисах руки уже не доходили. Тучи начали сгущаться в конце лета - начале осени, когда в закромах банков появились первые признаки грядущего дефицита. Но и тогда смельчаков уступить в кредитной гонке набралось немного - учреждения вовсю продолжали раздавать кредиты направо и налево.

Гром грянул в начале третьего квартала, когда большая часть комбанков уже балансировала на грани наметившейся недоимки свободных денег для кредитов. Окончательно остудила пыл коммерческих банков директива НБУ об изменении норматива достаточности капитала, установившая новое соотношение между собственными и привлеченными ресурсами. Следствием вышеупомянутого шага Нацбанка стало резкое снижение активности на кредитном рынке: часть финансовых институтов вовсе свернули свои программы, другие же воспользовались ситуацией, чтобы улучшить качество своего кредитного портфеля. Стоит ли говорить, что основным инструментом регулятивной политики коммерческих банков в этот период оказались процентные ставки, снова поднявшиеся к концу года до того уровня, с которого его начинали.

Перенесется ли такая ситуация на ипотечный рынок, однозначно сказать сложно. То, что на кредитном рынке становится теснее, - факт. То, что он на пороге изменений, - неоспоримо. Но главное, в чем сходятся и отечественные, и зарубежные аналитики, - клиенту будет весело. Лишь бы не до слез:

Юлия КАРПОВА